空置房口水战仍在持续 谁能揭开空置房谜团？

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2010年08月17日 07:44　来源：国际金融报　

　　本期嘉宾

　　复旦大学房地产研究中心主任　　　　　尹伯成

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长　杨红旭

　　中国房地产信息集团分析师　　　　　　薛建雄

　　中国价值指数首席研究员　　　　　　　崔新生

　　编者按：

　　6540万套、2亿人，两个惊人的数据在国家大力调控楼市的背景下显得如此刺眼。随即，国家电网站出来辟谣，国家统计局又亮出了一个“截至今年 6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，其中，商品住宅待售面积为10646万平方米，目前全国商品住宅待售套数约99.5万套”的官方说法。但遗憾的是，统计局并未给出空置房和空置率的具体数据。对此，统计局称，准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

　　对此，向来语不惊人死不休的牛刀日前在上海书展活动上指责国家统计局不提“空置率”，只说“待售率”的做法是在混淆视听。同时，他又爆出新的猛料，称上海有400万套住宅空置，连续6个月电表读数为0。一场由“空置房”引发的“口水战”仍在持续发酵。

　　谜团 空置房究竟有多少

　　实际上，关于空置率的数据一直是众说纷纭，争论不断，其主要原因在于空置率的定义，而数据自2009年以来就没有权威统计部门的公布。眼下，国家统计局只在其定期公布的“全国房地产开发景气指数”中，披露商品房空置面积分类指数的变化情况。尽管日前国家统计局公布的“待售”并不等于“空置”，但不难揣测官方的意思还是在说明“空置房没有那么多”。那么，我国究竟有多少空置房？面对谜一样的空置房数量，住建部沉默，统计局摇头。

　　杨红旭：其实，这并不是深奥的问题。空置房就是没人住的房子，但需加一个时间期限。如果超过6个月没人住，就可以称为空置房了。因为如果从出租住房的角度考虑，6个月都不能使房子出租的可能性较小。

　　至于统计，我国确实没有像欧美国家一样建立相关的统计机制。但国家相关部门完全可通过全国住房普查了解真实情况。据我所知，当前一线城市和少数二线城市房地产投资投机比重偏高，存在较高的空置情况，大致在20%左右，三四线城市的空置率则会比较低。但与发达国家一般5%左右的空置率相比，当前我国部分城市的住房空置率确实偏高。

　　尹伯成：空置房应包括因为开发商捂盘长期处于待售状况的房子，也包括售出之后长期无人居住的房子。国家统计局近日只是公布了待售房面积数据，这其实是政府意在通过待售面积的比例来缩小空置房的占比，这可以说是一种掩盖空置率的手法。

　　其实摸清全国房屋空置情况的方法有很多，像监查电表、水表等都是一种比较实在的做法。另外，目前网上比较流行的“晒黑灯”，虽存在一定的误差和偏颇，但也不失为一种反映方式。

　　薛建雄：关于空置房，确实没有统一的标准或概念。但我认为，3年以上才能称为绝对意义上的空置房，因为前两年，包括装修等各方面情况在内，都是不可避免的。然而，空置房的统计确实是个难题。

　　崔新生：所谓空置房，是指已有业主但没人住的房子，是不以居住为目标的一种投资行为。但这种行为也分两种，一种是正常的房产投资行为，就跟黄金投资、外汇投资一样；另一种是投机行为，批量购房以抬高房价，对此应严厉打击。

　　在我看来，通过检查水电费的方式就可算出空置率。其次，由于很多房子都是通过贷款方式来购买，所以通过银行的担保中心也可解决这个统计问题；另外，下发指标给房产公司让其统计也是一个方法，当然这难以刨除其中的水分。

　　原因 投机是“幕后推手”

　　有人没房住，有房没人住，楼市商品房空置现象引人关注。时值楼市4个月调控的胶着之际，国家统计局日前公布出一组数据：截至今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%，其中住宅待售面积1亿多平方米。若按照每套住房100平方米估算，则意味着全国有 100万套左右的商品房待售。业内人士认为，待售住宅中绝大部分是未售出的空置房。那么中国还存在着大量已售出的闲置房更是难以统计。究竟哪些原因正在推高空置房规模？

　　杨红旭：首先，投资需求或投机需求比重过大，但这主要集中在东部地区和中西部的少数城市；其次，很多城市在进行新城区建设，在脱离老城区的同时，相关的产业布局却没有及时跟进，这造成了新城区在房子卖出去之后却没人住的情况发生。

