现在全靠这个在续命，25%的摊销期远超40年

zzcheng

加拿大央行正在调查在持续高利率和持续通胀压力下借款人延长抵押贷款摊销期的增长趋势。

https://www.canadianmortgagetren ... ds-among-borrowers/

在出席议会金融常设委员会时，加拿大银行高级副行长卡罗琳罗杰斯被保守党议员亚当钱伯斯问及她是否担心一些贷方的抵押贷款组合中有四分之一的摊销期远远超过 40 年。

罗杰斯告诉委员会，加拿大央行上周向几家未具名的银行提出了这个问题，并且贷款人担心摊销期不断延长。

罗杰斯说：“我认为银行敏锐地意识到，没有偿还、没有摊销的抵押贷款从长远来看是不可持续的。” “但据我们了解，他们正在与这些借款人密切合作。”

RBC、BMO 和 CIBC 等主要贷方的抵押贷款组合中摊还期超过 30 年的比例急剧上升。到 2021 年 10 月，这些银行都没有摊还期限超过 30 年的抵押贷款。截至第四季度，大约 30% 的抵押贷款组合的摊销期限超过 30 年。

4 月 18 日，罗杰斯和加拿大央行行长 Tiff Macklem 都出现在金融常务委员会面前，解释央行为抑制通胀采取的最新举措。麦克勒姆对通货膨胀率持乐观态度——截至 3 月，通货膨胀率已从 2022 年峰值时的约 8% 放缓至 4.3%。

Macklem 说，总而言之，大多数人会认为世行目前对 2023 年的经济预测是经济学家在过去一年中引用的所谓“软着陆”——一段经济增长非常疲软的时期，而不是预示着经济衰退的衰退。经济衰退的开始。

然而，Macklem 表示，今年更新抵押贷款的借款人将感受到更高利率的影响。对 4.5% 利率的反应在很大程度上取决于借款人的财务状况，加拿大银行自己的研究表明，较贫穷的家庭可能需要更长的时间来偿还抵押贷款。


“那些拥有足够资源的人可以还清部分未偿还的抵押贷款余额或更快地偿还本金，”该银行 4 月份货币政策报告 (MPR) 中的一段写道。“然而，经济拮据的家庭在续签时可能会减少自愿偿还本金或延长抵押贷款的摊销期。”

抵押贷款借款人如何应对更高的利率
与此同时，抵押贷款借款人正在放弃 5 年期固定利率和可变抵押贷款，转而使用更短期的固定利率。根据该银行的 MPR，1 至 2 年期固定利率和 3 至 4 年期固定利率都在上升，分别约占 2022 年所有新抵押贷款的 30% 和 25%。

相比之下，浮动利率抵押贷款占所有新抵押贷款的比例从 2021 年底的约 55% 下降到今天的 25%。

最终，尽管去年全国销售下滑，但加拿大房地产市场的价格前景有望复苏。该银行预计 2023 年上半年房价增长将保持低迷，下半年活动将回升。

麦克勒姆指出，加拿大长期缺乏强劲的住房供应和高利率的痛苦是价格下跌的原因。然而，罗杰斯表示，供应不足是影响房价的最重要因素，央行长期以来一直指出这一点。

“从长远来看，我们确实需要解决住房供应问题。这将是缓解压力的最重要的事情之一，”她告诉委员会。

zzcheng

https://forum.yorkbbs.ca/detail/ ... 5673?topic=property

Cobra

最近房价又开始暴涨了。

现在就看“通胀没有那么容易降”的理论是否经的起考验了：这个理论是说服务业的通胀很难降，因为工资是滞后得，目前降得都是价格。

zzcheng

Cobra 发表于 2023-4-26 02:43 PM
最近房价又开始暴涨了。

现在就看“通胀没有那么容易降”的理论是否经的起考验了：这个理论是说服务业的 ...

