谢国忠：房价今年要见顶

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2011年04月22日 18:47
来源：东方财富网


独立经济学家谢国忠

2011华侨银行(中国)春天论坛于2011年4月22日在上海浦东丽思卡尔顿酒店三楼(世纪大道8号国金中心)举行。东方财富网进行了全程直播，以下为独立经济学家谢国忠的演讲实录。

谢国忠：谢谢燕青的介绍，也谢谢华侨银行今天请我过来跟大家做交流，我刚刚在欧洲的话，去开会，也去转了一下，就在维也纳，呆了几天觉得这个城市不错，我看了一下房地产，房地产是什么行情，后来发现看到那个房价是做广告的，是一个楼王，顶层，200多平方米，还有一个100,200平方米的公用花园，窗外的景色对着大教堂，那个房价只有70多万欧元，我考虑这件事，我的朋友住在新天地，他非常开心了，我的房价已经12万一平方米了，这个不是要 2000多万欧元呢，那个什么风景呢，就是太平湖，这个好像有很大的差别，我为什么提这个事情，在88年的时候夏天在东京打工的时候，去了一个朋友的家里。

这个故事讲过几次，他们家才120平方米，房子一个挤一个的，离市中心坐火车一个多小时，我问他房子值多少钱？他说值600万美金，我说你们家一共赚多少钱？总共公司加起来的话，只有10几万美金，当时美国的房子就是40、50万美金可以买很好的房子，我说你赶快把房子卖了，把钱投入美国，买美国的国债，每年的利息六点几，一年有30多万美金的利息，靠这个钱你可以活的很好，所以日本的房价掉下来的时候，你再回来。但是我的同学跟我说，我们日本人不干这个事，但是中国人会干这个事。

最近中国出现了移民潮，我觉得跟这个有关，另外一个讲这个故事的原因是什么？当时05年的时候认为上海的房价要跌的，07年年初的时候做演讲的时候就是说房价要涨，有一个观众问我，我就说到日本的泡沫时，他问我说日本房价高到什么水平？我说日本的房价就跟上海一样的，上海比如说5万一平方米，他们涨到了大概10万美金一平方米，差不多60万人民币吧。那个问我的老太太眼睛都发亮了，我们还能涨十倍啊，为什么说这个是泡沫呢？我在想这个事情就是说各个民族的特征不一样。

日本不跑的，涨啊涨可以涨到史无前例的，中国人会跑的，什么时候见顶的话，大家要当心了，中国房价掉下来的时候不会像日本人一点点掉，它会跑的关于日本的话，掉了7%他不跑，每年掉7%，20年没有人跑，所以中国为什么房价见底的话会比别人早，我认为今年要见顶了，就是掉的速度比较慢一点，开场就是说这个事，升和涨，值还是不值，就是这两件事情都要了解，不了解的话，就容易吃亏。因为升和涨的话，就是天天出现的事情，值还是不值最终说明这个事情明天是否可以回来？长期是否持有，就是不同的概念。

今年世界事情的话，出的特别多，从石油的价格今年涨了50、60%，黄金的话，也涨了20%，欧洲又加息了，日本出这么大的事，这是世界显得非常不稳定。但是世界不稳定的话，背后是有体系结构有关的，我觉得今年年初的时候，我谈对于今年的看法，我看好的是能源，贵金属，农产品。我对股市是中性的，觉得股市的话，是一个波动市，对于房地产是负面的，我觉得今年是拐点，到今天为止，在这之后，会从今天开始会怎么走？那个趋势和波动和拐点都是有区别的。

你看到了趋势，它趋势当中是有波动的，比如说黄金的话，黄金从300开始涨到现在1500多，当中有很多上上下下，这个就是波动，从300多到 1500多就是一个趋势，所以看到波动的话，和拐点时候是不一样的。所以就是今天你到了这个高位了，你怎么看这个事，很多人就是说黄金泡沫，拐点到了，然后要去买股票等等之类的。我自己个人认为就是大的趋势没有变，在牛市里面，每次回落都是买的一个机会，在熊市里面每次涨都是抛的机会，这个就是基本的操作理念。

