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[转贴] 杭州,千万豪宅永不眠

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发表于 2024-10-24 11:42 AM | 显示全部楼层 |阅读模式


杭州,千万豪宅永不眠

每日人物 2024年09月30日 21:02

The following article is from 财经天下WEEKLY Author 财经天下

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杭州豪宅市场可谓是冰火两重天:核心区域新房一房难求,二手豪宅价格则在震荡,整个市场正在重塑中。




文 | 易浠
编辑 | 费明举
图片来源 | 视觉中国
来源 | 财经天下WEEKLY(ID:gh_bc4e622400e4)



火焰与冰雪交织在一起


“摇号三年了,仍然没能摇到这个房子,运气太差了。”杭州的宋城近来很沮丧。8月下旬,他参与了杭州豪宅新盘霞映锦绣里的摇号。霞映锦绣里位于拱墅区申花板块,是今年杭州核心区的第一红盘,产品分为洋房和叠墅。

这个网红盘户型在193-350平方米之间,总价2000万元以上。截至今年8月底,三年时间里,霞映锦绣里总共加推了两期。每类产品每次推出不超过一百套,却都会吸引上千人前来报名。

宋城是真得很喜欢这个楼盘,玻璃搭配金色铝板的外立面,尽显高调奢华,这几乎是所有人的“梦中情房”。宋城每每路过霞映锦绣里周边时,都要看一眼进度,他尤其喜欢适合自住的中叠和上叠。在他看来,这个豪宅的价钱,也是相对合适的。

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毕竟,杭州核心区域的新盘,仍延续限价政策,新盘与二手房的价格,出现了单价几万元的差价。如果不是限价,“市场价应该可以卖到十几万元每平方米,毕竟核心城区的别墅很稀缺。”霞映锦绣里的销售张天自豪地告诉《财经天下》。这个楼盘引以为傲的资本之一,还有它的缔造者滨江集团,一个擅长打造高端住宅的杭州地产老炮儿。

只可惜,杭州虽然在今年5月放开了限购,但为了防止炒房等行为的发生,核心区域的新房仍实行摇号购房制。为了提高中签率,宋城集齐全家之力弄了三张房票。然而,8月底推出的二期楼盘,虽然最终公布的入围报名人数为488组,但前期参与报名的家庭实际超过了800组。

在洋房多,叠墅少的大背景中,宋城以156号的排名,落选了叠墅品类。就在他哀叹“太不走运”时,事情似乎出现了一丝转机:在选房时,有人因征信有问题弃选了,也有人因资金压力退出了。

实际上,这一期购房成本比想象中的要高。

具体看来,中叠和上叠加包装120万元,还要绑2~3个车位,1个50万元。此外,下叠除了绑车位、绑加装包还要绑地下室,地下室要1000万元。不过,没等宋城反应过来,就有人替补上去了。“遇到征信或资金有问题的购房者很少。”张天向《财经天下》解释道,即便有人弃权,当天就有人顶上来。

对张天来说,售卖这样的房子,简直不要太轻松,很快就卖完了。这一次没能摇中心仪的房子,宋城并不气馁,他决定“9月继续”。销售告诉他,霞映锦绣里会在9月底推出最后一期。此后,同类型的区域和地段,很难再有这样的楼盘推出,这让宋城很是心慌。

在杭州这个经济活跃的城市里,与宋城一样有实力的购房者不在少数。《财经天下》了解到,购买霞映锦绣里的人当中,80%以上都是改善客群,其中不少是上市公司的高管。也就是这些人群,让杭州核心区域的高端新房市场红红火火。

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一房难求的景象,也在杭州不少售楼处上演。比如今年3月再一次加推的千万级高端新房——位于杭州武林商圈核心区的堂前嘉悦;今年5月推出的高端新房颂映传麒府,也曾出现霞映锦绣里一样的僧多粥少的局面。以颂映传麒府为例,今年五一假期,这个楼盘迎来最后一摇:84套房源,共有423人登记。

与之形成鲜明对比的,是杭州法拍二手房豪宅的遇冷。9月13日,滨江华家池二拍上架。尽管整体竞拍过程很激烈,14人报名,围观次数高达22800次,但成交价依旧没能上去。这套房最终成交总价922万元,折合单价6.6万元/平方米,是评估价的6.5折成交。相较于首次拍卖单价降了约1.4万元/平方米,直接打了8折。

今年8月,杭州豪宅法拍市场出现的三套房源,从最终结果来看也不尽如人意。位于南星桥板块的一套金色海岸,靠近富春路,户型建面约209平方米,仅仅一次出价后就以1647.8万元总价成交,折合单价约7.9万元/平方米。

