【鹅眼】第91期：合肥，一个二线城市的疯狂楼市

源济

腾讯网  2016-04-08
2016年 第24期 | 总91期
摄影：晓先 江海 编辑：陈若冰

合肥，一个二线城市的疯狂楼市

2016年合肥的楼市陷入一种怪现象，刚从三线城市升级到二线城市没多久，还处在二线下游的尴尬地位，但是开年来合肥的房价飙升速度却直追北上广。据国家统计局数据显示，2月份合肥新房价格涨幅全国第四，二手房房价涨幅全国第一。合肥市场上“一房难求”，绑车位、绑软装、突击认筹、凌晨开盘，种种不可思议的现象，在合肥楼市频频上演，甚至还有人因此丢了性命。



2016年1月3日，合肥庐阳区一楼盘销售捆绑车位，声明必须先买车位才能买房，但仍然吸引了近千人彻夜排队。新年伊始，在房地产“去库存”新政之下，供求失衡的合肥楼市应声大涨，市场异常火爆，捆绑销售、捂盘惜售等乱象横生。





合肥楼市自2009年开始进入快速发展通道，2013年成交量达到顶峰，当年成交量有10.6万多套，均价在7000元/㎡左右，而在2011年时候成交量只有5.6万套。图为2013年11月，合肥滨湖一楼盘开盘，都是要请一线明星来助阵，那时楼盘促销都是大张旗鼓来吸引顾客。





此后，合肥楼市成交量呈下降趋势，2014年和2015年成交量都在9.2万套左右，但房价却逐年上升。2015年末，合肥在售楼盘均价在8、9千/㎡的已经数不胜数。图为2014年2月，合肥庐阳区一楼盘，法师在给售楼部楼盘模型撒圣水。当天，该楼盘请来寺庙高僧助阵，给楼盘销售和业主祈愿。





与房价扶摇直上相对应的是，2015年合肥市城镇常住居民人均可支配收入31989元，比上年增长9.0%；人均消费性支出20049元，增长10.1%。收入增速小于消费支出增速，表明花得比挣得快。图为2015年9月24日，合肥滨湖一住宅项目开工仪式现场，在这一年，合肥“地王”频现，天价一次又一次刷新。





合肥滨湖区原先是农村，2006年动工后，楼市价格不断攀升。自2015年10月以来，合肥房价涨幅稳居全国前八位，显著高于相邻的武汉、郑州、长沙、南昌等省会城市。除了滨湖区、政务区房价高企外，蜀山区、高新区和包河区等区域房价也在不断刷新纪录。





今年2月份，下调首付比例、减免契税、营业税的新政密集出台后，合肥商品房市场更是应声大涨。3月底，合肥楼市每平米均价一周上涨过千元，突破万元门槛。合肥滨湖区房价最早只有2000多元，十年发展后均价已经超过1万，随着政务中心的搬迁，未来可能还会上涨。





合肥市政府所在的政务区，房价10年涨了7倍，单价2万每平米的商品住宅已屡见不鲜，一度有二手房一小时内被房东提价11万元。而在2015年上半年，政务区均价才刚刚突破1万元每平米。2015年年底，合肥政务区还有9000多的房子，现在50平方米的小公寓就挂价120万。





当疯涨的市场遭遇到行政法规的强制约束，捆绑车位，捂盘、惜售等现象，便在合肥楼市屡屡上演。有些楼盘在认筹阶段遭遇楼市疯涨，碍于政府限价的压力，不能迅速“随行就市”，于是将小区车位与房子一起捆绑销售，合肥最高的一个车位卖出了50万天价。如果将车位溢价一并核算，备案价为8000元每平方米的住宅，实际售价已经达到12000元-13000元每平米。图为2016年1月3日，合肥一楼盘困绑车位销售现场上千人排队，开发商用栅栏隔成队列，拖家带口的市民吃着盒饭




2016年3月16日，合肥滨湖一售楼部认筹现场，因为购房人太多，保安将大门打开，结果想进去的购房者与出来的购房者相互拥挤，场面一度混乱。因为怕人多，原本下午4点半结束认筹，结果两点不到就被保安关上大门不让进入。





来自200公里外金寨县的唐守民在售楼部前看购房资料。他说他中午12点半接到认筹消息后，立即驱车前来，一路狂奔，抵达合肥时已经是下午3点，结果连门都未能进入。

源济

现场因为过度拥挤，加上部分市民没有认筹到房子情绪失控，售楼部前的盆景被推到摔碎了。





3月21日，合肥庐阳区一售楼部前，大批购房者等待进入大门认筹，这种局面一直延续到深夜，开发商最终不得不延迟认筹时间，400多套房子，结果1000多人成功认筹。





3月9日，合肥房地产交易中心，前来办理过户的业主长队一直排到大门口外。相比新房奇货可居，合肥二手房涨幅更加离谱，排名全国第一。在楼市疯狂的日子里，买房卖房的人们心情都很复杂。





