重磅 ◇ 加拿大移民配额三年净减36万！房子还有人接盘吗？

Cobra

据Global News 10月24日报道，加拿大总理贾斯廷·特鲁多（Justin Trudeau）和移民部长马克·米勒（Marc Miller）就在刚刚宣布，加拿大明年将新永久居民的数量减少21%。

按照报道的说法，2025年年削减的幅度最大，永久居民入境人数将从原计划的50万人减少到39.5万人。2026 年进一步降低，从原计划的50万人减少到38万人，到 2027年会低至 36.5 万人。

三年算下来，加拿大移民配额对比之前的原计划足足少了36万！‍‍‍‍‍‍‍

我们按照两个人一个家庭计算，那就是18万户家庭，也就是18万组刚需买家。‍‍‍

黄三水说，与信贷相比，人口变化对房地产市场的影响非常大。

三年少来36万新移民的背后，是地产交易市场的买家数量预期大幅度减少。市场供需关系和之前的判断完全不同了，机构和银行恐怕要按照新的模型计算未来地产市场走势。‍‍‍‍‍‍‍

而另一方面，加拿大住房租赁市场不但受到新移民配额急剧减少的影响，还将受到临时居民配额减少的影响。

目前已知的政策是学签配额减少一半左右，工签配额这两天总结削减了22万，旅游签不知道会不会设置配额。

但很显然，大温地区的租客数量将随着老留学生的毕业，新留学生的入学而显著减少。

此外，由于配偶工签数量减少、毕业工签数量减少、LMIA收紧都因素，在加拿大工作的外籍工人数量也将明显大幅减少，这些人没有买房的资格，也是租房的主力军。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

如果从2025年开始，这些群体的人数都以一半为单位开始减少，那整个房屋租赁市场也将面临重大影响。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

最后一个群体，也就是拿旅游签证来打现金工的群体。黄三水说这个群体的数量就连加拿大移民部长都没法统计，但在列治文的餐厅、奶茶店、汽修店、物流配送公司、装修、园艺等等体力劳动集中的领域，现金工的密度其实相当高。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

如果加拿大开始收紧旅游签证，那么这个群体的数量也会急剧缩小，这些人是租独立屋套房的主力客户。他们通常来打半年工，然后回国。现金租房从不拖欠。

在列治文，很多投资者特别喜欢买那种老子比较久但房间特别多的独立屋，然后一间一间的租出去，这种行为其实是个灰色地带，如果租客都是本地居民肯定要出事露馅，所以这类出租房的主要消费群体就是打现金工的外国人和部分留学生。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

如果这种出租模式随着人口规模的变化而式微，那将在未来反映在投资买家的选择上。‍‍‍

黄三水提醒投资者，加拿大是个移民国家，这个国家的房地产市场发展和移民政策息息相关。加拿大央行降息救的不是房市而是整个国民经济，只是客观上会刺激购买房产的欲望，但如果买家数量减少了，那刺激的效果就会打折扣。‍

而本地投资者的现金流需要租客支持，如果租客数量减少了，那么地产投资就会风险增加。‍‍‍

所以接下里的故事会怎么讲，还要等一等，看个大机构的研报出台。‍‍‍

Elephant

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