同板块的蓝色钱江,8月13日法拍市场成交一套建面约199平方米户型,成交单价与金色海岸接近,仅7.75万元/平方米。还有一套建面约139平方米的华家池公寓,在无人报名后直接流拍,起拍单价约7.03万元/平方米。

贝壳找房上显示,金色海岸同面积段的一套房源,挂牌价1980万元,挂牌单价9.4万元/每平方米;而与蓝色钱江同类型的房源,基本维持在11万~12万元/平方米之间。至于华家池公寓,在近期成交的二手房中,同样是139平方米的户型,是以1100万元、单价约7.9万元/平方米成交的。



杭州的豪宅市场在重塑


杭州法拍房遇冷,核心高端新房一房难求,二手豪宅价格则在震荡。

不可否认的是,少数地段好、品质高的二手豪宅,仍然备受市场欢迎且成交价格坚挺。比如位于钱塘江南岸、钱江世纪城的奥体板块,那里的一线豪宅奥邸国际,在过去一周成交了四套。

“奥邸国际、臻奥院等钱塘江沿岸的大户型,价格始终保持在一个高位。即便未来市场环境震荡,这样的楼盘价格大概率也不会下降。”杭州豪宅经纪人子西告诉《财经天下》。相比那些卖出奥邸国际的豪宅中介,子西今年就没那么好运了。

她做的是整个杭州的豪宅市场。从今年年初以来,子西感受到了二手豪宅市场的明显变化,“跟去年同期相比,今年咨询的人变少了很多,客户量锐减50%。”这让她很沮丧。

不仅如此,子西还发现,像普通二手房市场一样,大多数二手豪宅的价格也松动了,“少则降价四五十万元,多则降价二三百万元”。《财经天下》从贝壳APP上看到,位于杭州亚运村的高端住宅桂冠东方,一套在8月9日首次挂牌的197平方米的四室,从1230万元调价到9月4日的990万元,降价幅度达到240万元。

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与奥邸国际同板块的江景大宅臻奥院,挂出的多套181平方米的四室,降价幅度分别在60万~100万元不等。“不管是钱江世纪城也好,申花板块也罢,这些区域里的豪宅价格,确实存在一定的压力。”对于“杭州豪宅市场是否在重塑”这个问题,杭州贝壳研究院院长上官剑给出了肯定回答。

他认为:“影响豪宅价格最重要的原因就是供求关系。这两年来,杭州政府推出的不少低密宅地,被打造成高端住宅,因此杭州豪宅的数量不算少。”比如位于钱塘江南岸的钱江世纪城北部的亚运村板块,今年交付量就较大。

实际上,将视线范围放大来看,2024年杭州预计有超过80个楼盘,总量超7万套住宅交付。杭州的二手房市场,以及部分区域的新房市场,今年以来都在以价换量,这对高端住宅市场有一定的冲击。

毕竟,房源更多、价格波动的情况下,购房者可选择的余地更大。再加上法拍豪宅成交价格不断走低,“尽管几套不具有代表性,但大家会觉得这是个新的锚点:一套法拍房价格更低,就像蝴蝶扇动了一下翅膀,对整个区域的豪宅市场,或多或少有一定的影响。”上官剑坦言。

当然,如今的杭州二手豪宅市场,也不乏一些潜在的客户,比如本地人宋城。这一次又一次没摇中新房后,宋城打算去看看二手房,“毕竟也降了不少。”其中的逻辑依然是:杭州的新房和二手房价格之间,仍存在一定的剪刀差,这导致核心区域的新房普遍一房难求。而核心区域的新房,往往就是低密度的高端住宅。

一些购房者若长时间摇不到号,就会回到二手房市场。除了杭州本地人外,“外地客户的需求也是存在的。”上官剑告诉《财经天下》,“不过总体来看,大家普遍观望氛围比较浓厚。”

在杭州从事金融工作的王枫,因工作的关系接触了一些高端人群。他们中的一些人在三年前,还会购买杭州的房子,甚至将其作为投资品,如相对保值的住宅大平层、商改大平层等。但从2021年开始,“他们对杭州豪宅的态度,可以用‘观望、犹豫、谨慎’六个字来形容。”

王枫告诉《财经天下》,他们很在意前房主是否被牵扯到一些纠纷中,这对他们做生意的人来说,并不是一个好兆头,“即便有投资人群,他们的心理也是:现在也没有特别好的机会,还不如购买投资性保险”。

其实,在杭州豪宅市场的重塑当中,一些持有高端住宅没来得及抛售的人,他们的资产也受到了不小的影响。杭州的思雅就是其中一个,她正在为她的豪宅——翡翠海岸寻找买家。位于杭州上城区的翡翠海岸,139平方米的四室带一个大阳台。如今,思雅给出的挂牌价位为1650万元,相较于5月首次挂牌时的1810万元,降了150万元。



