出道贷款的算数题，大家看看能贷款多少。

Cobra

假设：

• 年收入12万。
• 已经买了套房子，目前升值30了万。还欠着20万的贷款。
• 目前的房子将来准备出租$3000一个月。
• 现在想另外买一套房子。
  

问，可以最多贷款多少？

dsp

缺少一个信息：目前房贷月供是多少？房屋增值是虚的，美国贷款不会看的。

Cobra

dsp 发表于 2021-2-17 07:35 PM
缺少一个信息：目前房贷月供是多少？房屋增值是虚的，美国贷款不会看的。

没有升值，你怎么做refinance或者heloc？加拿大人现在就得靠这个才能买得起第二套房。讲白了就是你拿的票挣了钱，你不变现，而是拿你因此增加的马金去买另一只股票。这个一看就是很高的风险，现在可怜的加拿大人觉得这是来钱的最好办法。

月供不重要吧，12万的年薪，按最多能贷款60万算。现在问题出在，第一套房refinance后能拿多少出来，出租的话，银行怎么算。

dsp

Cobra 发表于 2021-2-17 07:45 PM
没有升值，你怎么做refinance或者heloc？加拿大人现在就得靠这个才能买得起第二套房。讲白了就是你拿的 ...

原命题又没说要把第一套房子 refinance。，不论怎样操作，反正你最后手里的现金算DOWNPAY，第一套房子月供会从12万工资里扣除，剩下的钱会决定你能贷多少钱？

如果作假，不如说第一套房子增值100万，然后取出90万去买三套新房。次贷危机就是这么玩死的。

wozaitaxiang

这个要分情况的，例如你再买这种20万贷款，月租3000的房子。理论上你可以无限买的，买到你首付不够为止，唯一能止住你的就是房贷套数的上限，而不是贷款额度上限。

Cobra

dsp 发表于 2021-2-17 07:53 PM
原命题又没说要把第一套房子 refinance。，不论怎样操作，反正你最后手里的现金算DOWNPAY，第一套房子月供 ...

还是你们米国人实在，加拿大人早就默认refinance是必须的了（所以我就只提了有一套房了，然后其他加拿大立马就懂，你们米国人不懂可以理解，呵呵），否则11万的GTA家庭平均收入，怎么撑得起100万的平均房价？独立屋的均价是160万啊，小姐。

darwin

wozaitaxiang 发表于 2021-2-17 08:07 PM
这个要分情况的，例如你再买这种20万贷款，月租3000的房子。理论上你可以无限买的，买到你首付不够为止，唯 ...

你自己的房子涨了，你想买的房子不涨吗？

darwin

Cobra 发表于 2021-2-17 08:08 PM
还是你们米国人实在，加拿大人早就默认refinance是必须的了（所以我就只提了有一套房了，然后其他加拿大 ...

米国人是崩过一次，现在怕了，没人敢高杠杆炒房了

08年就是连环贷，信用分数低的也可以贷，最后爆掉了

Cobra

darwin 发表于 2021-2-17 09:08 PM
米国人是崩过一次，现在怕了，没人敢高杠杆炒房了

08年就是连环贷，信用分数低的也可以贷，最后爆掉 ...

你给算算大概能贷款多少。其实你知道这题是怎么来的。我也觉得他那个贷款数字太大了。

房价就算涨了30万，refinance的时候最多按65%算，所以按理拿不到30万，不可能refinance就成了50万。30*0.65 = 19.5，就算20万好啦。

然后你这个每个月还要还那20万的贷款呢，所以最多还是按12万的年收入*5 = 60万算贷款上限。

原有贷款20万。这样就是60 - 20 + 19.5（房子refinance出来的） = 59.5，最多贷款60万。

问题出在他说出租上，每月3000，一年3万6，乘以50% = 1万80。1万8 * 5 = 9万，这就是说就算把房租算上一份收入，最多能增加9万的贷款。

9 + 60 = 69万，最多还是能贷款69万啊。

wozaitaxiang

darwin 发表于 2021-2-17 09:08 PM
米国人是崩过一次，现在怕了，没人敢高杠杆炒房了

08年就是连环贷，信用分数低的也可以贷，最后爆掉 ...

