让家美轮美奂的升级之术

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米尔•莫哈德姆(Amir Moghadam)与莫甘•莫哈德姆(Mojgan Moghadam)夫妇买下加州尔湾(Irvine)的新房花了140万美元。为了打造一所十全十美的房子，他们又花了550,000美元让建造商升级房子，其中建温室花了28,200美元，一台Sub-Zero制冰机花费2,600美元，五个外 灯光插座总共花了495美元。

Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal

房产图片：提升住房档次的装修技巧
大多数业主在购置房产后都会对其进行装修，那从提升住房档次，使其宜居又升值的角度，哪些项目值得我们为之掏腰包呢？

购置新房与在汽车经销店购买新车非常相似──可选配置要额外收费，优质花岗岩、更高档的冰箱或是环氧树脂车库地坪需要购房者掏出更多的钱。对住房建造商来说，房屋升级算得上一个利润丰厚的业务领域，房地产咨询公司John Burns Real Estate Consulting的数据显示，依据顾客所选配件的不同，利润率最高可达60%。

确实，像莫哈德姆夫妇这样的购房者正帮助住房建造商在历经长时间衰退后重新盈利。在房地产繁荣时期，那些待售住宅中满是各式各样的昂贵配置，购房者也往往不计价格把它们统统买下。而现今的高端购房者却变得挑剔起来了，只挑选不超出他们的预算范围、在转售时依然实用的昂贵配置。据估算，如今花在升级上的费用为房子基价的10%至30%。各企业称这些可选配置刺激了高端房产建造业务的增长。

抵押贷款研究网站HSH.com的数据显示，由于利率水平处于历史低位，其中30年期常规贷款（在大多数市场为数额低于417,000美元的贷款）的平均固定利率为3.68%，而大额贷款的同类利率为4.13%，这在很大程度上推动了这股消费潮。

莫妮卡•凯泽(Monica Kaiser)和丈夫于去年12月在圣地亚哥(San Diego)买了一处100多万美元的房子，另外又花了近70,000美元升级房子。他们夫妇二人决定不等到以后，而是现在就花这笔钱获得想要的升级配置。他们在住房建造商Standard Pacific那儿选择了10,000美元的带铁艺护栏的楼梯、用于房子四个半卫生间的价值4,500美元的瓷砖和石材以及其他配件。

莫妮卡在当地一家媒体工作，是三个孩子的母亲。她说，现在的利率这么低，将来任何时候你都无法以更低的成本得到想要的东西了，日后再分阶段升级房子是不明智的，因为你得付出更高成本来获得贷款或是动用其他资产。

Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journa

整套室外泳池/水疗池需额外支付14至16万美元。

一些住房建造商为购房者提供了数千种选择，让他们可以打造一座不会与社区其他任何房子雷同的近于定制的住宅。定制住宅使客户取消交易的可能性降低。New Home公司负责销售、营销和设计业务的高级副总裁琼•马库斯•科尔文(Joan Marcus-Colvin)称，他们在情感上难以割舍自己设计的东西，实际上他们已经构想出自己生活在那种环境中的画面。

为此目的，住房建造商会设计豪华样板房来展示完整的可选配置。Toll Brothers是一家总部位于宾夕法尼亚州霍舍姆(Horsham)的豪宅建造商，负责管理该公司位于宾州巴克斯郡(Bucks County)的设计工作室的丹尼斯•迪布拉西奥(Denise DiBlasio)称，该公司“几乎升级每件物品”的样板房很是出名。比如说，他们会在主卫安装壁炉或者是在地下室建藏酒室。

在佛罗里达州北棕榈滩(North Palm Beach)，Toll为其高端社区Frenchman's Harbor（该社区单栋住宅的起价为170万美元）样板房的升级工程投入了数十万美元。该公司称，购房者不计成本仿造样板房或是照搬厨房配置的情况并不罕见。

Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal

Toll Brothers位于北棕榈滩的样板房展示了供买主选择的升级配置；价格随房子大小和所在地段不同而有所差异。

与其他许多建造商一样，Toll也拥有堆满了从各色地毯到花岗岩板的各式样品的设计中心，顾客可触摸这些样品，把它们与其他物品进行搭配。现场就有室内设计师指导购房者什么是当下的流行配置，并帮助他们避免糟糕的设计。

