一份严肃的官方报告：水瓶座是神一般的购房者︱刘德科

源济

2016-01-11 刘德科 德科地产频道

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若信息足够透明 地产商还能忽悠吗

刘德科AM3:45,Jan.11th,2016

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文︱刘德科

壹︱First

前两天，我的老友方院长，发布了一份购房者报告。听众全是房地产业内人士，听得如痴如醉。

先给大家看一页方院长的PPT——

杭州13万购房人星座分布

这张图表，反映的是2015年杭州购房群体的星座分布。杭州是一座具有典型意义的城市，房价有涨有跌，库存量虽高但成交量巨大，它混合了一线城市和三四线城市的很多楼市特征。在一定程度上，杭州可以折射整个中国。

2015年，杭州差不多成交了13万套一手房。方院长对这13万购房人进行了大数据分析（夫妻双方共同购房的，以名字写在合同前面的第一购房人为准）。得出的第一个结论是：天蝎座是最庞大的购房群体，占总数的16.3%；最少的是水瓶座，仅占3.7%。

这是个有趣的结论。为什么天蝎座排第一？可能是因为，天蝎座本身就人多势众。天蝎座的受孕时间大体在公历的一月底前后，此时是农历的春节假期，大概是造人高峰期。

2015年国庆阅兵期间，腾讯视频直播下方有观看直播的人群星座分布统计，高居第一位的就是天蝎座。

这两天，宁波交警也整理了2015年十二星座版事故表：造成伤亡事故最多的，也是天蝎座，紧跟其后的是射手座和天秤座。

回头再看方院长的那张图表，杭州13万购房人中排名前三的也是天蝎座、射手座和天秤座。

这三个星座，出生日期在9月下旬到12月上旬，受孕时间大概都可以算作春节前后。

这么分析实在是太无趣了。还是听听星座爱好者们是怎么说的：“天蝎座是个极其顾家的星座，愿意为让家人过上更好的生活而努力拼搏。超强的执行力和家族的使命感，让天蝎座的人成为了年度买房人群中最多的人群。”

再给大家看一页方院长的PPT，我们还能获得一个更有趣的结论。这个图表反映的是杭州一个顶级豪宅购买者的星座分布。

顶级豪宅武林壹号购买者星座分布

在这张图表中，天蝎座还是高居第一，但紧跟其后的竟然是白羊座和水瓶座。但是，在杭州13万购房者中，白羊座和水瓶座却是排名垫底的两个星座。

也就是说，白羊座和水瓶座是买房最少的群体，但在武林壹号这个顶级豪宅中，却出手凶狠。

这究竟是什么样的可怕星座啊？星座专家们可以分析一下其中的原因，我只能感叹，白羊座和水瓶座是神一般的购房者。在杭州，武林壹号是那种没有对手的在售顶级豪宅，也是2015年杭州楼市的销售金额冠军，它在全国可以排进单盘销售金额前十。

方院长的数据是怎么来的？我这位老友，不苟言笑的方张接先生，是透明售房研究院院长。透明售房研究院是一家官方机构，隶属杭州房管局。杭州所有的商品房交易，都必须透明售房网进行网签，因此他们拥有杭州楼市最机密的核心数据。

但是放心，他们拥有极其严格的信息查询制度，非常注重保护个人的隐私信息。因此，方院长的报告，披露的是群体数据，而不是个人数据。对于公众来说，这份报告很有参考意义。

这张星座分布图表，不过是这份报告的餐前甜点而已。

更多的干货还在后面。

贰︱Second

你是在多少岁买房的？在杭州，2015年最多的买房人是28岁。

2015杭州购房者年龄峰值为28岁

从方院长报告可以看出，25-29岁是杭州住宅的高峰购买人群。其中，28岁是峰值，然后总体上是逐年递减。

这个数据跟全国的情况差不多。白岩松好像在一次公开场合发过感慨：中国大陆年轻人买第一套房子的年龄约在27岁到29岁之间，“这太神奇了！美国、德国、日本、英国都做不到”。

我们再来看看，什么年龄的人最喜欢买豪宅。

杭州豪宅购买者呈年轻化趋势

豪宅没有绝对的标准，方院长选取了所有单价≥3.5万元/平米的楼盘。大数据显示的结论是：2015年，杭州购买豪宅最多的人，是34岁；五年前，这个数据是40岁。

方院长还很细心把2011-2014年这四个年份给剔除掉了，因为那是执行“限购令”的年份，绝大多数豪宅购买者为了取得购买资格，会用子女或父母的名义。那种情况下数据容易失真。