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为什么我认为大的趋势还是很好的，就是跟通胀有关的资产都是朝上走的，为什么房地产不好呢？因为房地产本身引起通胀的原因，货币刚刚起来的时候，是先跑入了房地产，房地产的话，先涨起来，通胀出现之后，政策的话，是要对通胀有反应，所以货币稍微压一下，压的话，最敏感的就是房地产，其他地方价格没有起来，货币传导引起了很多东西会涨，这个就是大的趋势，世界上大的趋势没有变。不光是今年不变，可能明年上半年也不会变，当然最近一段时间黄金涨的很猛，有可能会回落这样一个可能，但是，这个趋势还是没有变。

另外你看到像资源国家货币还是继续上升，这个趋势没有变，这个货币的话，我们应该意识到货币就是过值了，澳大利亚的货币从60涨到现在107，这个货币这么涨的话，不可能对国家经济影响是没有的，但是现在澳洲的经济，除了资源这一块还不错，其他经济都不好，零售也不好。什么事情的话，都是有始有终的，这个要大家记住的，澳元这个趋势总有一天是拐点，但是这个大的拐点的话，会怎么到的话？就是什么时候会引起政府对通胀的话，出现大力度的真实的管理。

这个拐点从哪里来的？为什么现在通胀的话，全世界都在谈，看很多政策，但是通胀好像不得以控制，有很多原因，一个就是金融危机之后，政府要救，它救只有一个办法，就是放钱，你救了放钱，这件事情的话，会引起通胀。那通胀来了之后，要收钱，救的人又要死掉，对于政策制约的话，它是在拖。在美国的金融机构的债务，没有明显的下降，美国金融机构的债务还是14万亿的美金这样的规模，你让它赚一个百分点，就是1400，那个政策的话，就是送钱给有亏空的人，因为有这个力量在，所以收紧的可能性是很小的，你要收紧的话，就可以获救了。

所以大的局势没改变，欧洲央行加息了，欧元涨的那么快，跟这个有关，大家认为欧洲央行的话会加息，加很多，我认为这个观点是错误的，原来我是看好的，现在我对欧元是有点担心的，欧洲的话不会加息加很多次的，原因是什么呢？原因就是那个银行不比美国好，在德国，法国和意大利的银行持有这些有问题国际的国债，相当于它们GDP的15%，如果是这些债务的话，你现在看希腊的债是12.5%，十年债是12.5%的利息，爱尔兰是10.5%，葡萄牙是9.5%，你如果利息这么高，你的债的面值就要贬值了，如果债务面值计算欧洲银行的本金，其实欧洲银行都是破产的，全世界银行里面出来看的出最有钱的，穿着最好的衣服，还拿着几百万美金，还吵着不够，其实他工作的银行就是破产的，我们中国可能看到很多问题在国外也有很多的问题。这个就是世界上的核心问题。

世界上核心的问题就是一个在利用这个体制给自己腰包里面装钱，绑架政府，继续放钱，中国和国外都一样，总有一天要爆发，但是作为直接理财来说，把这件事情装在脑子里面，问题就是这些人掌权，他掌权的时候不想放，要意识到他的行动，对什么东西的变化，刚刚跟你说的黄金价格要涨，也是跟这个有关，所以欧洲为什么要加息？欧洲加息的核心原因就是央行的行长要换了，那个通胀比较高，要为下一届央行行长打好基础，下一届央行的行长不是鹰派，不像过去两届行长这么强硬，这个会影响欧元的可信度，所以认为欧元短期出现一定的调整，是有可能的。

欧洲的话，下半年的话，希腊要国债的话，要重组，国债要破产太容易了，不像公司破产，公司破产的话，债主上门把你的东西拿走了，国债破产就是没有办法的，警察什么都是自己人，就是把你抓起来。希腊的国债利息比德国的国债高十个百分点，按照十年来算，面值已经贬值了70%，这个市场认为今年下半年希腊政府要给你理一个发，要70%给你理掉，就是这个概念。这是市场现在的价格。