加拿大还好，什么都能包装，唯独信用分不够不能包装。

darwin

Cobra 发表于 2021-2-17 09:15 PM
你给算算大概能贷款多少。其实你知道这题是怎么来的。我也觉得他那个贷款数字太大了。

房价就算涨了 ...

首先heloc是按照总房价算的，市场评估价*65%～80%，不是按equity算


其次credit union和private lender不受b20限制，所以现在除了包装，基本都是私贷


私贷利率一般比较高，如果加息很容易资金了断裂

xiaochong

班长，我就干这个。要算DTI，需要知道现有住房的房子相关的花销和未来住房相关的花销，有无车贷和其他贷款。美国的话，DTI不能超过50%。房子的租金可以抵消花销，但是必须要提前签好合同才能算。和房子增值没关系。

xiaochong

Cobra 发表于 2021-2-17 07:45 PM
没有升值，你怎么做refinance或者heloc？加拿大人现在就得靠这个才能买得起第二套房。讲白了就是你拿的 ...

大部分的 refinance是降低利率和月供，cashout的refinance比较少。房子增值了，home equity就会增加，HOLEC的额度就会比较高。美国的话，最多可到80%。大家拿太小气了

xiaochong

darwin 发表于 2021-2-17 10:17 PM
首先heloc是按照总房价算的，市场评估价*65%～80%，不是按equity算

您要先搞清HOLEC的定义，是home equity line of credit，当然要按照equity 算了。比如说房子值100万，贷款有40万，equity有60万，holec的上限就是60*0.65

darwin

xiaochong 发表于 2021-2-17 10:49 PM
大部分的 refinance是降低利率和月供，cashout的refinance比较少。房子增值了，home equity就会增加，HOL ...

大加那不是太小气了，首先heloc不是按equity算的，是按房产评估总值算的，相当于贷两遍

https://www.canada.ca/en/financi ... ty-line-credit.html


另外房租收入也是评估来的，这个有很大操作空间，根本不需要合同


不过最近大行都收紧了，基本是租金50%，很多地方出租房都不给贷


但是credit union和private lender完全不受监管，这个漏洞实在太大了

如果爆先从这两个爆起，credit union都没有cdic insurance的，有些是省的insurnace，储户到时候钱都那不回来

darwin

xiaochong 发表于 2021-2-17 10:51 PM
您要先搞清HOLEC的定义，是home equity line of credit，当然要按照equity 算了。比如说房子值100万，贷款 ...

我开始也是这么理解的，后来发现不对：


https://www.canada.ca/en/financi ... ty-line-credit.html


Stand-alone home equity line of credit
A stand-alone home equity line of credit is a revolving credit product guaranteed by your home. It’s not related to your mortgage.

The maximum credit limit on a stand-alone home equity line of credit:

can go up to 65% of your home’s purchase price or market value
won't increase as you pay down mortgage principal
You can apply for a stand-alone home equity line of credit with any lender that offers it.

xiaochong

Cobra 发表于 2021-2-17 09:15 PM
你给算算大概能贷款多少。其实你知道这题是怎么来的。我也觉得他那个贷款数字太大了。

房价就算涨了 ...

不知道大家拿怎么算的，美国不是这么算租金收入的。比如说一个房子贷款月供1500，税+insurance+HOA=1000， 如果租金3000*0.75=2250，每月有250亏损，加到每月debt里，如果月租金4000*0.75=3000，每月盈余500，加到月收入中

xiaochong

darwin 发表于 2021-2-17 10:54 PM
我开始也是这么理解的，后来发现不对：

真的啊？大家拿这么猛啊，美国可不是这么算的。比如说100万的房子，mortgage 80万，然后HELOC再来65万，总共165万，远超home value。万一房主破产了，卖了房子都不够还债的。另外肯定是先还mortgage，然后holec几乎拿不到什么钱

xiaochong

难怪大家拿的房价猛涨啊

dsp

xiaochong 发表于 2021-2-17 11:08 PM
难怪大家拿的房价猛涨啊

对啊，次贷危机重现，美国人都熟悉的套路