这一次 买房应该听国家的号召︱刘德科

源济

2015-11-16 刘德科 德科地产频道

李晨《桃花运》剧照

文︱刘德科

一

大学毕业时，我考了公务员，去上了八个月的班，就辞职了，没有告诉父母。后来我进了一家党报，对领导提了个非分的要求：不要派给我任何采访政府部门的任务。

欧洲、美国、日本都很有魅力，但我还是更爱这个看起来有点乱糟糟的中国。表面上的乱糟糟，恰恰在证明这个国家的无限活力与可能性。

我爱这个国家，但是对政府没有什么感情。但是——又要但是一下，对于政府的能力，总体上我还是抱有信心。

不是说政府有多出色，而是我们悠久的中央集权文化，决定了我们的国家更依赖于一个强势政府。从学术定义上看，“国家”和“政府”应该是两个概念；但是，我们很难真的把它分开——“政府”一旦强势，它必然就是无限接近并且几乎等同于“国家”。

今天要聊的是，买房到底该听谁的。答案显然不是丈母娘，而是国家。

二

前几天，习大大在中央财经领导小组第十一次会议上，谈论了房地产：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

在我印象中，习大大是第一个直接谈论房地产的总书记。当然，习大大同时也是中央财经领导小组组长。

在第二天召开的国务院常务会议上，李克强总理也提到了“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。

在去年全国“两会”记者会上，李克强总理说：“要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。”此后，除北上广深外，全国各个城市陆续松绑或解除了“限购”。

去年国庆前夕，央行解除了“限贷”。此后，央行陆续几次降息、降准，也降了几次不同条件下的房贷首付。当然，“双降”主要是针对宏观经济，但购房者还是能从中获益。

今年“两会”，李克强总理在《政府工作报告》中提出“支持居民自住和改善性住房需求”。并且，没有出现“抑制投机投资性需求”——这9个字在此前的表述中连续出现了几个年头。

简要回顾这些表述与决策，是为了得出这么一个结论：过去一年多时间，国家是支持我们买房的，并且陆续出台了不少很实惠的政策。

三

买房，除了关注房子本身是否好用，多数人还会忧虑一个问题：房价会不会跌？

关于房价涨跌的一切预言，其实都是不可信的。那些言之凿凿的专家，其实只不过是在押宝而已。毕竟，决定房价涨跌的因素实在太多了。

作为购房者，如果一定要关心房价走势，我们该问的其实是：什么时候才是比较好的买房窗口期？

当然，近期准备在深圳或南京买房的人，恐怕会这么感叹：要是去年买房就好了，现在好像已经错失了最佳买房窗口期……

谁也无法为每个城市的人，都给出一个精确的所谓“买房窗口期”。我们只能关注大势：只要国家是鼓励而不是限制你买房，你就可以出手。

如果说“降息”只能算是含混的鼓励，那么“降首付”则是明确无误的鼓励。而前几年的“限购”“限贷”政策，则是明确无误的限制你，告诉你要谨慎买房。

再把时间倒转到2009年，当时的“7折房贷利率”“契税优惠”等等，也是明确无误的鼓励。你可能会说，“契税优惠”才多少钱啊，少的就几千块钱，多的也就几万；但它的信号意义，要远超过你省下的几千块或几万块人民币。

此后的2010年，房价直达巅峰。除了京沪深等少数城市，目前大多数城市的房价与2010年相差没那么大。

其实，鼓励买房的政策，还只是表面现象。影响房价最重要的因素其实是，市场上的钱是不是变多了——M2（广义货币总量）是不是较大幅度增长，你是不是可以更轻松地跟银行要到更多的房贷？如果是，那应该就是不错的买房窗口期。

深圳体育馆里的火爆开盘

四

所以，房价，很多时候并不受制于供求关系，而更多受制于市场上的流动资金。

很多时候，我们作为购房者，不用那么关心现有的库存量，以及后续的供应量。要得出“楼市将崩盘”的结论，你可以找到一万条理由，然后，你就可能错过一套好房子。

如果你一定要关心供求关系，那么我只能再列一下前几天国家统计局的几个数据——

1-10月全国住宅新开工面积下降14.7%；

1-10月全国房地企买地面积同比下降33.8%；

1-10月全国住宅销售面积增长7.9%，办公楼增长13.4%，商业用房增长仅1.5%。

新开工的住宅变少了，地产商买的地也变少了，所以在未来的某一段时间，后续供应量必然放缓。而且，目前住宅的销售却依然在增长。所以，住宅的供求关系，至少不会像现在这么宽松。

另外值得注意的是，办公楼卖得不错，增长速度甚至远高于住宅。这多少说明，我们的经济还是可以的，企业或投资者还是愿意买楼。

然而，商铺的销售面积增长却远远落后于写字楼与住宅，商铺不是刚性需求，它和住宅不一样，它的投资价值主要还是取决于供求关系——目前很多城市的商铺，特别是购物中心里的那种零售商铺，供应量实在是有点大。

国家统计局数据

五

当国家支持我们买房的时候，大概就是买房的好时候。

当然，我不是预言家。如果你看了这篇文章，突然产生买房的冲动，万一房价跌了，请不要怪我。毕竟，那个随便买套房就能赚钱的机会，差不多已经过去了。

不要那么随便，多掌握一些房地产的具体技术及常识，少听一些专家们的宏观分析，你应该还有机会。