为了一个房地产业真是连脸都不要了

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加拿大通过修改数据消除了房地产泡沫

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加拿大找到了解决房地产泡沫的办法——对历史房价进行大规模修正。达拉斯联邦储备银行（美联储）更新了 2022 年第一季度的繁荣指数。该指数现在表明加拿大刚刚出现泡沫。奇怪的是，因为之前的更新显示它处于泡沫中超过六年。

事实证明，加拿大对任何发达经济体的房价做出了历史上最大的调整。历史房价现在比以前高得多，大大降低了增长。现在之前的泡沫已经破灭，因为价格“总是”很高——这不是人们支付的价格。我们知道，如果不是房地产泡沫，加拿大是什么？不用担心，这需要奉献精神和辛勤工作，但即使在数据出现偏差之后，加拿大也再次出现了房地产泡沫。

繁荣指数
美联储的繁荣指数是世界上最全面的泡沫指标之一。他们称其为识别房地产泡沫的“确凿证据”。它的工作原理是寻找房价超出基本面的突然加速。基本面是诸如可支配收入和抵押贷款利率之类的东西。为此，他们根据临界值阈值对数据进行标准化。

与中央银行合作的研究人员为我们完成了所有繁重的工作。超过临界值阈值 95% 的四分之一活动标志着繁荣。这意味着买家是根据情感行事，而不是任何逻辑。你通常会听到人们说，“如果我现在不购买，我将被锁定在市场之外。” 或者“我们的土地快用完了。” 每一次房地产泡沫都会发生。


四分之一不是什么大问题，但持续的繁荣可能是。如果一个市场连续五个季度表现出旺盛，则称该市场旺盛。这是房地产泡沫的代码，意味着央行干预的时候到了。通过及早解决泡沫，他们可以最大限度地减少经济影响。不再有 2008 年式的事件可以摧毁整个全球经济。


研究人员表示，旺盛的市场将会纠正，但很难确定何时。情绪化的买家需要情绪的变化来改变价格的方向。如果存在太多的道德风险，即使是很小的修正也可能不会阻止繁荣。它持续的时间越长，所需的修正就越大、越危险。

加拿大的房地产泡沫是所有发达经济体中持续时间最长的泡沫之一
繁荣指数的冬季更新显示了你所期望的——加拿大是一个泡沫。事实上，它在相当长一段时间内都是一个泡沫，就在它成为新闻中的一个紧迫问题的时候。这是加拿大繁荣指数的先前更新。

2021年第四季度加拿大繁荣指数
美国联邦储备委员会使用加拿大 2022 年 4 月前的 CREA HPI 方法计算的加拿大房价繁荣指数。高于 95% 临界值阈值的五个季度标志着一个泡沫。

