观点 ◇ 加拿大5位经济学家预测2022年房价！能不能坚挺全看加息幅度

Cobra

加拿大丰业银行（Scotiabank）

副首席经济学家Brett House

经济学家Farah Omran



图源：Scotiabank



人们普遍预计，加拿大央行2022年将提高利率，但加拿大的家庭和房地产市场能够经受住加息的考验。



目前，只有不到一半的加拿大家庭拥有贷款（mortgages）或房屋净值信贷额度（home-equity lines of credit，即HELOC）。大约75%的现有贷款是以固定利率的形式锁定的，HELOC虽然是浮动利率，但份额要小得多。




图源：canadianmortgagetrends



目前，5年期固定利率（fixed rates）贷款在加拿大最受欢迎。丰业银行经济部门预测，在2022年续期时，5年期固定利率可能将平均上涨36个基点（Basis Points）[笔者注：一个基点为0.01%，36个基点为0.36%]。



当前，加拿大平均未还清房贷额为24.1万加元。这意味着，在此基础上，每月将增加约50加元的还款额。



丰业银行还预计，2023年续期时的5年期固定利率将平均上涨45个基点（即0.45%），每月将多还65加元。




5年期固定利率上涨走势



在五年前申请贷款时，这些借款者曾在联邦政府强制的压力测试中承诺，他们能够应付大约180个基点的利率增长。



而2021年贷款发放的压力测试则更加严格：借款人必须证明，他们能够承受5.25%的贷款利率和5年期固定利率约250个基点（即2.5%）的增长，在2021年12月获得贷款者，还必须能够承受浮动利率（variable rates）约380个基点（即3.8%）的增长。



尽管2021年新贷款中，浮动利率的份额猛增，但它们仍仅占所有未偿还贷款余额的约四分之一。在大多数浮动利率条款下，利率上升不会立即导致月供增加，但还款期（amortizations）会被延长。在这种情况下，通常可以锁定利率，转换为固定利率贷款。



加拿大人已经为恢复正常的利率做好准备。





投资公司MacBeth MacLeod Partners

投资组合经理Hilliard R. MacBeth


图源：richardsonwealth



加拿大的房地产泡沫已经成为加拿大金融体系中的一个巨大问题——这里的房价比世界上大多数国家都要高，由此造成的家庭债务水平是目前一个主要的风险。



尽管房价飙升，但它对通胀和消费者价格指数（CPI）并没有上行压力。




图源：ctvnews



从下面这张图表可以看出，在多伦多、温哥华和全国范围内，房价增长了4.25倍到5倍，增长率每年超过7%，使家庭债务也不断增长（红色线条）。



然而，CPI中的住房成本部分（箭头所示的绿色线条）只是小幅增长，增幅仅为约1.6倍。在大多数情况下，年增长率不到2%。




房价增长与CPI的关系



你可能会问，这是为什么呢？



这是因为住房成本是CPI的最大权重组成部分。加拿大统计局会根据“每月住房费用”来衡量住房成本，自住房每月成本中一个关键部分是贷款，包括本金还款和利息，但不包括购买房屋的首付部分及其他费用。



在过去的二十年里，利率一直在稳步下降，使得住房成本只有很小的增长，但房价泡沫依然存在。



随着加拿大央行加息，从2022年开始，房价可能会下降，但衡量住房成本的CPI指标将会增长，因为利率在计算中占有重要权重——这非常具有讽刺意味。



蒙特利尔银行（BMO）

金融部门首席经济学家Doug Porter


图源：BMO



由于疫情，在2021年的前三个季度，住宅建设在加拿大GDP中的占比超过了商业投资——这种情况以前从未发生过，甚至两者都没有接近过。




图源：THE CANADIAN PRESS



在疫情爆发前的50年里，商业投资在经济中所占的比例通常是住房投资的两倍左右，有12%用于私人资本支出，6%用于住宅建设（加拿大统计局将房屋新建和翻新以及房地产代理费归在后者中）。