豪宅区域的格局不断变化


杭州房价虚高的泡沫慢慢被挤压,杭州豪宅区域的格局也在不断变化。

金范在杭州从事房地产工作将近二十年了,见证着杭州豪宅市场的起起伏伏。在他看来,南星桥是杭州公认的传统豪宅区。南星桥范围大致西起复兴大桥,东到望江东路,南起之江路,北到秋涛路。因坐拥钱江新城CBD核心区域,南星桥在过去十多年时间里,吸引了绿城、滨江等知名开发商。

擅长打造高端住宅的滨江、绿城,在南星桥打造了一系列高端豪宅项目,比如蓝色钱江、候潮府、金色海岸和阳光海岸等。这些楼盘的房价,普遍每平方米10万元以上。其中,仁恒滨江园项目在2019年,创下了杭州千万豪宅39分钟清盘的壮举。

在提及南星桥区域时,外界通常会用“这里聚集了杭州最顶流的老钱”,以及“杭州豪宅密度最高的区域之一”等句子来形容。据说,某互联网教父级人物,被当年的盛景所吸引,也购买了一套金色海岸。《钱江晚报》报道称,包括滨江集团董事长戚金兴在内,滨江的许多高管都住在南星桥板块的金色海岸,以及阳光海岸小区。

那些年,二手豪宅价格上涨幅度明显,使得新房和二手豪宅的剪刀差,越来越明显。不过,时移世易,在杭州发展重心的转移中,豪宅产品的更新迭代下,人们对于产品和区域的选择,也悄然发生了改变。

“南星桥的豪宅房龄比较老了,有一部分人往外搬了。”金范告诉《财经天下》,他们搬去的地方,并不局限于某一个地区。按照占据钱塘江、运河、西湖、西溪稀缺资源这个点来看,杭州豪宅大体上被分为三大区域:钱江新城、南星桥和武林商圈;江河汇、望江、奥体、申花;桥西、文教、江村和滨江区府。

在购买杭州豪宅的人群当中,互联网科技和金融从业者,占有不小的比重。有新媒体曾选取湘湖壹号、西溪风情、云栖玫瑰、阳明谷等9个杭州别墅小区,以及东方润园、武林壹号、金色海岸等7个高层作为研究对象,这些住宅分布在萧山区、未来科技城、之江区、钱江新城、武林商务等区域,套均金额超过千万元。

小区的居住者大多是金融和互联网科技从业者,工作地主要集中在城西科创大走廊、滨江、钱江新城、黄龙、武林湖滨五大板块。“他们伴随着杭州互联网经济产业的发展壮大积累了财富。”金范告诉《财经天下》。金融从业者也有一定的比重,是因为杭州有很多私募公司。

值得一提的是,杭州“新封面”钱江新城与钱江世纪城,凭借独特的地理位置和丰富的资源,吸引金融和互联网科技从业者、高端人才,在创业致富“新贵”的同时,还引来了大量的MCN机构和主播。自2016年直播电商兴起后,大量的MCN机构和主播,汇聚到杭州这个电商发达的城市。

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杭州那些最出名的头部网红们,不少人选择了钱塘江畔的高层大平层,比如雪梨就住在网红最多的高层大平层银杏汇;张大奕入手过一套价值3000万元、402平方米的位于钱江新城核心区域的迪凯金座。“比起西湖的烟波浩渺,钱塘江的波涛汹涌似乎更能配得上这些网红的野心。”有人如此形容道 。

只不过,时代的车轮滚滚向前,从房地产大佬到互联网大佬,再到电商直播网红,一波浪潮过去另一波浪潮又来,周而复始,循环往复。每一波,都会有优胜劣汰。有人赢,就有人输。比如昔日第一网红公司如涵的老板,身价一度高达6个亿的张大奕,在9月19日发文称,将无限期延迟吾欢喜的衣橱、裙子君、Jupevendue店铺上新,以顺应市场寻找下一个目标。

另一边,杭州法拍房豪宅市场上,隔一段时间,就会有一套房子悄然上架。他们的主人,被“大浪淘沙”了。尽管在杭州豪宅市场的重塑当中,一些法拍豪宅显而易见遇冷了,一些二手豪宅即便降价也迟迟无人问津,“但最终总会有合适的人,以合适的价格买走或拍走。”金范告诉《财经天下》。

“杭州霞映锦绣里第三期开盘肯定还会一如既往地火。”面对宋城的再次询问,该楼盘的销售如此回答道。

(文中人物宋城、金范、思雅、张天、子西、王枫为化名)

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