排行榜奥秘：他们俩才是残酷楼市的“火箭军”︱刘德科

源济

 2016-01-04 刘德科 德科地产频道

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把钱砸在里子，而非面子

刘德科 AM3:30,Jan.4th,2016

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文︱刘德科

壹︱First

排行榜，让枯燥的房地产行业，多了几分武侠小说的气息。

2015结束前，亿翰智库董事何慧先生，第一时间把他们的全国房企销售排行榜发给我。瞄了一眼TOP10房企，和前一年的变化不大，差不多还是那十家，不太意外的变化是——

一是万科重回榜首，把绿地赶了下去。那种“你懂的”的销售数据，能有什么持久力？其实也不一定，我相信融创会永久地留在TOP10里，千秋万代。

二是绿城与华夏幸福一起把世茂赶出了TOP10。世茂空有大名而已，就算跌出TOP20也不奇怪。相比之下，绿城与华夏幸福，性格鲜明，都有自己的独门武器。

TOP10房企中，也有两个小变化稍稍令人意外——

一是恒大居然过了2000亿，成为全国第三家跨过这个关口的房企，前一年才1200多亿而已。毕竟人家有本事把房子卖得像脑白金那样风生水起，恒大除了“大”，就大概就只剩“大”而已了。

二是华润没有过千亿，本来以为它会过，看来老大落马还是有影响的。

TOP10就这样了。它们在排行榜顶端的生存逻辑是：要么资本主义，接受资本的爱抚；要么社会主义，投入央企的怀抱。

所以，只看TOP10就无聊了。继续往下看，你才会吓一跳。

宋林落马前称遗憾:未能令华润控股万科

贰︱Second

我把排行榜看了一百多遍，看到了两只火速蹿升的“神兽”，在密密麻麻的表格里。

先来哪些房企的排名，比前一年更威武。主要看两份榜单，分别是亿翰智库与克而瑞出的。

2015全国排名上升最快房企

房企	亿翰		克而瑞
	排名		排名		销售额
	2015	2014	2015	与2014相比	2015/2014
滨江	39	未 进 TOP50	39	↑39	234.9亿/96.3亿
龙光	36		38	↑33	235.3亿/110亿
仁恒	28		32	↑31	291亿/122.3亿
深业	42		44	↑31	220.8亿/106亿
鲁能	43		45	未进TOP100	220.7亿/-
鸿荣源	61		71	未进TOP100	142.4亿/-

*备注：1. 2014年亿翰榜单仅做了TOP50，2015年为TOP150；克而瑞的排行榜历年均为TOP100。2. 本表不列入两份榜单排名差异较大的房企，比如融信在亿翰榜单仅↑3，在克而瑞榜单排名却↑15；比如建发在克而瑞榜单↑23，蹿升至第37名，但在亿翰榜单仅排第111名。

上表中的6家房企，均在排名均上升30个身位以上，看起来都很厉害。但细究起来，含金量还是略有区别。

先可忽略的是，鲁能地产。鲁能在克而瑞2015上半年排行榜上仅列第100名，销售额仅有38亿元，但在克而瑞全年榜单上销售额却飙升至220.7亿。用脚趾头想想，都是不太可能的事情。

就算脚趾头说，这数据绝对没错，鲁能地产也没什么值得一说之处。这边厢，鲁能一直被“囤地”质疑缠身；那边厢，鲁能2015年底又在南京、福州、重庆拿下“地王”。《界面》对鲁能的评价是：“一方面是开发缓慢、经营不善，另一方面却是手握大量土地，鲁能集团在地产领域可谓‘志大才疏’。”

6家火速蹿升的房企中，有3家来自深圳，重仓也在深圳，基本上都还没开始全国化布局：龙光、深业和鸿荣源。

龙光声名鹊起，主要有两件事：一是2015年在深圳花了100多亿拿下了一块商办用地；二是老板女儿纪凯婷是福布斯全球最年轻的富豪，1991年出生，有“国民媳妇”的雅号。