对很多购房者来说，过去合肥买房任意选，现在买房需要排队甚至找关系都难以买到。





昔日合肥商品房开盘都是要人工粘贴选房，如今这种传统手工贴条开盘的方式已经OUT了，现在合肥不少楼盘开盘都选晚上，不敢大张旗鼓，以前有“日光盘”，现在出了新名词“夜光盘”。





北城区目前是合肥房价最低的区域之一，但进入三月，部分楼盘也开始补涨，原本五六千的均价，现在备案价高的能够达到九千多，同比上浮50%，而且好楼层的房子找关系才能买到。地产专业人士认为，合肥房价节后暴涨与国家新推出的房地产政策有着直接关系。国家出台地产新政的初衷，是为了帮助消化库存，但是合肥的库存量一直都不算高。截至3月3日，合肥九区库存仅为14745套，最为紧俏的政务区只有3个楼盘的少量户型在售，接近于零库存。“国家出台救市政策是想救铜陵、芜湖这些三四线城市，谁知道红利却被省会合肥抢走了。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌说。





就安徽全省来看，合肥楼市一枝独秀，开工楼盘不断，房价持续暴涨，而省内的地级市如铜陵、蚌埠、安庆等，库存量依旧高居不下，房价同比出现下跌。据安徽省经济信息中心发布的报告显示，2015年前10个月，安徽全省房地产库存面积，需5.3年才能消化。其中，皖北宿州市、亳州市、阜阳市商品房去化周期分别在3.4年、5.2年和5.2年。皖南部分城市去化周期则在7年至9年，有的甚至在10年以上。“在合肥买房赚钱，在地级市买赔钱”，新安房产网一位主编在接受《南方周末》采访时这样说到。





在房价不断飙涨的情况下，合肥却出现了较为严重的“地荒”，“地荒”导致“房荒”，开发商开始争夺有限的土地资源。2015年12月，合肥包河区出现了第一块楼面价破万元的“地王”。今年3月24日，合肥土地拍卖会现场，滨湖BH2015-09号地块最终住宅以2400万一亩被本地一不知名企业拿下，700亩地，总价道道76.89亿成为“新地王”，土地价格上涨也是房价上涨的原因之一。





安徽省在2014年有户籍人口将近7000万人，常住人口却只有6082.9万人，属于典型的人口输出省份。在全省人口外流的大环境下，作为全省的中心城市，省会合肥每年仍保持着15万人以上的人口净流入，人口在源源不断地从三四线城市流向大城市和省外，形成典型的“虹吸效应”，即大量资金涌向和追捧热点城市。合肥在“人口输出”与“回乡置业”两个环节，吸附了全省的房产购买力。





合肥市的别墅区。今年一系列救市政策，则加快了房地产市场两极分化的趋势。据统计，合肥的房子有四成被外地人买走，在炙手可热的滨湖区，有七成房子是外地买家，其中有不少江浙和上海的投资客。

源济

合肥政务新区工地上，在集装箱里蜗居的建设者。在两极分化的趋势下，有钱的人，可以买下更多的房子，转手即可获得暴利，而普通百姓，面对暴涨房价要么举全家之力按揭贷款，要么只能望洋兴叹。





合肥滨湖区、政务区等新城区一直是投资的热点。大量投资客的进入，使合肥部分区域空置率提高，有媒体数据调查显示，滨湖新区以61.54%的得票率成为市民心目中空置率最高的区域。图为3月29日，合肥滨湖一楼盘，开盘已经两年多，入住率不足20%。





3月16日，合肥，一对年轻人未能认上筹而愁容满面。对很多年轻人来说，奔向大城市，意味着更好的工作和机会，然而在大城市有个自己的家却很不容易。“虹吸效应”让大量的优秀人才和资金涌向大城市，三四线城市变得更加萧条，更难留下人，去库存也会更加缓慢。





在合肥这波房价疯涨的过程中，许多小人物的命运也深受牵连。80后的小王夫妇，在合肥买房屡买屡败，有一次订金都交了，结果房东宁可赔了双倍违约金10万元，也不肯卖房。3月21日，小王夫妇参加一个楼盘的认筹，3000多人抢400多套房源，挤破头才认上了筹，此后又经历装修加价，网上开盘抢号，最终两人在电脑前熬了20多个小时，才抢到一套房子。





4月5日，合肥一名为楼盘拉客的“小蜜蜂”，因到竞争对手的楼盘区域发放宣传单，被对方保安追赶，在追逐过程突然身亡，这是死者家属到事发楼盘质询。据了解，死者曹女士今年46岁，在肥东县城人民路租房居住，她的丈夫患有肝硬化十几年了，不能干重活，家里还有两个孩子，一家人的生活都靠曹女士维持。





合肥滨湖新区，住宅楼建设现场忙碌的蜘蛛人。中国城镇化进程中，大城市越建越大，集中了大量财富和资源，而三四线小城市却因为产业结构单一面临空心化和大量人口流出。一些城市的房价还在上涨，貌似都是赢家，其实却透支了这个国家几十年的财富和几代人的煎熬。