成交量跌价格坚挺 中国楼市的调控新政立竿而不见影

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　　国务院于4月17日宣布10项调控楼市措施（简称「国十条」），以打击内地楼价?涨的现象。这个被称为「史上最严厉的」楼市新政，明天便届100日，却未收立竿见影之效，内地一线城市北京、上海、广州的楼价仍然坚挺，仅深圳新盘普遍降价一成以上。不过学者及业内人士认为，「国十条」对楼市调控其实有用，但要令内地楼市冷却，非一朝一夕之事。

　　纵观「国十条」实行百日，最即时的效果就是一线城市成交量大跌，上海、北京、深圳等城市4月份成交量一度萎缩高达八成。然与此相反的是，楼价从4月到 6月无太大变动，未能出现中央希望看到的「理性」和「健康」，国家统计局70个大中城市房屋销售价格，到6月份时才出现15个月来的首次下跌微，但跌幅仅有0.1%。

　　「比起其他城市，深圳应该是最快看出调控成果，最能达到中央要求的城市。」中原地产董事总经理李耀智表示。作为全国楼市指标的京、沪、穗、深4市，深圳市在新政推出后住宅成交量一度急跌八成，但从5月底起有新楼盘减价，宝安及龙岗两区于6月底起楼价开始下跌，7月份全市更有十多个盘减价。李耀智称，全市楼价现时整体下调10%至15%，减价亦令买家重新入市，7月份成交量回升，预计接下来楼市价跌量升情?会再进一步，楼价可有5%的下调空间。

　　北京情?则迥然不同，虽率先推出全国首个落实「国十条」地方细则，但据本周四（22日）的最新数字显示，6月份全市住宅售价环比仅微降0.4%。部分地产商採取「拖字诀」，推迟新盘预售时间，以便观望。据腾讯房产网显示，北京原计划于本月开售的12个新盘中，5个至今未公布价格。为避免被指「捂盘惜售」，发展商更故意自挑毛病上报有关部门，为延售作「合理解释」，在刻意减少供应下，北京楼价跌幅有限。

　　上海楼市于「新政」百日间更陷入胶?，主因是地方政府态度不明朗。当地迄今未推出「国十条」地方细则，令上海「价难跌量难涨」的观望气氛一再延长。上周结束的第27届房地产交易会，更因新盘及人流均大减，被戏称为「交流会」，可以说，政府细则的悬而未决，已失去了中央调控的本意。

　　要评说「新政」百日成败，SOHO中国董事长潘石屹觉得言之尚早。「观察房地产市场，一个是成交量，一个是价格，当成交量持续下跌的时候，价格就会下降，但要比成交量滞后一些。」他说， 楼价还会慢慢下降，因为楼市调控是渐进的过程，想今天出政策明天见效果，是不现实的。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容则对「新政」充满信心，他指出，楼价不是一两天降得下来的，而且调控何时见效并无时间表，说现在楼盘售价涨或跌对衡量楼市健康与否没意义：「现在85%的人买不起房，让他们买得起就是合理房价。」