鸿荣源在2015年开了一次盘，震惊了全国同行：包下深圳湾体育馆，6000余人到场,1600多套房源当天全部售罄，均价逾4万元/平米，比周边房价高出20%。

鸿荣源的这一天，就足以抵过无数房企一年的收成。光这一天，就差不多可以让它跻身2015全国排行榜TOP100。

龙光、深业和鸿荣源当然值得同行艳羡，但其排名含金量主要得益于深圳房价暴涨。

6家房企，还剩下的，就是锋芒潜藏的仁恒与滨江了。

当我们不谈论资本的时候，他们俩才是残酷楼市的“火箭军”。我谈论的是他们在资本领域以外的所有用心作为。

鸿荣源在深圳湾体育馆开盘盛况

叁︱Third

如果你还没有听闻过仁恒与滨江的名号，那就千万别说你是干房地产的。

仁恒是新加坡来的企业，1993年来的，重仓在上海和南京。神奇的是，在来到中国之前，仁恒在新加坡似乎没有开发过什么房地产项目。

仁恒以品质闻名，但在江湖上的名声，大概比不过绿城和星河湾。星河湾是土豪们喜欢的夜总会风格，披金镶玉，已经被甩出克而瑞的TOP100榜单。

绿城曾经拼命学过星河湾的室内装修，也把自己搞得无比土豪，这两年终于醒悟，绝口不提星河湾。

仁恒不一样，它把钱砸在里子，而非面子。举个例子，仁恒最新的豪宅项目，地下车库用的地面材料，全国住宅中所未见，贵得要死，但好用，亮堂，汽车轮胎和它摩擦起来，简直是一曲交响乐。

地下车库是最容易鉴定豪宅真实段位的地方，就像你评判一个男人的品位，只要看一眼他的袜子就明白了。

再去看仁恒的建筑外立面，用的不是土豪地产商所钟爱的莱姆石或卡拉麦里金，一点也不惹眼。

仁恒在上海的最新豪宅作品，是仁恒·公园世纪，在浦东世纪公园边上。其小区入口、业主会所等规划设计，我在其他地产商的楼盘里，从未见过。那都是中国住宅产品的未来趋势，下次我再专门写一份看盘报告。

最近几年，仁恒进入的城市稍微多了一些，除了上海和南京，还有苏州、天津、珠海、成都、唐山、深圳、三亚等。稍微值得担心的是，随着管理半径的扩大，仁恒的品质，能否能够一如既往？

仁恒·公园世纪，上海浦东

肆︱Fourth

仁恒与滨江，这两家房企卖的房子，都很贵。仁恒的全国平均单价约2.9万元/平米，在全国TOP100房企中排名第一；滨江是约2.4万元/平米,全国排名第二。

滨江的名声，在浙江如雷贯耳。但出了浙江，在购房者中知者了了。这家总部设在杭州的房企，从未在浙江以外的地界盖过房子。2015年才终于把脚跨了出去，在上海拿了一块宅地。

滨江盖的房子，没有哪一样特别好，但没有一样是差的。与同在杭州的绿城相比，滨江物业的服务，虽然不够洋气，但水准丝毫不逊色于绿城物业。

滨江是国际化大公司与乡镇小企业的混合体。举个例子，绝大多地产商都无法杜绝一件非常有中国特色的现象——业主自行包阳台。当然，这是违法的行为，但法不责众，城管根本懒得管；但是滨江要管，管得很严，谁要是自行包阳台，立马就会有滨江物业的保安，从楼顶悬绳爬下去给拆了。

而且，拆的时候很注意，保安的身体只在墙外，绝不进入阳台，绝不侵犯私人领地。

有中国特色的业主，当然很愤怒，但告到法院，必输无疑，因为那是确认无疑的违法行为。绝大多数地产商怕麻烦，懒得打官司而已。

滨江·阳光海岸，成名作之一，杭州

好楼盘的另一个标准是，在交付以后，没有人包阳台。其中的道理，我懒得跟屌丝们争论。

但是，在包阳台问题上，滨江也不是铁板一块，它也有变通的一面。那些南面直接临高架桥的房子，他们会主动帮业主统一把阳台给包了，以减缓一些噪音干扰。

毕竟，业主自行包阳台，质量参差不齐，建筑外立面看起来惨不忍睹，更重要的是，安全隐患极大。

不让包阳台，很有国际范的样子；主动把少数“问题”阳台统一包起来，严格说起来是不合法的（城管不罚业主个体，但很喜欢罚企业），又透露着一股土著式的狡黠。总之，最后的受益者都是业主。

包阳台问题，对于喜欢谈论高大上话题的地产商来说，实在是太小的事情。但是这么小的事情，也就滨江做得非常不错，连万科都不如它。

那么，滨江究竟何以在排行榜占有一席之地？它的运营法门到底是什么？我还是下次再专写一篇，从企业制度到产品研发，以及它走过的弯路。

在那一篇中，我的结论将是：中国房地产行业真正的“接盘侠”，不是声名显赫的恒大或融创，而是滨江——衡量标准是接的盘原本有多烂，接完之后能又卖出多少品牌溢价。

伍︱Fifth

最后，送诸位一句：不识仁恒，枉做地产人；未闻滨江，佛也跳不了墙。

一点点夸张而已。不服来挑。