95% CRITICAL VALUES
Canada
1983 Q1
1986 Q1
1989 Q1
1992 Q1
1995 Q1
1998 Q1
2001 Q1
2004 Q1
2007 Q1
2010 Q1
2013 Q1
2016 Q1
2019 Q1
-2
-1
0
1
2
3
4
5
Exuberance Index
日期        95% 临界值        加拿大
1983年第一季度        0.48        -1.85
1983年第二季度        0.57        -1.89
1983年第三季度        0.61        -1.93
1983年第四季度        0.64        -1.95
1984年第一季度        0.67        -1.96
1984年第二季度        0.7        -1.95
1984年第三季度        0.71        -1.9
1984年第四季度        0.72        -1.85
1985年第一季度        0.72        -1.9
1985年第二季度        0.74        -1.99
1985Q3        0.78        -1.99
1985年第四季度        0.78        -2.06
1986年第一季度        0.8        -2.05
1986年第二季度        0.8        -2.14
1986年第三季度        0.83        -2.13
1986年第四季度        0.85        -2.12
1987年第一季度        0.86        -2.13
1987年第二季度        0.86        -2.04
1987年第三季度        0.87        -2.08
1987年第四季度        0.89        -2.17
1988年第一季度        0.89        -2.24
1988年第二季度        0.91        -1.18
1988年第三季度        0.91        -0.93
1988年第四季度        0.92        -0.8
1989年第一季度        0.92        0.38
1989年第二季度        0.92        2.34
1989年第三季度        0.92        0.94
1989年第四季度        0.95        0.76
1990年第一季度        0.97        0.91
1990年第二季度        0.98        0.86
1990年第三季度        0.98        -0.43
1990年第四季度        0.99        -0.91
1991年第一季度        1        -1.21
1991年第二季度        1        -1.11
1991Q3        1.01        -0.99
1991年第四季度        1.01        -1.04
1992年第一季度        1.02        -1.16
1992年第二季度        1.03        -1.14
1992年第三季度        1.05        -1.21
1992年第四季度        1.05        -1.23
1993年第一季度        1.05        -1.23
1993年第二季度        1.06        -1.27
1993年第三季度        1.07        -1.26
1993年第四季度        1.07        -1.31
1994年第一季度        1.07        -1.33
1994年第二季度        1.08        -1.32
1994年第三季度        1.08        -1.35
1994年第四季度        1.1        -1.35
1995年第一季度        1.1        -1.39
1995年第二季度        1.12        -1.4
1995年第三季度        1.12        -1.4
1995年第四季度        1.12        -1.42
1996年第一季度        1.13        -1.35
1996年第二季度        1.14        -1.28
1996年第三季度        1.14        -1.25
1996年第四季度        1.14        -1.19
1997年第一季度        1.14        -1.3
1997年第二季度        1.14        -1.37
1997年第三季度        1.17        -1.33
1997年第四季度        1.18        -1.3
1998年第一季度        1.2        -1.35
1998年第二季度        1.2        -1.37
1998年第三季度        1.2        -1.39
1998年第四季度        1.2        -1.41
1999年第一季度        1.2        -1.45
1999年第二季度        1.2        -1.5
1999年第三季度        1.2        -1.52
1999年第四季度        1.21        -1.48
2000 年第一季度        1.21        -1.48
2000 年第二季度        1.21        -1.37
2000Q3        1.21        -1.46
2000Q4        1.21        -1.53
2001年第一季度        1.21        -1.28
2001年第二季度        1.22        -1.35
2001Q3        1.22        -1.14
2001Q4        1.24        -0.55
2002年第一季度        1.24        0.4
2002年第二季度        1.24        0.38
2002Q3        1.25        0.52
2002Q4        1.25        1.25
2003年第一季度        1.25        1.49
2003年第二季度        1.25        1.93
2003Q3        1.26        2.24
2003年第四季度        1.28        1.96
2004年第一季度        1.28        4.26
2004年第二季度        1.28        5.08
2004年第三季度        1.28        4.29
2004年第四季度        1.28        2.67
2005年第一季度        1.28        3.11
2005年第二季度        1.28        3.35
2005Q3        1.28        3.15
2005年第四季度        1.28        3.02
2006年第一季度        1.28        3.8
2006年第二季度        1.28        4.2
2006年第三季度        1.28        4.22
2006年第四季度        1.28        3.62
2007年第一季度        1.29        3.87
2007年第二季度        1.29        4.78
2007年第三季度        1.29        4.5
2007年第四季度        1.29        3.19
2008年第一季度        1.3        3.24
2008年第二季度        1.3        2.92
2008Q3        1.3        1.38
2008年第四季度        1.3        0.38
2009年第一季度        1.3        0.1
2009年第二季度        1.3        0.78
2009年第三季度        1.3        0.98
2009年第四季度        1.3        0.9
2010年第一季度        1.3        1.19
2010年第二季度        1.31        1.25
2010Q3        1.31        0.73
2010年第四季度        1.31        0.51
2011年第一季度        1.31        0.8
2011年第二季度        1.32        1.02
2011Q3        1.33        0.86
2011Q4        1.33        0.64
2012年第一季度        1.33        0.9
2012年第二季度        1.33        1.12
2012Q3        1.34        0.88
2012Q4        1.35        0.63
2013年第一季度        1.35        0.77
2013年第二季度        1.35        1.02
2013Q3        1.35        0.86
2013Q4        1.35        0.76
2014年第一季度        1.36        0.88
2014年第二季度        1.36        1.08
2014Q3        1.36        0.96
2014Q4        1.36        0.84
2015年第一季度        1.36        1.05
2015年第二季度        1.36        1.28
2015Q3        1.36        1.15
2015Q4        1.36        1.13
2016年第一季度        1.36        1.46
2016年第二季度        1.36        1.95
2016年第三季度        1.37        1.99
2016年第四季度        1.37        1.79
2017年第一季度        1.37        2.81
2017年第二季度        1.37        3.48
2017Q3        1.37        2.14
2017年第四季度        1.37        1.84
2018年第一季度        1.37        2.12
2018年第二季度        1.37        2.27
2018Q3        1.37        1.85
2018Q4        1.37        1.51
2019年第一季度        1.37        1.46
2019年第二季度        1.37        1.64
2019Q3        1.37        1.54
2019年第四季度        1.37        1.48
2020年第一季度        1.37        1.92
2020年第二季度        1.37        2.03
2020Q3        1.37        2.26
2020年第四季度        1.37        2.38
2021年第一季度        1.37        3.05
2021年第二季度        1.37        3.18
2021Q3        1.38        2.83
2021Q4        1.38        3.66
资料来源：达拉斯联邦储备银行；更好的住宅。


这张图表显示，截至 2021 年第四季度，加拿大的房地产泡沫持续了 6.5 年。大多数加拿大人会说，这是在多伦多和温哥华开始泡沫的时候。一些人甚至认为房地产泡沫可以追溯到 2013 年，当时Tiff Macklem 对此提出了警告。是的，那个蒂夫麦克莱姆。

当我打开美联储的最新数据集进行检查时，你可以想象我的惊讶……鼓声。

2022 年第一季度加拿大繁荣指数
美国联邦储备委员会使用加拿大 2022 年 5 月后 CREA HPI 方法计算的加拿大房价繁荣指数。高于 95% 临界值阈值的五个季度标志着一个泡沫。