New Home是加州一家成立三年时间的高档住宅建造商，其住宅的起价高达200万美元。该公司的设计工作室在2012年贡献了900万美元收益，高于前一年的760万美元。

房屋销量更高、但通常不透露房屋升级业务利润的上市公司这方面的收益可能还要高得多。杰弗里•伯奈特(Jeffrey Burnett)估计自己和妻子在Toll的佛罗里达州博卡拉顿(Boca Raton)设计中心（该公司在全美共有15家这样的设计中心）呆了得有整整三天，为其位于Frenchman's Harbor的正在建造的250万美元豪宅挑选升级配置。最后他选择了价值800,000美元的升级品，其中包括价值100,000美元的网球场和一个蒸汽浴室。伯奈特是总部位于棕榈滩花园(Palm Beach Gardens)的全国性蓝领劳务公司Labor Finders International的首席执行长。

在过去十年间，越来越多的住房建造商允许买家通过网站或应用程序挑选自己心仪的配件。买家几乎可以像玩游戏一样来进行构想──选择商品来打造自己梦寐以求的房子，然后再根据预算添加或删减东西。

上文提到的那位在加州尔湾购买New Home公司房子的莫甘•莫哈德姆称：“就好像去商店购物一样，我可以盯着iPad，选出所有喜欢的东西──橱柜、水槽、五金器具和水龙头等等。你在家就可以做这些事情，享受着其中的乐趣。”

营销服务及技术公司BDX的在线设计中心Envision可以帮助顾客挑选住房升级产品，BDX的数据显示，花钱最多的常常是厨房、浴室和地板。该公司称，购房者升级地板的比例是73%，升级橱柜和电器的比例分别是70%和63%。

Standard Pacific负责建筑事务的全美主管杰弗里•雷克(Jeffrey Lake)称，在厨房中可容纳四人至八人就座的花岗岩台面的大岛台和带座位区的超大型淋浴间现在都非常流行。

Sandy Huffaker for The Wall Street Journal

迈克尔•汉密尔顿在圣地亚哥购入了一套Standard Pacific公司建造的住宅（图为样板房），他选择了更大的停车场及10万美元后院客房两项升级配置。

雷克说，在东北部，人们喜欢天花板饰条和护 板，佛罗里达的购房者则常常挑选封闭式门廊和专为泳池区设计的浴室。在西海岸，购房者加装一扇大玻璃门的比例较高，打开这扇门便可将家庭起居空间与室外空间浑然天成地连为一体。

住房建造商提醒购房者要注意开支问题以避免房产估值时出现问题。与近期出售的附近区域的房子相比，经过了大规模升级的住宅可能会显得估值过高。如果出现了这个问题，住房建造商可能不得不降价，要么就是在收房时要求购房者加钱。出于这个原因，同时也是为了帮助支付购买和安装升级装置的费用，部分建造商会要求客户提前支付升级保证金。比如说，升级产品购买合同长达32页的莫哈德姆夫妇就预付了50%的住宅升级款项，不过这笔钱是分为数期支付的。

Richmond American Homes是总部位于丹佛的M.D.C. Holdings下属的住房建造商，如果购房者室内设计的升级费用超过了房子基价的13%，那么该公司可能就会要求买家另交保证金。一般的情况是，如果升级费用超过基价的13%，那么客户需另交50%的保证金；超过了18%的比例，客户或许得预付相当于100%额外升级费用的保证金。该公司可能还会要求购房者为其所选择的不常见的产品预付资金。该公司负责财务和商务拓展业务的副总裁鲍勃•马汀(Bob Martin)称，如果你订购了粉色地毯，我们可能会要求你预付全款。他补充说道，我们对粉色没有任何不满。目前他正为自己的新房挑选升级配置。

此外，考虑到消费者的需求，更多建造商正将一些高档配置──比如花岗岩台面和不锈钢厨电──变为标配，甚至在价格不是很高的房子中也是如此。总部位于迈阿密的Lennar等住房建造商以折扣价大批量购买热门配置，然后把它们计入房子的基价。这个方法吸引了那些不想做很多决定或是不想烦心去选择额外的电源插座的购房者。

