美国住宅市场已死 这一点板上钉钉 当然迟早还会活过来

金牛银熊

近期发布的2月住宅市场相关数据令很多人再度开始忧虑，担心经济因此受到不好的影响，但是 MarketWatch专栏作家纳廷(Rex Nutting)相信，由于住宅市场局面的恶化，它在整体经济当中所占据的位置已经不再像以前那么重要，因此要对经济造成实质性的消极影响，其实也不容易。以下即纳廷的评论文章全文：

住宅市场已死，这一点板上钉钉，毋庸置疑。

当然，迟早有一天，住宅市场还会重新活过来。到那时，木工、水管工、油漆工和电工又会再度开始建设住宅，把这些房子卖给那些年轻的，追逐自己美国梦的家庭。不过，那说的不是现在，而是将来，很多年后的将来。

　有些人会告诉你，住宅市场并没有完全死透，它就像一具僵尸一样，至少还有破坏和摧毁的力量，现在就在再度破坏我们的经济了。比如说，标准普尔公司的博维诺 (Beth Ann Bovino)在谈到2月新屋销售数字的大幅下滑时就表示：“如果我们将来看到这种情况一直延续到整个春季，我们的经济就将受到真正意义上的打击了。”

千万别信这样的说法。

住宅的板块已经变得太小，因此已经不可能再对我们的经济造成实质性损害了。那么，这话是从哪里说来呢？

住宅投资在国内生产总值当中所占据的比重目前已经萎缩到了2.2%，大大低于近5%的长期平均水平----历史最低点是1933年的1.1%。住宅建设创造的就业机会在整体就业版图当中所占的比例则从2.5%的正常水平下滑到了1.6%。换言之，住宅领域已经没有什么本钱对经济产生直接影响了。

毋庸赘言，新一轮的新屋开建或者销售低迷必然会导致更多就业机会的损失。此外，这还将导致更低的房价，而后者则可能意味着更多的抵押赎回权丧失和房屋净值财富的缩水。

尽管对于受到这些影响的人而言，这当然是一场悲剧，但是这些人和他们所受到的影响，已经不足以像2007年那样，将经济推向衰退了。说到住宅板块对经济的损害，我们应该说，我们现在已经输到没有什么好怕的了。我们已经因此损失了8万3000亿美元财富，不是吗？

过程是痛苦的，而且是缓慢的，但是归根结底，住宅市场正在逐渐走出泡沫破灭之后的休克。供给和价格都在进行相应的调整。

新的供给将会降低到尽可能的低点。目前在建的独栋住宅数量已经下滑70%，跌至42万4000幢，为历史最低纪录，较之泡沫前的平均水平低了大约60 万。高盛的经济学家们已经指出，从长期角度看来，为了满足新家庭建立和旧房屋损失所带来的需求，这个国家平均每年需要建设100到120万套住宅。

诚然，家庭建立速度在衰退期间大幅减缓，但是伴随劳动力市场局面的改善，目前正在加速好转。德国银行经济学家拉沃格纳(Joe LaVorgna)指出，今年就业机会月平均增长速度为22万5000个，就可以将住宅建设速度拉回到正常水平。

伴随愈来愈多的新家庭出现，过剩住宅库存消化的速度就会变得愈来愈快。

当然，市场上还有相当数量的二手房。人口统计局提供的数据显示，目前有大约600万套空闲住宅是所有者想要出售或者出租的，这一数字较之泡沫之前高出了大约160万套。在新屋真正回归之前，这些显然首先需要被消化掉。

大多数分析师都相信，供过于求的局面要彻底解决，还需要若干年的时间。

可是，房价的下跌该怎么办？如果房价现在还是被高估的状态，就意味着所有者们将损失更多的财富，而这就意味着更多的抵押赎回权丧失，更多的财务痛苦，以及更加疲软的消费开支。

高盛目前的预计是，在我们已经经历的31%跌幅的基础上，住宅价格今年还将再跌5%。另外一些人则相信，住宅市场还有更大下跌的可能性。两位堪称是之前对住宅泡沫看得最通透的经济学家----席勒(Robert Shiller)和贝克尔(Dean Baker)----认为房价将再下跌10%甚至更多，这就意味着还有2万亿美元的财富损失等待着我们，意味着将有数以百万计家庭的抵押贷款将变成悲剧。

无论谁的结论是正确的，我们都可以预言，房价的下跌还将让中产阶级感受更大的痛苦。

不过，遗憾的是，中产阶级的家庭财富情况已经不再那么重要了。如果说我们不久前经历的衰退说明了什么，那就是，企业利润并不是依靠着穷人或者说工薪阶层的开支的。如果中产阶级的情况真的那么重要，我们也不会像现在这样安然注视大约2000万人找不到工作和众多家庭陷入赎回权丧失的窘境，早就该采取一些更大胆的措施了。

happylux

DC这里房产没怎么跌...

silicon_beaver

Beaverton/Portland housing market looks good either.

dividend_growth

湾区好区也没怎么跌。

住在apartment里的高收入恶狼实在是太多了，一有好肉就被抢走了。

现在湾区就业很不错，什么果果，狗狗，非死不可，太死啦，以及一大堆startup都急着招人；俺看没啥便宜可捡。

SAR

回复 金牛银熊 的帖子

"企业利润并不是依靠着穷人或者说工薪阶层的开支的" so where  企业利润 come from?
"如果中产阶级的情况真的那么重要，我们也不会像现在这样安然注视大约2000万人找不到工作和众多家庭陷入赎回权丧失的窘境，早就该采取一些更大胆的措施了" what those 更大胆的措施 could be?
Thanks!