重磅 ◇ 美国百万地产经纪面临失业！佣金拦腰斩断！加拿大未来也要跟着改？

Cobra

作为地产经纪，黄三水这两天的心情很复杂。

因为2024年8月17日起，美国房地产经纪即将迎来一个新的时代。而代价或许是百万地产经纪集体转行。

简单来说，由于一场公益诉讼，导致美国法庭宣判全美地产经纪佣金制度等地产行业的“惯例”违法，从2024年8月17日开始，多项行业传统制度被司法判决彻底掀翻。

由于加拿大地产经纪制度几乎与美国一摸一样，当美国开始天翻地覆的改革后，加拿大又怎能不跟？

最可怕的是，同类公益诉讼正在加拿大进行中，一旦加拿大法庭参考美国判例做出对地产经纪不利的判决，加拿大地产经纪圈将在未来步美国同行的后尘。

而最直接也是最严重的后果是地产经纪佣金有可能从目前平均4.3%的水平降到1%左右。

根据美国媒体的报道，8月17日后主要有三大改变。

1、过去大多数卖房者在成交后都要支付买方和卖方佣金。而大多数买方则无需向中介支付任何费用。而8月17日后，中介和经纪人的传统报酬制度可能会发生变化，买方有可能不得不自己支付佣金。

2、所有购房者必须先与经纪人签订合同，然后经纪人才能开始带他们看房。

3、卖方代理必须停止在房地产上市数据库（MLS）中发布买方佣金报价。补偿提议可以继续，但不能在房地产经纪人经营的上市服务中公布。

具体来说，从8月17日开始，除非买家与房地产经纪人签订了代理协议，否则他们不能带您看房。这包括打电话给对方挂牌经纪人，带您参观任何房屋等。

买方与房地产经纪人之间的协议是《买方代表协议》。该协议基本上是您与房地产经纪人之间的合同，表示您将聘请他们购买房屋，并同意双方的角色、义务和责任。

另外一项重大改变将关乎卖房者的钱包。

现行模式下，卖家必须支付4%到6%的佣金，而这笔佣金通常由卖家经纪和买家经纪平分或按照比例平分。这代表卖家必须多付这笔钱，以致于变相把费用加进房价中。

17日后，强制的佣金制度被取消，买家佣金和卖家佣金将各自独立，双方分别和自己的经纪人协商佣金。当然这一规定本身并不能降低房屋买卖的佣金，只是改变了支付佣金的模式，但外界普遍认为，随着制度的实施，取消强制规定将促进市场竞争，迫使买卖双方的经纪人都降低佣金，从而降低房屋买卖成本，并降低房价。

此外，还有一条新政将打破多项美国房市长期垄断惯例。其中之一是禁止在被称为多重上市服务（multiple listing services，简称MLS）的集中化房源列表中包含经纪人佣金的信息；另一条规定结束了经纪人必须订阅MLS服务才能获得佣金的规定。

报道称，美国民众每年花费在地产经纪佣金上的钱高达1000亿，而且美国房地产经纪的佣金比全球大部分地区要高的多——全球各国平均地产中介费只有1%到2%。

据TD 估计，新规一旦实施，美国房地产佣金至少25%至50%，下不封底。

尽管新规不会让地产经纪行业消失，但也意味着地产经纪全行业的收入锐减，而蛋糕变小意味着美国将有百万左右地产经纪退出市场。

优秀的活着，平凡的离去。这就是未来美国地产经纪的命运写照。

黄三水说，同样的故事早晚在加拿大上演，同行们要做好准备了。

也有人表示，佣金制度的改变短期内可能并不一定利好房市。因为若让买家自己付中介费，会大大降低他们的购买能力，因为若让卖家出，这个费用可以包括在贷款里面，而让买家自己出的话，必须要有更多的先期付款。所以，规则的改变短期内对买家不是利好，降低他们的购买力，而对卖家也不一定是好事，因为潜在的买家减少了。

而地产经纪公司eXp Realty说的很直接，这是整体产业的大型社会实验，公司的经纪人已经做好迎接一片混乱的准备。

黄三水说，2024年3月，根据《金融邮报》报道，加拿大房地产行业面临集体诉讼的法律挑战，行业被指操纵价格，诉讼范围则从最初的大多伦多地区扩大到加拿大所有地区！

根据联邦法院文件，新的集体索赔声称，全国范围内的房地产经纪人都在从事非法活动，导致住宅地产佣金不合理增长。加拿大房地产协会（CREA）和各地的地方房地产委员，也协助促使了这些所谓的违规行为。

从美国的结果看，加拿大地产行业胜算很低了。