亚洲最火爆的豪宅市场，感到寒气

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亚洲最火爆的豪宅市场，感到寒气

Original Sam Kim, 彭博社 财富FORTUNE 2022-09-10 08:11 Posted on 上海

2022年5月13日，韩国首尔江南区，一座被住宅楼环绕的教堂。图片来源：ANTHONY WALLACE—AFP VIA GETTY IMAGES

当随着韩国央行长达一年的紧缩周期影响高档房地产市场，位于韩国首都首尔江南区的三个高档社区的房价开始下跌。

韩国房地产委员会的数据显示，江南区全境的公寓价格连续四周下跌，这是自韩国银行（Bank of Korea）于去年8月上调关键利率以来，该地区的房价首次出现环比下跌。

江南区房价受到的冲击，意味着韩国的紧缩政策开始对5,100万人口中的上流阶层产生影响。

虽然韩国央行的行长李昌镛告诉彭博社，房地产市场回调不可避免，并且是利好消息，但对房地产市场和家庭负债的担忧，是促使韩国银行恢复小幅升息的因素之一。

首尔市被纳入莱坊全球城市豪宅指数（Knight Frank Prime Global Cities Index）的住宅，绝大多数都是位于江南区的公寓。该指数去年创下自2008年以来的最快上涨速度，现在增速有所放缓。

全球5%最令人渴望的、最昂贵的豪宅市场降温，恰逢美联储开始加息，并且人们对全球经济衰退的担忧持续加剧。

莱坊的国际住宅研究负责人凯特·埃弗里特-艾伦说：“我预计在第三季度，随着不利的经济因素持续增多，该指数的增长率会进一步下降。”

“但我预计我们的豪宅指数的表现，将优于主流房地产市场指数，因为后者更依赖金融，因此更容易受到加息影响。”

据莱坊统计，首尔以江南区为核心的豪宅市场，是过去一年亚洲最火爆的市场，房价上涨20.9%，超过了日本东京和中国台北。

莱坊跟踪的公寓包括来美安道谷城，每套价值38亿韩元（280万美元）和Acro River Park（定价高达220亿韩元）。据韩国网站Naver报道，三星大厦广场3期的交易价格高达75亿韩元。

 

2022年5月27日，韩国歌手兼制作人Psy在首尔高丽大学户外场地举办的演唱会上，表演他最热门的歌曲《江南Style》。图片来源：ANTHONY WALLACE—AFP VIA GETTY IMAGES

韩国歌手Psy的《江南Style》（Gangnam Style）音乐视频，让江南区全球闻名，它在韩国人心目中代表了财富、地位和时尚。当地有久负盛名的高中和各路名流，使它成为韩国精英们心目中的圣地。

江南区的房价下跌幅度，往往超过其他许多地区。在2012年至2014年房价下跌期间，江南区的房价跌幅超过了国内其他大多数地区。2008年至2009年全球金融危机期间，韩国的房价也出现了类似的波动。

美联储的主席杰罗姆·鲍威尔等中央银行家在今年8月曾经于杰克逊霍尔召开的会议上警告，借款成本会进一步升高，并且在一定时间内将始终居高不下，因此房地产市场将面临更大的压力。

江南区曾经是一片高低不平的农田，目前有200万名居民，包括韩国总统尹锡悦等政府高官、韩流明星以及许多商界和科技界领袖等。

当地并非所有居民都是非富即贵。今年8月，首尔遭遇了80年不遇的暴雨，江南区至少有四位居民在地下室中溺亡，这暴露出奥斯卡奖（Oscar）获奖影片《寄生虫》中所描绘的韩国社会严重的贫富差距。

这场暴雨还暴露出一些高档公寓不为人知的一面，被淹没的兰博基尼和保时捷，以及在地下停放的无数豪车。

与许多西方国家相比，韩国人通常更喜欢公寓而不是独栋住宅。在高人口密度的国家，造型千篇一律的住宅公寓占地面积更小，被认为能够更好地防止入室盗窃，管理成本更低，而且更容易交易，因为公寓的建筑规格类似。

然而，豪宅市场的初步回调并不局限于江南区。韩国国民银行在上周发布的数据显示，该银行在全国挑选的50套豪宅的房价已经连续两个月下跌。

豪宅市场降温显然表明，央行的紧缩政策正在影响到房价。

由于对金融失衡的日益担忧，韩国银行比大多数发达国家更早开始了加息周期。房价暴涨放大了韩国严重的贫富差距，引发了公众愤怒，并帮助尹锡悦在今年早些时候的大选中击败文在寅当选总统。

现在，随着房价开始下跌，形势开始逆转。但潜在购房人并没有急于寻找经纪人购买房产。

韩国银行的加息和进一步收紧政策的预期以及低成交量，让购房人相信房价会持续下跌。

野村控股的经济学家朴正宇说：“如果家庭开始去杠杆，我们预计未来几年的房价就会始终面临压力。”（财富中文网）

译者：刘进龙

审校：汪皓