等到这件事情出现的话，而且这个事情出现之后，又会引起德国的银行和法国银行的话，资本金不充足，要融资这样的问题，所以这个还是有负面消息出现的。所以为什么欧元暂时的话，可能会有一点问题，讲这个故事的另外一个原因就是欧洲货币体系里面，也不太可能会松动。然后日本的话，日本的央行其实还是没有放松，最终还是要放松的，日本重建的成本大家在说的是3000亿美金，可能会更高，5000亿都有可能，相当于它们10%的GDP，日本的国债是超过 1000万亿的欧元，200%的GDP。所以，它现在如果要花这么多钱重建，不会发那么多债，所以他要加税也不容易，最后一条路日本央行要发钞票，这个发钞票又是一波会引起流通泛滥。

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从这些去看，通胀的压力继续朝上面走，你说看发展中国家，每个国家都是负利率，像印度的利息虽然说7%左右，但是它的通胀更加高，零售价格已经 10%的增加，周边的国家去看看，都是负利率，负利率意味着你还在火上浇油，没有到泼水的时候了，加息就是适度收紧的行为，加息实际利率负的情况下，如果拖一天在这个上面就是多浇一点油，通胀的问题也是越来越严重，为什么大家都愿意泼？如果一个国家搞通胀就是不好，因为所有的钱都会跑走，所有的国家搞通胀，全世界的人就是关起门来打狗，所有有钱的人没有地方跑，这个货币不好，我买其他的货币，跑到那边去也不行，这个他是慢火煮青蛙，慢慢来，在这个里面没有办法，因为有这样的情况，没有国家的通胀会变成危机。

危机从哪里来的？贬值来的，你看98年的时候，俄罗斯贬值引起的高速通胀，现在大家都是一样，怎么贬值呢？这个是一个为什么所有的政府说通胀要控制，为什么还是没有做具体的事情？政府啊，世界上哪有政府真正说我天天惦记老百姓的死活，你存钱了，我不能让你亏钱，他根本不是想这个事，他想明天怎么混下去，明天有人造反吗？没有造反没有问题，继续这样。全世界政府里面都是这样的，所以这个是政策不变，政府总是帮有权的人，帮自己家里的人，有权的人都是负债的，这些对于通胀没有好处，这个事情很难改变，这样一来，通胀的趋势就是很难扭转的。

所以对老百姓来说的话，你持有货币，就要贬值。所以大家恐惧了，不想持有货币，连这个政府都要利用，政府现在利用的就是大家对于持有货币的恐惧，过去政府利用大家贪婪，老是赢你，这个东西要涨，那个东西要涨，任何钱都是跑到政府那边去了。这个钱怎么跑到这两个地方去了，现在金融危机来了，大家没有信心了，没有信心就是走另外一条路，就是恐惧，令你恐惧，我对股市一直还是持有一个中性的态度，至少一年左右，认为股市不会出现大的动作，就是这样，因为联储目标就是支持股市，所以股市掉的时候，他给你来一个QE什么的，你害怕吗？我要印钞票了，把印钞机拿出来，手里持有钱的人就是恐惧了，你不想买房地产就是买股票。他想利用这个来炒起来。你说世界经济现在好吗？世界经济已经见顶了？没有倒，但是慢慢朝下，结果股市会这么高，现在世界股票便宜的只有两种类型的股票，金融股和能源股，为什么金融股会便宜呢？现在大家终于搞明白了，金融公司不是为股东服务的，是为金融公司自己发奖金的，所以没有办法控制它，一般公司不能这样发奖金，金融公司就是有这样的传统，不发奖金会跑掉的，每过一年，两年的投行的人都是转一圈，大家奖金涨两倍，全世界最傻的人就是买金融股。最终现在今天大家看明白了，短线对中国银行研究之后不负面，长远来说，这个银行股票是不能持有的。

