28岁男子自述经历：买下6套房产价值近700万

Cobra

日前安省一名28岁男子向媒体自述了他的买房经历，并表示自己的故事也许可以证明对于年轻人来说，是能够在没有家人资助的情况下于大多伦多地区购置房产的。



Jack Daniel Bernstein（图源：torontolife）

Jack Daniel Bernstein表示，自己成长于密西沙加市的Applewood社区，父亲是一位IT业者，家里还有弟弟和妹妹。

他说，自己的家庭并不是很有钱，因此他对金钱这方面有所渴望。他会在上学的时候，忍住不吃掉万圣节讨来的糖果，等到一个月之后，学校里的孩子们都已经把自己的这些糖果吃光了，再以每支巧克力棒25分的价格卖给班上的同学。

在他16岁的时候，他们一家搬进了Port Credit社区，在那儿租房子住。也是在那里，他第一次意识到房产的价值。他因为经常到附近属于富裕家庭区的Mineola玩滑板，而结识了住在大房子里的孩子们，他们的家后院都有泳池，车道上停着法拉利。他发现这些家庭都有一个共同特点，那就是他们大多数都有投资房产。

2011年高中毕业后，他创办了公司，销售手机移动充电装置。6年后，他卖了公司股份并在世界500强企业内找到一份推销软件的工作。同一时期，他还开始投资比特币等，一年之内，他的投资资金从5000元增涨到8万5000元。

在初次创业、全职工作和虚拟货币投资的基础上，Bernstein决定买房。他的祖父以前是一位地产经纪，按照祖父的建议，他打算买一套有两个单元的房子，这样他可以一半自住，一半出租，租金就可以用来支付房贷。这种办法也被称为“房屋黑客（house hacking）。”

于是Bernstein看中了Oakville的一套三居室、两个半浴室的双层房屋，这套房子的地下室有独立出入口。



（图源：torontolife）

“我打算把地下室和一楼打造成可以出租的单元，我住在二楼的单元。在做了一些研究之后，我估计需要2个月时间装修，费用大概是3万5000元，” Bernstein说道。

但这个时候，Bernstein自己的资金是不够的。他的所有积蓄大概只有10万元，而房子的首付款需要14万。于是他用了一些信用额度，还从朋友那里借了点钱，凑够首付，在2018年底以64万的价格买下这套房子。

Bernstein也坦言，买这套房子是有很大风险的。因为每个月的房贷就要2400元，而这时候他已经没有任何存款，连信用额度都用光了。“好在我的全职工作薪水还不错，而且有佣金，可以帮我解决这些问题。”

同时，他还充分利用了政府的Home Buyers’ Plan政策，该政策允许首次购房者从自己RRSP中取出3万5000元用于买房。在这种情况下，虽然财务状况有些紧张，但是他始终对自己有信心。

为了省钱，他自己给房子做了装修，最终花费了6万元，好在他的佣金可以应付这笔计划外的开销。他表示，我从中学到的最好的教训就是，装修结束后的总花费总是会比原先计划的要多，尤其是你自己动手做的时候。所以最好在这方面能有些灵活的财务空间。

2019年初，装修完工后不久，就有租客想要住进来，而且愿意支付2000元的月租。这笔收入让Bernstein可以还上房贷，而他全职工作中赚的钱就可以有所结余了。

经过几个月的努力工作，Bernstein表示，他终于可以累积自己的资产，而不需要为了有地方住而给被人付钱。同时他也对BRRRR（买房Buy、装修Renovate、出租Rent、再融资Refinance、重复Repeat）的方法非常了解，并计划使用这个办法。



（图源：torontolife）

Bernstein认为，这种方法在大多伦多地区的房地产市场非常适合使用，因为这里对于立即可以拎包入住的、已经翻新过的出租房的需求很高。与此同时，市场上租金可负担型的出租房非常短缺。

不过这种策略也并非毫无风险。 Bernstein表示，最现实的地方就在于整个过程都是在贷款重组阶段（refinancing stage）。当你去银行给房产再融资的时候，银行会保守评估房产的价值，然后再决定可以给你提供贷款的金额。

而且如果要完美实施这种办法，还需要你在房贷重组阶段能够收回首付款和装修成本。但若是银行能提供的贷款金额不够多，你将无法提取你所投入的所有初始资金。

第二个主要风险来自于租客。如果你的租客不能按时付房租，银行不会在乎租客是否有能力付款，你都必须来承担房贷。

Bernstein还表示，最后一个风险是如果投资者都像他一样只是小型投资者，可能会对背负几十万房贷感到不适。不过对他自己而言，他说他自己是愿意承受这些风险的，因为他还是坚信自己能够积累下资产。

因此他继续努力工作，把所有精力放在提高自己的销售抽成方面。后来他不但重新融资了Oakville的房子，到2020年初时，他还有足够的能力再买一套75万元预算的房子。

由于疫情初期给房地产市场造成了几个月的冲击，市场当时略有冷却。趁那个时候，Bernstein以62万元低价买下Hamilton一套房产，因为原业主的企业受到疫情打击，赶着卖房。



（图源：torontolife）

2020年春季，Bernstein开始给这套房做装修，这一次的工程他还是自己做了很大一部分。

在花了12万元翻新之后，他的四个出租单元开始给他一个月带来4700元的房租收入。在那时，他拥有两套房产，一处在Oakville，一套在Hamilton，一共有6个可居住单元。

到了2020年秋季，他的计划进一步得到扩展。重新融资Hamilton的房产时，由于房地产市场火热加上经过了翻新，房屋的价值比买房时翻了将近一倍。而且他自己还有佣金收入，这样一来，他就有45万元的资金可以用来作为投资更多房产的首付款。

很快，他又买下了4套房子：

一套在密西沙加：



（图源：torontolife）

一套在Blue Mountain的两居室楼花：



（图源：torontolife）

一套在Barrie的镇屋楼花：



（图源：torontolife）

以及一套在Owen Sound的三单元房屋：



（图源：torontolife）

Bernstein表示，现在他在安省南部地区拥有6套房产，根据现在的市场评估，总价值近700万元。

2021年初，他跳槽到更大型的一家公司继续全职销售软件，并在业余时间打理自己的这些房产。

他表示，自己很享受有稳定工作且拥有多渠道收入的生活。虽然用了有风险的投资办法，但他觉得自己还是做到了不靠家人资助而在大多伦多地区买房置业的目标。

对于Bernstein的经历，你怎么看？

参考链接：

https://torontolife.com/real-est ... l-estate-portfolio/

james97

这样一来，他就有45万元的资金可以用来作为投资更多房产的首付款。

45万可以买四套房？贷款咋整的

Cobra

james97 发表于 2021-12-14 03:45 PM
这样一来，他就有45万元的资金可以用来作为投资更多房产的首付款。

45万可以买四套房？贷款咋整的

以房抵房，外加申报出租收入。不过，如果你买的房子是出租的，将来卖恐怕得交税吧？

james97

他那四套都是100多万的房子啊，平均每套首付10万多点就够了？出租的话，应该每个月和mortgage做offset都是负的

Cobra

james97 发表于 2021-12-14 04:04 PM
他那四套都是100多万的房子啊，平均每套首付10万多点就够了？出租的话，应该每个月和mortgage做offset都是 ...

我没记错的话，两个是楼花。