　　但值得注意的是，目前存在房屋供给不足与存量过剩并存的“怪象”。这其中又包括两个原因：一是“刚需们”想要的是中低价位、中小套型的住房，而投资投机者青睐的是中高档、中大户型——闲置住宅多如此；二是很多空置房的业主出于长期投资目的，并不急于卖房，除非房价能涨到他们的心理价位。而从深层次讲，这反映了我国贫富差距拉大的残酷现实。

　　崔新生：购房有三个群体，一种是自助，一种是投资，还有一种是投机行为，而目前市场80%是投机行为，正是这么大比例的投机行为推动了住房空置率的不断攀升。

　　尹伯成：导致空置率高的原因主要有两方面，一是投资客的炒房行为，对于新政调控，一些投机者虽有所忧虑，但基于看好中国房地产市场，投机需求的上升步伐将不会停止，这就导致很多空置房；二是由于实行新政，很多开发商也处于捂盘观望状态。

　　薛建雄：就目前而言，现在所谓的“空置房”其实是一个正常现象。比如新城区的开发，需要花费一定的时间将产业布局和配套设施做好。但不可否认，现在市场上确实存在投机或投资需求，且比例过高，这是需要调节的地方。

　　影响 高空置或导致危机

　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20%以上为商品房严重积压区。有消息称，去年末，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，空置率约26%。分析人士直言：我国空置率已到了危险边缘。那么，高比例的空置率又将对整个房地产市场造成怎样的影响？

　　杨红旭：现在这还是一个假设。但假如空置房量很大的话，就说明我国部分地区的楼市存在不健康的情况。继而，可能导致楼市泡沫的破裂。最终，会真正影响到我国的房地产市场及宏观经济的稳定。尽管现在都是处于假设的阶段，但还是需要引起国家相关部门的重视。

　　崔新生：在我看来，目前空置房情况还是比较严重的。很多住房的长期搁置会让很多投资者和投机者还不起贷款，而把之前的贷款风险转嫁给了银行，最终可能导致银行业的金融危机。

　　尹伯成：目前空置房的现状还是比较严重的，特别是投资性比较集中的地方，尤其是像上海、北京这样的一线城市及城市的中心区域。在当前房价过高，公众饱受蜗居、房奴之苦的情况下，大量房屋空置是对社会资源的极大浪费，也是资源分配不公的表现。

　　薛建雄：没有绝对意义上的影响，更不能简单地下定义是好还是不好。因而，相关的影响暂时无从考证。

　　建议 空置病难“一税了之”

　　尽管国家电网否认了存在6450万套空置房的说法，但潘多拉的宝盒一旦打开，想关可不易。大嘴任志强认为，空置房不会超过230万套。前不久央视经济频道则对几个主要住宅区进行过半个月的跟踪调查，得出了30%的房屋空置率数据。而最新的趣闻则是地产商为了掩饰小区住房的空置率，采取了给空房 “点灯”措施。全国空置房“口水战”难以平息，空置房更是刺痛着“房奴”们的神经，市场也在纷纷讨论是否应该针对空置房专门征收房屋空置税。

　　崔新生：有必要征收空置税与房产持有税，这虽能够遏制一部分空置现象，但是并不能根本解决问题，更多的是扼杀了一部分刚性需求的购房行动，因为对于投机者，这些收费根本不在乎。根本解决办法还是在于银行的金融创新，目前银行依靠储蓄来实现盈利，而在金融创新方面的功能还是比较弱的，投资工具也比较短缺。因此，如何为客户提供合理的理财服务，引导投资者分散投资，扩宽投资渠道，这点非常重要。

　　薛建雄：其实在商品房市场出现一定数量的空置住房不仅无法避免，并且有其存在的合理性。一定数量的空置房为人口的流动提供了必要的房源保障，问题的关键是如何将空置房的数量控制在合理的范围内。但客观地说，需要调节的是市场上的过度投资投机需求。但即使国家试点房产税或出台房产税，针对的也不是空置房，而是这部分投机需求的情况。