涨是因为供应稀少，原因是：

1）：修改游戏规则，拉长摊销期限，让本已断供的得以以原先数额继续供房。（看到有一个推特上的老外说他现在摊销期限变成93年，从以前的1800多大多数都还本金到现在每月还款本金只有87元，其余绝大部分1800多全部还的是利息）；这一条是造成目前市场上本应该有的抛盘消失不见的最主要原因；

2）：央行调控经济手法极其简单粗暴，从疫情期间迅速断崖式降息至接近于0，到2022年慌不择路的火箭式加息，暴涨暴跌的手段，令老百姓无所适从，这造成很多人拿了以前低利率的屋主，不愿意放弃旧的低的贷款利息去换房，因为换房会以现在的新的高利率贷款，哪怕屋主知道，他们的老利率最多可以维持也就小于5年而已，但是万一5年内就降息了呢？换房成本极具升高，造成很多屋主只能死扛到底，无法正常流动，这也造成目前供应不足的第二个原因；

3）：为了弥补央行上次误判经济的错误，媒体上反复强调经济状况强劲，劳动力人口短缺，新移民百万等等，或者预期今年就会降到3%的通胀率，这些让屋主都觉得只要熬过去这个阶段就没事了，这些洗脑文章又造成新一轮惜售；

等等

zzcheng

zzcheng 发表于 2023-4-26 03:21 PM
涨是因为供应稀少，原因是：

1）：修改游戏规则，拉长摊销期限，让本已断供的得以以原先数额继续供房 ...

https://forum.yorkbbs.ca/detail/ ... 5673?topic=property

这个帖子写的很好！

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加拿大银行系统再也不是2008时被拿来跟美国对比的模范生了，时间让它黑化了。美国当时是零首付和不看收入或者纵容假收入填报的次级贷横行导致银行系统完蛋的。而加拿大当时是以严格风险管理著称，不管是信用卡还是房贷都比国境南边难拿许多。

现在表面上看房贷要求仍然很严，但实际上银行对于假收入等欺诈行为的无视，已经导致加银行资产质量下降很多了。

而在利息高企的情况下，本来是市场调节机制发挥作用的时候，但加拿大银行们用尽各种方法不让屋主的monthly payment有明显增加，这避免了市场上被迫出售情况出现太多。而且银行们已经到了在renewal时屋主只要提出financial hardship申请它们可以帮着把按揭期限继续延长的地步，传统意义上的风险管控荡然无存。

表面看好像银行和屋主双赢，但实际上这种不让市场出清的行为类似于脓包该破的时候不捅破它。这样做只会让脓包积累的时间更长一些，破的时候更疼。

去杠杆肯定是疼的，但如果这种时候不借机去杠杆，等利率降了，脓包再鼓两圈，等到去杠杆谁都挡不住不得不进行时，整个社会付出的代价会大很多。

OSFI在这种行为普遍泛滥了以后才终于发现这样做的金融风险问题，在研究要不要强制银行在renewal时必须让贷款人的按揭期限回到合同水平。但已经晚了，“Enforcing lenders to increase payments to maintain amortization is a little too late, that ship has sailed … it’s across the Pacific now,” Butler said.

zzcheng

坦白说：这30%的屋主已经或者正接近于破产，也许不是全部的30%，但是至少说明30%的贷款者中有部分或者大部分是应该出现卖出这个动作以达到脱离财务困境的目的这样才减轻自我经济压力，但是现在政府修改游戏规则，让这批人得以残喘一段时间而已

zzcheng

zzcheng 发表于 2023-4-26 03:30 PM
坦白说：这30%的屋主已经或者正接近于破产，也许不是全部的30%，但是至少说明30%的贷款者中有部分或者大部 ...

https://we.superlife.ca/2023/04/ ... %e8%b4%b7%e6%ac%a0/

看看这个

zzcheng

房价涨，房租涨，则通胀会更高，更久，除非财富效应消失，股市，房市价格大幅度修正，否则未来通胀还会创新高

Cobra

zzcheng 发表于 2023-4-26 03:26 PM
https://forum.yorkbbs.ca/detail/f3770e0e-a262-4b33-83d5-b33f17bc5673?topic=property

这个帖子 ...

我知道延长偿还期的问题，不过，Scotia是不允许摊销，按理被迫卖房的应该至少要涨5分之一吧？但事实是目前破产率可能还是历史低点。事实是其他4大银行不强行增加月供一直都是惯例，倒不是他们刻意修改规则。我是说，这个可能有影响，但是只是一部分影响。

另外，我没听说renew的时候可以摊销，这个好像只是误传。

Cobra

zzcheng 发表于 2023-4-26 03:21 PM
涨是因为供应稀少，原因是：

1）：修改游戏规则，拉长摊销期限，让本已断供的得以以原先数额继续供 ...

2），3），我同意。1）上面我解释了我的想法。我是觉得短期影响有限，长期当然是个大炸弹。

zzcheng

Cobra 发表于 2023-4-26 04:42 PM
我知道延长偿还期的问题，不过，Scotia是不允许摊销，按理被迫卖房的应该至少要涨5分之一吧？但事实是目 ...

