2015上海十大地王定局 | 原来我们每个人都是最大赢家

源济

原创 2015-12-14 楼主 上海房地产观察

2015年的上海土地市场在上周的疯狂喧嚣之後终于落下帷幕，年底将至，大局已定，是时候为这地王辈出的一年做个小结。

2015上海十大地王（单价排序）已经定局，如果说大宁、新江湾那样的豪宅区和我们大多数普通人关系并不那么大的话，已经处于外环外的莘庄上周将保本价拍上7万/㎡则是实实在在地触动了每个人的神经，几年後连莘庄都要卖七万一个平方了。

但是，让我们试着换一个角度来看：

地区	住宅	其中
	建筑面积 （万㎡）	均价 （元/㎡）	市值 （亿元）
总计	58,940	￥30,577	￥180,219
浦东新区	13,770	￥31,333	￥43,146
黄浦区	1,755	￥49,994	￥8,774
徐汇区	3,378	￥45,457	￥15,355
长宁区	2,406	￥42,201	￥10,154
静安区	811	￥54,692	￥4,436
普陀区	3,597	￥34,476	￥12,401
闸北区	2,192	￥33,848	￥7,419
虹口区	2,242	￥38,872	￥8,715
杨浦区	3,325	￥36,771	￥12,226
闵行区	7,163	￥28,613	￥20,495
宝山区	5,138	￥25,366	￥13,033
嘉定区	3,173	￥20,024	￥6,354
金山区	1,357	￥9,377	￥1,272
松江区	3,757	￥20,594	￥7,737
青浦区	1,856	￥19,670	￥3,651
奉贤区	2,086	￥17,208	￥3,590
崇明县	934	￥15,647	￥1,461

根据上海统计年鉴的数据，上海2014年底全市所有住宅的总建筑面积大约是5.9亿㎡，整体均价大约是3万多/㎡，上海所有住宅的总市值以此估算超过18万亿人民币。

这18万亿财富实实在在地掌握在每一个在上海拥有住宅的人手中，而且绝大多数都是你我身边的小老百姓，因为上海拥有二套房的家庭其实只有5%左右。

莘庄地王的实际楼板价是超过4.7万/㎡的，4.7万/㎡实际上就是开发商对这块地的估值，与这块地一街之隔的小区其估值其实也已经在地王拍卖之後达到了4.7万/㎡，但是目前与地王一街之隔的莘南花苑二手房价格只有3万多/㎡，这意味着目前全上海与莘南花苑同样3万多/㎡的二手房都已经一夜之间产生了几乎达到50%的估值变化，只是这个变化还没有完全转化为价格。

换言之，在上海拥有18万亿财富的一千多万普通人，其财富已经在一夜之间或者说在即将过去的2015年增加了好几万亿，人均好几十万。

原来，地王辈出的这一年，最大的赢家是我们每一个在上海安居乐业爱上海的普通人，我们分享了国家、城市高速发展所带来的财富红利。

回到土地市场，如果要问今年的哪块地拿得最成功，毫无疑问是大宁158亿双子地王。

大宁158亿双子地王落子于今年上半年市场启动之初，整体楼板价不到3.7万/㎡，大幅低于此後拍出的新江湾地王的6.1万+/㎡（实际）和莘庄地王的4.7万+/㎡（实际）。

而比单价更重要的是规模。双子地王规划总建筑面积近70万㎡，其中地上建筑面积达45万㎡，如果放到今天再来拍卖，保守估计至少要比当时贵1万/㎡，也就是总价至少要高出45个亿。

在市场爆发之初，稳准狠地拿下市中心正在大手笔投资开发区域的大体量核心地块，这种对时机的把握、对方向的判断、对力度的拿捏，绝对是今年乃至近年最佳，值得每一个开发商、乃至普通买房人仔细研究体会。

而在稳准狠的同时，大宁158亿双子地王的外部环境也在拿地後发生了巨大变化。新静安区的成立使得大宁的发展在未来将得到大量老静安资源的强力支持，如大量外企的北迁乃至学校的北迁都已经箭在弦上；而中环北抬（军工路-长江西路-沪太路高架）的即将实施也将使大宁过去错误的“中环”地段概念被修正，露出大宁市中心地理位置（和古北一样距离龙柱8公里）的本来面目。

对于整个上海楼市而言，大宁158亿双子地王将开发近35万㎡豪宅（相当于3个外滩九里的规模），单单这些高层景观公寓、城市叠加别墅目前的市值就已经超过280亿，如果再把地块内一同开发的6万多㎡甲级写字楼、商业街区一同计入的话，整个项目的市值超过300亿，平均到整个项目5年的销售期，很有可能每一年的销售金额都将超过60亿，包揽上海十三五期间每一年的销冠。

而由于大宁158亿双子地王的开发商是在豪宅开发领域享有盛誉的央企世界500强华润和珠海特区全金融牌照国企中国500强华发，这样富有实力与经验的组合将确保大宁进一步提升为上海首屈一指的豪宅区，并且这场大宁的升华之战明年上半年就将随着第一批豪宅的上市打响！

结语

土地市场原本是一个拒社会大众于千里之外却又与生活息息相关的市场，人们甚少有渠道了解土地拍卖结果将会对自己产生的巨大影响，特别是土地价格和房价之间的关系一直众说纷纭。

但是在2015年，因为上海土地市场持续的公开透明，同时也因为微信的出现，让上海房地产观察有了一个机会与大家分享土地拍卖结果所对应的未来开发商的保本售价到底是多少，而这些保本售价也迟早会成为这个区域的平均房价，对每个人的生活乃至人生产生重大影响。

感谢上海土地市场，感谢这个时代，感谢这一年支持上海房地产观察的各位。

感恩感谢。