如今，除了北上广深四个一线城市，“限购令”已在全国范围内基本解除。中央也在鼓励改善型需求进场买房。那么，到底有多少改善型需求已经下手？成为主力购房群体了吗？

方院长给出的报告结论是：没有！首次买房的群体——也就是通常所说的“刚需”，仍然是绝对主流，至少在杭州如此。

2015杭州楼市刚需仍是主流

从图表中可以看出，刚需群体仍然占了七八成。“限购”“限贷”都已经取消一年多时间了，改善型需求还没有大力出手，看来“去库存”这个国家任务还是有不小压力。

叁︱Third

人口净流入，是判断一座城市有没有发展潜力的重要因素。

那么，有多少外地人在杭州买房？方院长罗列了2015年每个月份外地人在杭买房的比例：在7月份以前，这个比例一直在20%以下；但7月份及以后，一直保持在20%以上。

原因是，从7月份开始，杭州将在2022年举办亚运会的消息开始在坊间流传开来，然后在9月份被正式宣布。11月份，习近平主席又正式宣布了G20峰会将在杭州举办。

这两个国际盛会，无疑刺激了外地人在杭州买房的热情。

亚运会和G20峰会刺激外地人在杭买房

方院长还在这一页PPT中，给出了杭州豪宅的外地人购买比例：22%。其中，浙江省外的购房者占了8%——和北上广深相比，这个数据可能偏低；但在二线城市中，大概可以遥遥领先，能够与之媲美的恐怕只有厦门（像三亚等那种纯旅游城市就不比了）。

值得说明的是，外地人指的户口不在杭州的人。如果把那些把户口转入杭州的人也叫做“外地人”的话，那么杭州的外地购房者会高得吓人。我们来看方院长的报告——

2015年老杭州人购房者仅占23.8%

哪怕在2006年，原籍不在杭州的购房者，也高达51%；到了2015年，这个数据更是高达71.8%。

原因可能是，杭州的户口政策非常宽松，只要你有本科文凭或特殊专业专科文凭的，且在杭州有正式的劳动合同，哪怕没有买房子，也能落户。

没有本科文凭的，随便在买一套住宅（少数特别特别便宜的房子除外），全款付清之后，即可取得杭州户口。

过去十年，原籍不在杭州的购房者，逐渐增加；但是原籍在温州的购房者，所占比例却是逐年猛降：从2009年达到峰值（逾20%）后，到2015年已经跌落到约5%。

看来，温州炒房团威力不再啊。

那么，现在究竟是哪些人更喜欢涌入杭州，安家在西子湖畔？方院长只是给了这么一张图表，你们随便感受一下吧。你看，连拉萨、兰州、贵阳、成都的人，都跑到杭州买房。

2015在杭购房的外省人分布图

肆︱Fourth

其实，除了杭州，你的城市也可以有类似的报告。当然，这种报告，大概只有掌握了官方核心数据的研究机构才能弄出来。

2009年，住建部就出了个通知，要求全国90个重点城市，建立“房地产市场信息网上发布平台”，实时披露商品房交易信息、库存量以及每一套房源的拟售价格等。

实际上，早在2004年，上海就已经率先开通了这个平台，叫“网上房地产”；全国第二个开通的，是杭州，叫“透明售房网”，也在2004年，比上海大概晚了不到半年。

这么多年过去了，很多城市的信息发布还是遮遮掩掩。比如武汉，至今没法让普通人查到每一套房源的拟售价格；比如南京，库存量只列住宅套数，商办库存只列套数，不列面积——可以让南京的库存量看起来特别低；比如北京，当我们查询具体某一个楼盘的信息时，经常打不开网页……

我经常在查看20多个城市的房产信息发布平台，做得最好的，还是上海和杭州。

苏州的也还算不错，会详细披露地产商的抵押信息，把那些在售房源的抵押情况披露得一清二楚。

但都还不够好，如果用商业网站的标准来衡量的话，用户体验简直差极了。更糟糕的状况是，很多普通人，恐怕连网址都找不到，因为百度的搜索词广告会把各类冒充网站排在最前面。

如果信息足够透明，地产商就没那么容易忽悠购房者了，购房者就不用那么盲目了。政府最该做的，就是让信息尽量对称，让普通购房者也能便捷地获取各种成交数据。