想买度假房？先拿到贷款再说

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今想要贷款在海边买一套新的度假屋可是不容易了。

Izhar Cohen

这是因为银行的放贷条件更为严格，此外与房产地点有关的其它不利因素也都加大了贷款的难度，即使是富裕的购房者也受到了影响。

网络房贷提供机构Quicken Loans的首席经济学家鲍勃•沃尔特斯(Bob Walters)说，总的来说，和前几年相比银行贷款的指导方针更为严格了。

很多人们心仪的度假屋所在地正是楼市低迷期间房产价值大跌的市场，这些市场的房价尚未企稳。一些银行表示，他们对于在那些房价可能进一步下跌的市场发放抵押贷款心存忧虑。在其它情况下，如果银行收到的评估报告显示欲购房产不可靠，那么银行也不会批准抵押贷款申请。比如，如果贷款申请人欲购房产所在社区缺乏可做比较的交易，那么评估报告将不得不纳入其它城镇类似房产的售价，这样的房产在银行看来就是“不可靠”的。

此外，银行往往还要考虑很多度假房产所属的业主协会的财务状况。如果该协会现有业主存在逾期缴费或很多房产仍未售出，那么银行表示，即使贷款人信用记录良好且有充足现金，银行仍很有可能不发放贷款。

尽管存在这些问题，但富裕买家购买的豪华度假房的数量却在上升。以科罗拉多州韦尔谷(Vail Valley)的房地产市场为例。当地房产中介机构Coldwell Banker Distinctive Properties的经纪人凯西•科尔(Kathy Cole)说，去年韦尔谷共售出51套价格在400万美元以上的豪宅，而2011年这一数字为40套。南卡罗来纳州希尔顿黑德岛(Hilton Head Island)的房产中介机构Weichert Realtors Coastal Properties的老板卡伦•瑞恩(Karen Ryan)说，去年一个名为“海松度假村”(Sea Pines Resort)的社区共售出九套价格在250万美元以上的海滨豪宅。而在2008至2011年期间这一社区只售出八套这样的豪宅。

仍然在下跌或看上去已经筑底的房价助推了这股购房需求。但随着销量的上升，一些银行表示，拿到度假房抵押贷款的购房者占比并没有上升。比如在佛罗里达州，美国银行(Bank of America)高级副总裁桑迪•罗伯逊(Sandy Robertson)说，如今现金支付比珍宝按揭更为普遍。

一些购房者之所以选择用现金购房是因为，与其确立业务关系的当地银行不再愿意为其所购房产提供抵押贷款，因为银行并不熟悉这些房产所处的楼市的情况。美国住房及城市发展部(Department of Housing and Urban Development)制定的于2010年生效的一些相关规则要求，银行要向贷款人提供因贷款而产生的各项费用和过户成本的标准“诚信估价”(good-faith estimate)。所购房产位置不同，费用和成本也会有差异。规则同时规定，在贷款人即将完成贷款手续之际，如果相关费用和成本上升，那么在大多数情况下银行不得向贷款人收取更多费用。其中的差额最终可能由另一方（比如银行或评估师）支付。

上述规定导致部分银行不再继续放贷。比如总部位于新泽西州韦恩(Wayne)的山谷国民银行(Valley National Bank)就表示，除非贷款申请人在康涅狄格州、佛罗里达州、新泽西州、纽约州和宾夕法尼亚州置业，否则该行不再提供抵押贷款。

专家说，在一般情况下愿意为购买度假房的贷款人提供私人珍宝抵押贷款(Jumbo Mortgage)的银行数量有限。在全美大部分地区，珍宝按揭是指贷款总额超过41.7万美元的大型抵押贷款，在少数房价较高的地区，则是指贷款总额超过62.55万美元的抵押贷款。抵押贷款信息网站HSH.com的副总裁基斯•甘彬格(Keith Gumbinger)说，眼下度假房贷款算是贷款市场上一个很小的细分市场，所以愿意提供此类贷款的银行和贷款人面临的选择可能较少。

正在寻找度假房贷款的购房人应该考虑去联系全国性银行和抵押贷款经纪人。抵押贷款经纪人同很多银行都有业务联系。

但即便如此，贷款人还是要做好准备：此类贷款要求的门槛可能较高。由于各家银行规定不同，相比个人主要居所，贷款人的首付比例可能更高，从30%至60%不等。

一些需要考虑的问题：

贷款利率更高：甘彬格说，相比购买主要居所申请的私人珍宝抵押贷款，这些贷款的利率往往更高，大约能高出四分之一个百分点。

银行要求的信用评分更高：相比购买主要居所，一些银行会要求贷款人拥有更高的信用评分。Quicken Loans的沃尔特斯说，其所供职的机构要求贷款人的FICO（美国个人信用评分机构Fair Isaac Corporation）评分至少要达到720分。相比主要居所购房贷款所要求的最低评分，上述要求大约高出了20个点。

对债务收入比率的考核更加严格：银行会审查贷款人的全部债务，其中包括贷款人所有抵押贷款和房产税，以及贷款人试图购买的度假房可能产生的成本。如果贷款申请人每月需要偿还的债务数额占其月总收入的比重超过40%至45%，那么其贷款申请就不太可能获得银行批准。

AnnaMaria Andriotis

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