现在到处都是炒作，所以FACEBOOK和这个一样的，这个厉害啊，我碰到一个国内的网络公司，什么人都变成网络公司了，我看到好几个公司在转型，怎么把自己打扮成网络公司，中国现在还是要到纳斯达克上市，现在还没有境界高到不用上市就可以炒了，老外看到中国的网络公司，你要钱吗？我不要钱，我要上市，你不要上市，我给你钱，你要多少钱，老板想着奇怪，不上市怎么回事？上市是发财之道，中国做公司的话，不是为了做生意发财，是为了上市发财，把股票卖给傻瓜，自己有钱了，这是中国人的发财之道。外面高手来了，你不用上市，你需要多少钱，老板想我要10亿美金，老外送他这个钱，你在这里签名，他跑到外国说中国也有一个FACEBOOK，现在估值只有50亿美金，美国FACEBOOK已经700亿美金了，你还有12倍可以赚，给我钱，他就是拿你2%的管理费，然后放进去，每年拿2%，他要上市的话，有可能。以后不想上市，弄了之后在国外的话，开始交易了，把你10亿美金的股票交易了，不用上市更好。因为那个价格都好像都不透明的，为什么FACEBOOK可以从50亿美金炒到700亿美金，去年总共营业额15亿美金。没有盈利是一件好事情，有盈利人家问你市盈率多少，没有盈利不要谈市盈率。

为什么现在大家觉得700亿美金的市值，才15亿的销售额，太好了，为什么中国网络股就是这么涨起来了，所以这是新一轮的大泡沫，而且这一波泡沫和 10年之前不一样，十年之前炒网络的人，都是有理想的，像红卫兵一样的，认为真的搞革命的。这一波不一样了，这一波里面人都知道，不是搞革命的，骗人的，所有的人认为只要FACEBOOK不倒，所有的网络股都是好，这个也是击鼓传花，等到它倒了你才会倒，因为这个说法，大家都接受，所以网络股，包括现在的热门，因为货币那么多，它不断的在制造新的泡沫，老的泡沫倒在那里了，像美国，你到美国拉斯维加斯去看，弄好的房子3万美金一套公寓，到加州去看，很多地方10万美金一个别墅，它炒不起来了。没有人信了，所以钱还在，没有人信了，钱就是流到了有人信的地方了。

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我刚刚说外国人搞FACEBOOK是高手，不用上市就可以炒起来，现在中国也不差，听说像天津搞一个艺术品交易市场，那个一幅画，拍500万。老外都没有想到，一幅画拍500万就500万，到中国又创新了，500万又上市了，变成500万股，大家一起来炒，一炒炒上去17倍，500万一幅画，变成了 8500万。8500万背后还有更好的游戏呢，这个东西已经有市场价值了，可以到银行抵押，可以借钱了。你银行里面中央说抵押，一定要抵押，抵押东西只能借30%，8500万借我30%是多少，2550万，500万的画，实际都不那么值钱，本来拍卖就是炒的，把它炒到8500万的市值，借到2500万的钱，所以炒的人里面没有一分钱自己的钱，都是赚钱了。

还有更高的，其他省看到天津可以搞这个，我们也来一个，所以全面都来了，这个是泡沫的话，这个泡沫化各个地方自己会一个一个地方冒出来，所以这场戏到什么时候会结束？我原来认为2012年年底，不是那个电影，我觉得美国的大选结束了，很多东西是和政治有关的，是跟大选结束了，等到奥巴马赢了之后很多事情会改变，这个是从政治上考虑这个事情，现在看到几个很重要的地方，就是大家要注意的，趋势的话，什么时候会出拐点？出拐点的信号是什么？

现在一个很重要的就是石油，石油啊，石油是杀出来的一个程咬金，不像黄金和画，炒起来不受影响，石油量这么大，改变整个世界的经济一个结构，也改变通胀的速度，美国一天今后石油1300吨，油价涨了10元，1亿3000万美金没有了，货币政策对于美国带来损失，昨天美国议会要成立调查委员会，调查石油市场里面谁在操纵这个市场？他想通过政治手段把这个压一下，但这个很困难。因为石油的话，已经成为了拖缰的页野马，另外杀出来一个很重要的因素就是革命，中东的话，过去的话，这么多年它的平衡，靠的是什么呢？靠的是美国支持他们那边的强势政府，强势政府呢，压着他们的老百姓，压着老百姓的目的就是为了保护以色列的安全。第二个就是为了石油的供应化，是能够畅通。还有第三个就是移民。让他们看住自己的老百姓不要跑到欧洲去。