昨天刚说今天就来文章了，仔细看看文章里面的那张截图，72年零7个月剩余，omg

https://betterdwelling.com/canad ... -to-avoid-defaults/

Cobra

zzcheng 发表于 2023-4-27 05:09 PM
昨天刚说今天就来文章了，仔细看看文章里面的那张截图，72年零7个月剩余，omg

https://betterdwelling ...

这个要监管机构出面的，明显违规了。我记得CMHC是有规定，负的猫给鸡是不能超过105%的。

zzcheng

Cobra 发表于 2023-4-27 05:40 PM
这个要监管机构出面的，明显违规了。我记得CMHC是有规定，负的猫给鸡是不能超过105%的。

https://info.vanpeople.com/1423212.html

Cobra

zzcheng 发表于 2023-5-4 09:34 AM
https://info.vanpeople.com/1423212.html

未来的事情政客是不care的。谁都知道将来会有问题，反正到时候再说了。

zzcheng

Cobra 发表于 2023-5-4 11:06 AM
未来的事情政客是不care的。谁都知道将来会有问题，反正到时候再说了。

把摊销期延长的做法，只会让通胀更高，更久，以后加息更多

Cobra

zzcheng 发表于 2023-5-4 02:53 PM
把摊销期延长的做法，只会让通胀更高，更久，以后加息更多

这个怎么影响通胀？你的意思是说，这样其实抵消了加息的影响，让央行不得不继续加息（因为貌似目前的加息没有作用）。

zzcheng

Cobra 发表于 2023-5-4 03:31 PM 这个怎么影响通胀？你的意思是说，这样其实抵消了加息的影响，让央行不得不继续加息（因为貌似目前的加息 ...

摊销延长让本来应该入市抛售的房子暂时hold不卖，供给减少，房价就维持在高位，伴随着房价高企，房租就水涨船高，这样会让通胀里住房那部分通胀降不下来。 通胀共有3部分，1是原材料，这个涨跌很快，2是住房，3 是服务，这部分最难下降，几乎没什么变化。 https://www.youtube.com/watch?v=zyTyiu6dlnA 这个里面讲的很清楚了

Cobra

zzcheng 发表于 2023-5-4 03:55 PM
本帖最后由 zzcheng 于 2023-5-4 04:00 PM 编辑

摊销延长让本来应该入市抛售的房子暂时hold不卖，供给 ...

我是套你话呢。这里发帖不是光我们两看，对不？发帖是给大家看的，当然要做到尽量让所有人都明白。

不过，我说的也是一个原因：该卖的房子不卖，房价不会跌，加息就貌似没有作用，央行可能会被迫继续加息。

还有，最近大家都赌年底降息，因此还是抢抢抢，可这样问题来了，央行年底降息的逻辑是经济因为加息陷入衰退，你们这样抢抢抢，那经济怎么可能衰退？那央行为啥要降息？

zzcheng

Cobra 发表于 2023-5-4 04:03 PM
我是套你话呢。这里发帖不是光我们两看，对不？发帖是给大家看的，当然要做到尽量让所有人都明白。

不 ...

很多人有误区，1，认为国家债务极其高的情况下，政府不会搬石头砸自己脚加息很多，结果呢？；
2，认为降息就会大涨，其实降息大涨是在通胀没有出现的经济环境下的一个规律，而一旦通胀出现，这个规律就变了，在上升期万试万灵的规律就是埋葬自己的毒药，降息恰恰是主力出货的主跌浪开始。所以死猫跳为什么杀伤力最大就在这里，一旦完成死猫跳后开启降息，才是主力利用大家以往习惯入场抄底后出货的最佳时机。这也是在本贴回答说3个成交量很少的原因的又一个第4点的补充。第四点是；机构投资者由于2022年一季度开始没有预料到央行会突然急速大幅度加息，所以根本没有出货或者即使想出货也找不到接手盘，所以与其乱杀不如hold住不卖，造成短缺。熬到降息时接盘出现时再说。

具体为什么降息才是暴跌的开始看这文章

https://www.mg21.com/rusong/?p=4054

Cobra

zzcheng 发表于 2023-5-4 04:23 PM
很多人有误区，1，认为国家债务极其高的情况下，政府不会搬石头砸自己脚加息很多，结果呢？；
2，认为降 ...

没看链接呢，等会。

但是，今年不会降息。按你的说法，今年会是个牛年？