REIT扫盲贴 FR为代表 -zz-by mitbbs yeyuan2

oldfairy

发信人: yeyuan2 (面面), 信区: pennystock
标 题: REIT扫盲贴 FR为代表 (转载)
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Sep 30 11:36:38 2009, 美东)

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发信人: yeyuan2 (面面), 信区: Stockcafeteria
标 题: REIT扫盲贴 FR为代表
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Sep 30 09:53:16 2009, 美东)

REIT全称Real Estate Investment Trust, 是一种建立在萎缩的避税基础上的FUND。历
史上REIT跟其他公司一样，要交公司税，后来因为地产不断的增值，导致税务繁重，
SEC出台这种形式的FUND，可以不交公司所得税，方便房地产公司发展。要符合REIT，
需要有很多规定，主要有以下两点最为重要：

1. 90%以上的利润要以DIVIDEND形式发出（现实中一般都发100%）
2. 公司75%以上经营业务必须是房地产相关

REIT一般可以经营的业务有两种，一种是买房买地收租的，另一种是买卖房地产证券例
如 MBS, ABS等，也可以两者都做。FR应该只只有第二种。

REIT的好处是不公司税，所以不会DOUBLE TAX，而且因为90%利润要发放，因此常会见
得巨大的股利。但也因为如此，公司规模的扩大，只能依靠借贷。公司的估值，也于公
司发放股利能力有很大的关联，这里我们提一下普通公司的特点：

一般公司投资者购买股票，主要就是两个作用（我以前讲过），一是对公司当前净资产
的所有权，二是对公司未来收益的所有权。这个未来收益，可以以股利形式分发，也可
以积攒在公司内部，用于公司规模的扩展或其他短期用途，变成新的净资产部分，许多
公司都曾经或永久不发放股利，例如老巴的公司，早期的狗狗等。一般我们认为，如果
一个公司，将自己几乎所有的利润，长期的都派发出去，说明这个公司处于增长末期，
规模难以继续扩大，因为急需扩大只能依靠不断的负债。

但REIT因为法律规定，导致扩展只能依靠借贷，因此REIT的现金管理变得至关重要。
REIT一个明显的特点是，他们会先搜寻投资点（例如MBS），然后跟银行（例如GS）谈
，比如说要搞一个10M的项目，那么他们在搜寻投资点的时候，就已经于GS协商好要同
时购入MBS并卖出CDO。这两个必须同时，否则一两个月的偏差都会造成巨大的损失。这
个MBS和CDO一般都是12-18月后成交，中间的获利和损失由双方协商分担。他们依靠吃
MBS和CDO之间细小的利率差别来挣钱。说的简单点，就是一个一穷二白的人，借高利贷
拿去赌博的感觉。。。因此他们很注重风险管理和现金流管理。

所以大家看到，REIT搞项目，必然借钱，这是他们的经营模式。如果借不到钱，说明现
金流出现了问题，一般可行的办法就有增发。REIT的增发，不同于一般公司的增发，一
般公司，增发可能有助于扩大经营规模，总之公司有上涨空间的可能。但REIT增发一般
是因为现金流困难，因为增发不是他们一个正常的融资模式。现在FR 25%的增发，直接
损害投资者当前和今后股息的利益，基本是利空（当然比倒闭强）。这个增发的钱，基
本都用来填洞的，而不是扩大规模，FR也同时关了几个FUND，也是个证明。

REIT的报表，基本不用看，主要需要看FFO和AFFO，这是美国REIT协会的行规，一般公
司都会出现的报表上。这个是分发股利的依据，而不是我们常说的GAAP的NET INCOME。
大家看REIT，不用看资产负债，就看这个AFFO，几年的表现就可以了。

REIT的会计准则上，有很多可以钻的空子，许多OFF-BALANCE SHEET的东西，都可以做
。不是很有经验的投资者，建议不要重仓REIT，公司的报表透明度很低。

随便说点，不对的地方，大家指正。