地产商的税囧 会殃及我们这些小鱼吗︱刘德科

源济

2015-11-13 刘德科 德科地产频道

文︱刘德科

在地产商交的各种税中，最有“戏剧性”的，莫过于“土地增值税”了。

本来，这是地产商的事，跟我们购房者似乎没什么关系，因为不需要我们交。但它跟房价息息相关。

在地产商交的所有税费中，大头其实就三样：“营业税”“土地增值税”和“企业所得税”。其中，“营业税”反正是固定的，房价的5%，很清爽，没什么好聊的；而“土地增值税”和“企业所得税”都跟房价高低有关，计算起来挺复杂的，大概就是利润越高、税率越多。

只要是需要复杂计算的东西，那故事自然就多了。

早在1994年，国务院就开征了“土地增值税”。但是，总有一些地产商不那么愿意主动交税，能拖就拖。各级税务部门只能苦口婆心地奉劝地产商：纳税是很严肃很光荣的事情，拖着总不是办法吧。

其中，国家税务总局在2006年年末很严肃地下发了一个通知，说必须“进一步加强土地增值税清算管理工作”——对，就是“清算”，它是个中性词，一个地产项目开发完毕之后本来就要进行税务“清算”。

土地增值税计算很复杂

这个表你们随便感受一下就行了

但是，还是有地产商置之不理：我还有一两套房子没卖掉，我就是不清算，你有什么办法？

当然有办法！既然你们这么玩，那就跟你们玩点狠的：以前都是让你们完事后再交税，那现在就改成事先预征。

所以，国家税务总局在2010年的时候，下发了个通知，在全国范围内向地产商预征“土地增值税”，税率不低于1-2%。

事后清算需要很复杂的计算，但是事前预征就简单多了，先拟定一个你能接受的房价，然后按1-2%直接收钱，很清爽。而且，你不先交税，就没有办法盖房子卖。

这下地产商就没办法了。多年来的收税难题，就这么迎刃而解了。

本来这是一个很好的办法。但需要注意的是，下发预征通知的那个年份，是2010年，全国房价几乎都在井喷的时候。那时候，很少人会觉得楼盘会亏损。

既然是“预征”，那么等楼盘开发完毕之后还是要“清算”。如果地产商还是赚钱，当然不会有问题，因为事先交的1-2%是不够的，地产商还需要按照复杂的计算方式，再补交。但现在，不少楼盘都是亏损的，如果按税率“清算”，这个“土地增值税”是一毛钱都不需要交。

那么问题来了，已经预先交上的税，是不是可以退回来呢？你要是说5%的“营业税”，不管亏不亏损都得交，那是没话说。可是现在，这个“土地增值税”，在项目亏损的时候，按道理是不用交的……

一些地方税务部门就告诉地产商，这个事情嘛，你们也要体谅我们，你们的钱都已经交给我们了，如果要退还给你们，还是有点麻烦的嘛……

地产商只能这样：哦，不能退啊……

当然，也有一些地方的税务部门比较通情达理，大概会这么说：这一次，你们就别想着退了，要不你们就再拿块地，这次交上来的钱，作为下次预征的款项，这样你们下次就不用再出钱预征了……

地产商只能这样：哦，再拿地，我怕继续亏啊……

这个事情，大概是目前不少地产商的一个心结。到底该怎么办，在操作层面，似乎还没有一个标准答案。

当然，这是地产商的事，我们操什么心啊。但是，羊毛总是出在羊身上，归结到底，地产商交这个税，用的还是我们购房者的钱。

不低于1-2%的预征税率是什么概念？假定一个楼盘的销售额是10亿元，那就是至少不低于1000万元。对于财大气粗的地产商来说，1000万元可能算不了什么，但要是他们把这1000万元追加在我们的小区园林建设上，那这个园林的档次恐怕会直线飙升。

你可能会说，反正楼盘都已经造好了，地产商亏不亏损、能不能退税，我才不管呢。但是你要想啊，下次他们再盖楼盘的时候，会更加“抠门”了吧，能省则省，既然该交的税必须得交，该退的税又退不回来，那只能在产品投入上省点钱了——楼板浇得薄一点，反正符合国家规范的最低标准就好；树能少种就少种几棵，反正国家规范也没规定必须种多少棵树……

你总有再买房的时候吧？或者，你总有还没买房的亲朋好友吧？

所以，关注地产商的“土地增值税”，就是关注我们购房者的切身利益。

最后补充一个小插曲——

今年年初，湖南省相关税务部门发了个“便函”，明确要求要对“以股权转让名义转让房地产”征收“土地增值税”。通常情况下，收购楼盘，都是收购专门为这个楼盘成立的项目公司；把公司股权全给收购了，就是把土地以及上面还没卖的房子给收购了。在这个环节，通常是不需要直接交“土地增值税”的，反正等到开发完毕后还是要“清算”补交的。但湖南的这个命令，就是要你，现，在，就，交……

所以，只能我们再默念一遍：纳税是一件很光荣的事。

EagleMM

我们只能再默念一遍：纳税是一件很光荣的事。