这个是过去30、40年的平衡，今天打破了，像穆巴拉克这样的人就是坐牢了，全家都是坐牢了，接下来很多人都会这样，这个过度阶段非常波动，第一就是不稳定是一定中东这个不稳定的话，年轻人三分之一是15岁以下的，中国只有10%，25岁以下的人超过一半的人。一个国家的波动和这个关系非常大，人口结构起主要的作用，现在20多岁的人到了中年的时候，才会稳定下来，这个是很漫长的一个过程，非常漫长的过程，所以不要指望中东的话，会很快的稳定下来，所以从这个来说的话，石油的风险溢价会很高，所以我们现在价格涨上去很大一块掉不下来。

第二就是社会成本大幅上升，沙特需要给每个人造一个房子，不要造反，我给你造一个房子，给你钱去娶老婆，这个成本很高了，因为娶老婆生孩子，孩子还要你给他钱，这个是无底洞，他就是靠石油。所以石油过去认为像沙特这样的国家，社会成本在沙特这样的国家，石油的价格只有20美金，过去历史上是这么说的，现在应该大幅度上升。所以社会成本越来越高。所以它从这个上面来说，油价的话，出现了新的因素。

刚刚提到油价是一个通胀的问题，油价如果涨到200元，美国一定出事，所以今年杀出一批野马，什么时候油价高过200，美国有问题了。美国这个国家里面，大部分老百姓赚多少钱？美国平均的家庭收入是4.6万美金，这个是平均，美国1%的人占有了20%的收入。所以老百姓都是挺穷的，所以可能只有 2000多现金收入。然后一天开车要用两个加仑的油，过去是1.1美金一加仑，现在已经涨到4美金一加仑，现在油价涨上去，对于他的家庭金融影响多大，所以这个社会的话，某个时刻的话，会有暴动。所以美国是一个世界经济当中导火线，美国这个社会和其他社会不一样的地方，美国人都有枪的。

所以有一天你如果看到油价很高了，美国老百姓把枪拿起来，你知道这个世界要大变了，这个时候油价要跌了，它会控制，这个时候黄金还会涨，黄金和石油两边都在同方向的，因为这个世界有太多的不确定因素，我原来认为石油比黄金坚挺，现在认为黄金比石油坚挺，现在这个世界不确定的因素太多了，所以从这个来说的话，这是一个今年的话，最为关注的一件事情，就是油价高到什么水平，会引起美国出大的事情。这是一个大的事情。

明年呢，还有两个大的事情，一个是美国的国债市场，因为美国国债财政实施是1万6000亿，政府是否可以承受，如果不能承受利息大幅上升，它的体制不能维持。所以这是一个你看美国的利息现在是3.4，它涨到4.5都不是大事情。一到6开始有问题了，这也是一个很重要的方面，大家也要重视。还有一件不确定的因素，中国会不会出现硬着陆，中国今年出现硬着陆的可能性比较小。

我们知道核心的问题就是花钱太多，本来很多项目不应该上，中国变成了体制的话，整个是自我服务的体制，到处建东西的话，很多城市建广场和政府的大楼，很多城市以后不会存在，中国以后的现象和日本现象差不多，中国五年之后劳动力下降，十年之后人口开始下降。人都会跑到大城市去，小城市都会死掉，不值得花这么多钱去投，但是这里有一个市委书记要投，不投他第一升不了官，第二他自己不过瘾，现在中国每个人都要过瘾一下，这个是大事。这个在中国来说，如果下半年放的话，明年就会硬着陆了，中国现在老百姓恐惧的心态非常严重，如果一放，通胀的预期不封顶，这样出现大事的可能性非常大。

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虽然大家认为人民币会升值，这样的预期要改变的话，是很容易的，所以大家如果都是这么想的话，钱朝外面跑，别看上万亿的外汇储备，中国存款公司，光统统银行加起来就是240%的GDP，这个可以跑的钱非常多的，当然你跑的时候像警察一样可以抓人，抓起来因为外汇储备下降，就是抓人，要抓肯定就是抓自己的干部，这一波没有这么容易了，规模这么大，我觉得这个风险还是很大。