从以下图表中可以看出，商业投资和住宅建设在2021年出现了交叉，这既说明商业投资在这一年表现得非常疲软（与1993年的历史最低水平持平），也说明了房地产活动非常强劲（所占比例创下历史新高），火热的房价在不断膨胀的房地产活动中发挥了作用。




商业投资和住宅建设



展望未来，2022年的房地产市场预计将从2021年的极端状况中缓和下来，而且目前已经不再像年初时那般疯狂。



加拿大经济面临的更大问号是，商业投资现在是否能够加速增长？



我们认为会的，但预计近期只会出现温和的复苏。加拿大经济对住宅的严重依赖似乎不会很快结束。



金融媒体公司Better Dwelling

联合创始人Stephen Punwasi


图源：rocketreach



人们一直在关注住房库存的不足，但很少关注真正的问题——旺盛的购房需求。当加拿大央行降息并使用量化宽松政策时，他们希望可以刺激需求。




图源：Mike Cassese/Reuters /Landov



但这一降低利率的机制推动了消费者的超前购买，他们开始与现有的买家竞价，引发了房地产业的一轮狂潮。



从2020年4月到2021年10月，加拿大市场的实际房屋销售比之前的预估多出了246,500套，但只有额外的85,800套房屋被投放到了市场中，远低于房屋销售量的增幅。







根据蒙特利尔银行的估计，这些超额售出的房屋销售额约为1500亿加元，相当于加拿大GDP的6%。这还不是房屋的总销售额，而只是低息贷款刺激下的超额销售，并且是在几乎没有人口增长的情况下发生的。



顾问公司North Cove Advisors

创始人Ben Rabidoux


图源：mortgageproscan



近年来，加拿大全国主要大城市挂牌出售的独户住宅（single-family homes）数量急剧下降。



在大多伦多地区，挂牌量与去年相比下降了52%，比2017年下降了惊人的77%。温哥华地区的情况也差不多，库存比去年下降了近三分之一，自2018年以来下降了一半以上。




图源：huffpost/Getty Images/Istockphoto



虽然过度的需求和投机无疑是造成这种下降的原因，但主要的驱动因素似乎是，过去十年中人口增长异常强劲，但新建房屋短缺。



如下图，从20世纪70年代到21世纪的头十年，加拿大每十年人口平均增长约为310万（橙色柱），而新建独户住宅却平均只增长不到130万套（蓝色柱）。从2010年至2019年的10年间，人口激增400万，而新建独户住宅增加数量却降至不到110万套。







在加拿大找到解决这种不平衡的方法之前，我们可以预期，独户住宅将成为全国主要市场垂涎的资产。

james97

如下图，从20世纪70年代到21世纪的头十年，加拿大每十年人口平均增长约为310万（橙色柱），而新建独户住宅却平均只增长不到130万套（蓝色柱）。从2010年至2019年的10年间，人口激增400万，而新建独户住宅增加数量却降至不到110万套。

condo增加了多少，不能住人？独户住宅110万起码能够容纳110个家庭吧，400万人口起码可以住进去330万，剩下来70万不能租房和买condo?

Cobra

james97 发表于 2021-12-31 04:00 PM
如下图，从20世纪70年代到21世纪的头十年，加拿大每十年人口平均增长约为310万（橙色柱），而新建独户住宅 ...

我是觉得400万人口，110万套房子没有问题啊，平均一个家庭3到4人啊。砖家不会认为有多少人口就得有多少套房子吧？

foolmelon

james97 发表于 2021-12-31 04:00 PM
如下图，从20世纪70年代到21世纪的头十年，加拿大每十年人口平均增长约为310万（橙色柱），而新建独户住宅 ...

万一一家买两套，一套自住，另一套隔离用

foolmelon

曾经 email 给 MacBeth 请教问题，他回答非常认真。