有一样东西的升级往往能够保值──土地。前美国全国橄榄球联盟(NFL)球手迈克尔•汉密尔顿(Michael Hamilton)在圣地亚哥Stonebridge Estates社区的高档住宅群Bellasario看中了一块大约半英亩（约合2020平方米）的地皮，这块地皮靠近一个1,600英亩（约合647公顷）的保护空地，可以看到海边的鼠尾草矮丛和其他本地植物，于是他决定请Standard Pacific在这块地皮上建一座新房。

Bellasario的优质地块的售价比该社区900,000美元的基价高出215,000美元。这个优质地块使汉密尔顿得以实现另一项升级──后院一栋100,000美元的客房。他说，我要了那块地，想了那栋小屋，要是当初再多一两项升级内容就好了。

DAWN WOTAPKA

源济

提升住房档次的装修技巧

大多数业主在购置房产后都会对其进行装修，那从提升住房档次，使其宜居又升值的角度，哪些项目值得我们为之掏腰包呢？



图为莫哈德姆(Moghadam)一家，从左至右依次为塔伦(Tarlon)、莫甘(Mojgan)、埃米尔(Amir)和坦迪丝(Tandis)。他们花费140万美元在加州尔湾购置了一所由New Home公司建造的住宅，并另花了55万美元升级房子。
Michal Czerwonka for The Wall Street Journal






图为莫哈德姆一家住宅的外观。
Michal Czerwonka for The Wall Street Journal






莫哈德姆夫妇喜欢在家款待友人，他们升级了厨房的电器，这使他们增加了14,056美元的开支。他们还让建造商增建了一个定制的操作厨房（未出现在图中）以隔开烹饪气味和乱糟糟的环境。
Michal Czerwonka for The Wall Street Journal






卫生间通常是昂贵的升级配置集中的地方。莫甘借助一款iPad应用程序为自己的卫生间（如上图所示）挑选了一些配置。
Michal Czerwonka for The Wall Street Journal






图为莫哈德姆一家住宅的定制楼梯。
Michal Czerwonka for The Wall Street Journal






图为这座住宅的一个露天庭院。
Michal Czerwonka for The Wall Street Journal






在佛罗里达州北棕榈滩(North Palm Beach)，豪宅建造商Toll Brothers为其高端社区Frenchman’s Harbor（该社区单栋住宅的起价为170万美元）样板房的升级配置投入了数十万美元。
Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal






图为Toll样板房的起居空间。该公司利用经专业人士装饰的样板房向购房者展示可如何升级和定制住宅。
Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal






该公司称，购房者不计成本仿造样板房或是照搬厨房配置的情况并不罕见。
Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal






图为Toll位于北棕榈滩的一所样板房中厨房的水槽，类似的不锈钢水槽和水龙头的价格可能高达1,500美元左右。
Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal






图为Toll一所样板房的厨房，配备了一台Sub-Zero冰箱、Wolf炉灶、垃圾捣碎机以及加大的岛台。该公司乐于向购房者展示可如何装扮其建造的房子，希望通过升级来提高房屋的购买价。
Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal






图为Toll位于北棕榈滩的一所样板房的餐厅。
Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal






图为一所样板房中带镶板装饰的天花板。建造商利用样板房来赢得潜在买家的赞赏，这些样板房最后会出售，一小群买家因此得以拥有一所带大量升级配置的专业人士设计的住宅。
Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal






图为Toll一所样板房中经过装饰的起居空间。许多住房建造商聘请专业的装饰设计师来布置他们的样板房。购房者常常会咨询购买这些家居装饰品的事宜或是照搬样板房涂料的颜色。
Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal






图为Toll一所样板房中的主卧。该公司投入资金装饰其样板房以打动潜在买家。
Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal






图为Toll一所样板房中的主衣帽间，升级衣帽间可能要耗费数万美元。
Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal






图为Toll位于佛罗里达的一所样板房中的双层床。住房建造商往往升级他们的样板房来打动购房者。
Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal






图为Toll一所样板房中经过升级的泳池区。室外泳池+spa房的费用可达14至16万美元之间。
Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal






图为Toll位于佛罗里达的一所样板房中的“室外夏日厨房”。该配置正越来越受到青睐，其花费可能会高达50,000至130,000美元。
Jessica Klewicki Glynn for The Wall Street Journal

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