　　杨红旭：房屋空置税目前还只可能停留在概念阶段，在执行层面的难度极大，即便硬着头皮上马也不一定能发挥很好的效果。

　　尹伯成：征收空置税和房产持有税，提高持有成本，可有效打击一些投机者以及手持多套房的人，使空置现象得到很好控制。

　　本报记者 黄烨 实习生 史燕君

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　　他山之石

　　空置房果真无法统计？

　　实际上，世界上有很多国家和地区都在统计住宅空置率，从美国、欧盟到中国香港都从很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据，这充分说明这个指标在定义上是存在具有共识的清晰标准，在技术上也是完全可以统计出来的。

　　欧盟：房屋空置施行罚款

　　欧盟各国对空置住宅以及空置率的定义不尽相同。大多数国家不考虑已废弃住宅，基本以可居住住宅为前提。

　　西方国家对空置房均有严格的控制举措。在德国，业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用。在房屋空置率超过10%的市镇，地方政府甚至会推倒无法出租的住房。在法国部分城市，在房屋空置的第一年，业主须缴纳房屋市值10%的罚金；第二年为12.5%，第三年则为15%。而丹麦早在50多年前就开始对闲置6周以上的房屋所有者进行罚款。

　　美国：每季度发布空置率

　　美国统计署自1965年开始统计住宅空置率，按自有房和租赁房分开统计，每季度会及时发布。

　　美国统计署对空置住房的定义很简单：在调查这个时点上没有人居住的房子，即使调查时发现有人对该住宅占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这栋房子仍然视为空置住宅。

　　在亚特兰大，租房者不仅不用付房租，还能因为租住在偏远地区而得到补偿。在该城市一些地区，甚至还有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。此外，美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样，也将空置房推倒。

　　香港：每年公布空置率数据

　　中国香港特别行政区政府差饷物业估计署每年都要出版香港物业报告，对香港房地产市场的情况向社会和从业者给予及时通报。2010年4月出版的最新一期报告，即《香港物业报告2010》，就有关于2009年香港住宅空置率的数据与说明。

　　西方国家将空房率的警戒线定为10%。西方国家专家认为，维持10%的空房率，是国家经济发达和住房富裕的表现。有了10%的空房率，就不会产生住房紧缺现象，有利于人们对住房的选择，有利于在经济发展中不断地调整产业结构、调整工作岗位和加速人才流动。值得注意的是，上述国家的具体措施虽不失严厉且卓有成效，但是并不一定适合中国国情。

　　但我国应尽快在空置率上制定出全国统一规定，同时仔细规范其计算方法和适用范围。然后，制定警戒线，并据此作为调控房地产市场特别是解决商品房积压问题的主要根据。

　　(本报综合报道)

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　小常识

　　空置房定义：

　　官方：根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。

　　市场：开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。

　　另有专业人士提出，已经售出，但长期无人使用的房屋也应纳入空置房。

　　退税“空置房”：

　　(1)1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的标准以工程质量验收合格证的签署日期为准。

　　(2)1999年8月1日(含8月1日)以后至2002年年底以前，购买以上空置商品房并且交纳了契税的，方可享受全额退还契税的优惠。

　　另外，也有以“空置房”字面理解的所谓“空置房”，即开发商建成而没有销售出去的商品房。

　　空置率的种类：

　　空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。

　　房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。

　　房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。

　　空置率、空关率比较：

　　空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。这与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。所谓“空房子”其实指的是“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”空置房。

　　“空关率”的数据几乎没有机构能够发布，因为实在是难以统计，只能是对某一两个楼盘或小区进行现场调查，得出相应楼盘或小区的“空关率”。“空置率”、“空关率”之所以必须严格区分，是因为它们所描述的市场形态完全不同。前者反映的是市场热还是冷，空置率越高，表明楼市越冷，市场销售不佳，房价有下跌的压力，反之空置率极低，房价则将继续上升；而后者反映的是投资性购房的冷热程度，“空关房”较多意味着业主购房不为自住需求，房屋的价值却能体现出使用价值。

　　空置率的算法：

　　当前流行的空置率的计算方法有三种：

　　空置率＝全社会空置房面积/全部住房面积

　　空置率＝空置商品房面积/最近三年内竣工面积

　　空置率＝空置商品房面积/当年竣工面积

　　西方空置率的常用算法：

　　空置率＝待售、待租的住房面积/可用住房和其他商品用房出售和出租

　　有专家指出，这不适用于我国。由于西方国家的大规模城市化进程早已结束，而中国才刚刚开始。中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和。