震惊 ◇ 百万加元存银行还是交首付，5年后帐面收益相差52万！买房投资凉了？

Cobra

黄三水有个富豪朋友S先生，西温温西的看了一圈房决定暂时不买了！然后他算了一笔账 ......



S先生说，现在很多机构预测房价在未来12-24个月内持续走低，但这不是影响他暂时不买房的决定性因素。因为预测这事本来就是扯淡，很多人还预测疫情期间房价大跌呢。



真正影响他的是两笔账。









如图所示，这是加拿大某家银行在2022年8月10日给出的GIC利率，其中5年期利率是5%。



然后这家银行告诉S先生，按照这个利率，5年后S先生存入100万加元，总计能拿走1276281.65万加元。



5年回报率是27.6%。



尽管不知道这些收益能不能跑赢CPI，但至少是正现金流。



但如果S先生不是借银行100万，而是向银行借100万买房子，那结果就是这样的。









如图所示，按照目前的5年期固定期限贷款利率，借款100万，5年后除了本金之外，归还利息250383.43元。



借银行100万，5年后利息收益为27万；



向银行借100万，5年后利息支出为25万；



二者相差52万！



S先生说，如果不考虑交税抵税的问题也不考虑养房成本的问题，手里有100万现金，如果再向银行借100万买一套独立屋，5年后房价至少上涨52万才算不赔不赚。那么5年的房价涨幅就要达到25%以上才行。



而从目前的情况看，房价或许要回调到2023年末，而2024年、2025年也未必能保证止跌回升，所以5年后房价上涨25%的概率真不大。除非央行从2024年初开始降息，而且每次1%的幅度降。



黄三水说，S先生的算法只是一家之言，仅供参考。但关于GIC的利率问题，S先生其实只用了最保守的算法。



因为：



1、TD银行在美国的GIC利率已经高得离谱，5年期保证最低利息收益达到9%，最高回报率25%封顶。







2、即便是加拿大TD，也有3年期最高回报率高达27.5%的GIC产品。







加拿大几大银行的GIC产品大同小异，大家联系自己的银行客户经理就能查询到。



GIC的全称是Guaranteed Investment Certificates，担保投资证书，也是广义上的“定期存款”。实际购买 GIC 时，实际上是在与借款人（金融机构）签订固定利率合同。当投资到期后，投资人收回商定的利息和本金。之所以说GIC是广义定期存款，因为投资者可以更具风险偏好选择：



1、固定利率GIC



2、浮动利率GIC



3、市场挂钩GIC



回报率也是越激进的上限越高，而固定的就相当于中国的定期存款。但无论哪一种GIC都是保本金的，即便是最不知名的在线金融公司，也由保险公司提供至少10万加元的本金保障。



黄三水说，目前加拿大央行的利率政策对加拿大房地产市场的影响还没有完全显现，因为一大批投资者压根没经历过这么高的利率水平，对未来的市场走势也不容易进行判断。



但中短期看，投资房产的现金流和回报率恐怕很难跑赢金融性资产，所以新房开发商和地产投资者要有心理准备，市场会有一个漫长的冷却期。





图自微信图库



看重现金流回报的地产投资者，现在的最佳策略就是观望，与其辛苦寻找能盈利的项目，不如把钱存银行等机会。



黄三水说，目前很多银行的客户经理提醒大家要尽选投GIC，因为GIC利率有可能下调。但这有可能只是一种营销手段，因为市场普遍预测2022年9月，央行还要加息0.75%，到那时GIC利率肯定还会涨。



试想一下，存款利率增加0.75%，贷款利率增加0.75%，二者账面收益相差会达到新的高度。