所以这种情况就是说对理财的人，到底怎么办？我看经常有人跟我说，手里面这么多现金怎么办？我不能持有现金啊，我觉得这个是大问题，在这种情况之下，还是避通胀的产品可以的，不要乱投，第二现在可以到国外买便宜的房子，日本房地产原来掉了20多年了，核危机一来，肯定又掉一波，这个是见底了吧，日本人到这个时候，不知道明天会不会活下来的时候，不可能会有人炒房子，这个房子肯定很低的，这个可以考虑了吗？你说加州，加州的房子，加州现在不好，在这个地方气候很好，很多人要搬到这里居住，这个房子4万元一大套公寓，旁边还有什么高尔夫之类的，上海佘山高尔夫别墅降价了，要2000万，3000万，人家只有100万，都是在高尔夫球场旁边，那边都是阳光[最新消息 价格 户型 点评]，这边还要看老天爷，这个总是便宜的吧。

要保值总要挑选最便宜的购买，这个是一个，除非你想赚钱，在美国的房地产这几年不会涨的，美国人心态调整很慢的，美国人心态调整比日本人快，比中国人慢很多，中国人股市掉下来三个月，就收到很多短信，是不是见底了，要涨了吗？中国有这个心态，中国为什么会有这样的，美国人的话，倒下来五年不要跟人家谈，你跟人家谈觉得你这个人是疯子，日本的话，要50年。所以你到日本购买房子，不要盼它涨，你觉得那么便宜，那么好的地方，你为了保值，住两天，如果发大财这个比较难，还是去美国买一点地比较好。

千万不要到浙江买一个地，1000万一亩地，千万不要碰，这个地总有一天会变为100万，当然1000万还会变为1200万，大家不会跟你说有一天会变成100万，但是从个人来说的话，没有任何意义，为什么干这个事呢？掉会掉到100万，涨会涨到1200万，不值得，上海的房地产大家不愿意卖，还在撑着，你认为他还会涨吗？还会涨，会涨20%，上海的房价一共涨了300%。你从这个来说的话，不支持上升了，你卖了这个房子，到维也纳买一个楼王，省下来的房子用一辈子不是挺好嘛，天天可以到维也纳听戏剧，为什么等20%，贪婪会带来人的非理性，在整个社会里面，非理性的时候，短期非理性的行为，是会占上风的，但是从个人长远来说，还是要考虑这些事情的。

我觉得保值就是买便宜一点，你要赌一把就是农产品，农产品这种会大涨，它涨的快，有的人觉得很刺激，买什么东西不如买咖啡和期货，这个涨起来非常快，我觉得今年的话，还是有可能可以做。但是另外我对股市有一点我觉得全世界现在跨国公司还是不错的，原来在发展中国家赚钱，是通过廉价的劳动力把生产成本降低，卖给西方有钱的消费者，通过这个赚钱，现在有通胀，在发展中国家生产卖给发展中国家的人，我对全世界的跨国公司，我觉得这个还是比较，长远来是，价格不便宜，都是17、18倍的市盈率，长远来说还是有价值的，至少10年之后的话，价格还要更高，所以现在这个情况之下，有一些东西的话，就像中国的股市，我并不认为中国股市会出现很大的下滑，再滑到2000点，不可能，这个涨起来非常困难，因为中国的调控，它觉得调控的话，中国管理国家是从心理上看问题，加息不要太多，加息太多受不了，就是慢慢来，慢慢来没完没了，每次股票涨起来，又加息了，中国股市会波动，会有很多的。所以从这个上面来说，股市的话，要赚很多钱可能性不是很大，你要投机的话，在农业类公司可以投一把，你要保值的话，可以到房价低的国家去买房子，当中的话，可以买一些能源或者跨国公司，这个世界里面不是有了钱之后，没有地方去了，还是有地方去的，我就说到这里，谢谢大家。