95% CRITICAL VALUES
Canada
1983 Q1
1986 Q1
1989 Q1
1992 Q1
1995 Q1
1998 Q1
2001 Q1
2004 Q1
2007 Q1
2010 Q1
2013 Q1
2016 Q1
2019 Q1
2022 Q1
-2
-1
0
1
2
3
4
5
Exuberance Index
日期        95% 临界值        加拿大
1983年第一季度        0.48        -1.85
1983年第二季度        0.57        -1.89
1983年第三季度        0.61        -1.93
1983年第四季度        0.64        -1.95
1984年第一季度        0.67        -1.96
1984年第二季度        0.7        -1.95
1984年第三季度        0.71        -1.9
1984年第四季度        0.72        -1.85
1985年第一季度        0.72        -1.9
1985年第二季度        0.74        -1.99
1985Q3        0.78        -1.99
1985年第四季度        0.78        -2.06
1986年第一季度        0.8        -2.05
1986年第二季度        0.8        -2.14
1986年第三季度        0.83        -2.13
1986年第四季度        0.85        -2.12
1987年第一季度        0.86        -2.13
1987年第二季度        0.86        -2.04
1987年第三季度        0.87        -2.08
1987年第四季度        0.89        -2.17
1988年第一季度        0.89        -2.24
1988年第二季度        0.91        -1.18
1988年第三季度        0.91        -0.93
1988年第四季度        0.92        -0.8
1989年第一季度        0.92        0.38
1989年第二季度        0.92        2.34
1989年第三季度        0.92        0.94
1989年第四季度        0.95        0.76
1990年第一季度        0.97        0.91
1990年第二季度        0.98        0.86
1990年第三季度        0.98        -0.43
1990年第四季度        0.99        -0.91
1991年第一季度        1        -1.21
1991年第二季度        1        -1.11
1991Q3        1.01        -0.99
1991年第四季度        1.01        -1.04
1992年第一季度        1.02        -1.16
1992年第二季度        1.03        -1.14
1992年第三季度        1.05        -1.21
1992年第四季度        1.05        -1.23
1993年第一季度        1.05        -1.23
1993年第二季度        1.06        -1.27
1993年第三季度        1.07        -1.26
1993年第四季度        1.07        -1.31
1994年第一季度        1.07        -1.33
1994年第二季度        1.08        -1.32
1994年第三季度        1.08        -1.35
1994年第四季度        1.1        -1.35
1995年第一季度        1.1        -1.39
1995年第二季度        1.12        -1.4
1995年第三季度        1.12        -1.4
1995年第四季度        1.12        -1.42
1996年第一季度        1.13        -1.35
1996年第二季度        1.14        -1.28
1996年第三季度        1.14        -1.25
1996年第四季度        1.14        -1.19
1997年第一季度        1.14        -1.3
1997年第二季度        1.14        -1.37
1997年第三季度        1.17        -1.33
1997年第四季度        1.18        -1.3
1998年第一季度        1.2        -1.35
1998年第二季度        1.2        -1.37
1998年第三季度        1.2        -1.39
1998年第四季度        1.2        -1.41
1999年第一季度        1.2        -1.45
1999年第二季度        1.2        -1.5
1999年第三季度        1.2        -1.52
1999年第四季度        1.21        -1.48
2000 年第一季度        1.21        -1.48
2000 年第二季度        1.21        -1.37
2000Q3        1.21        -1.46
2000Q4        1.21        -1.53
2001年第一季度        1.21        -1.28
2001年第二季度        1.22        -1.35
2001Q3        1.22        -1.14
2001Q4        1.24        -0.55
2002年第一季度        1.24        0.4
2002年第二季度        1.24        0.38
2002Q3        1.25        0.52
2002Q4        1.25        1.25
2003年第一季度        1.25        1.49
2003年第二季度        1.25        1.93
2003Q3        1.26        2.24
2003年第四季度        1.28        1.96
2004年第一季度        1.28        4.26
2004年第二季度        1.28        5.08
2004年第三季度        1.28        4.29
2004年第四季度        1.28        2.67
2005年第一季度        1.28        3.11
2005年第二季度        1.28        3.96
2005Q3        1.28        4.07
2005年第四季度        1.28        4.17
2006年第一季度        1.28        4.97
2006年第二季度        1.28        5.18
2006年第三季度        1.28        5
2006年第四季度        1.28        4
2007年第一季度        1.29        4.47
2007年第二季度        1.29        5.44
2007年第三季度        1.29        5.04
2007年第四季度        1.29        3.6
2008年第一季度        1.3        3.27
2008年第二季度        1.3        2.28
2008Q3        1.3        0.53
2008年第四季度        1.3        -0.18
2009年第一季度        1.3        -0.26
2009年第二季度        1.3        0.55
2009年第三季度        1.3        0.82
2009年第四季度        1.3        0.79
2010年第一季度        1.3        1.04
2010年第二季度        1.31        1.04
2010Q3        1.31        0.47
2010年第四季度        1.31        0.37
2011年第一季度        1.31        0.88
2011年第二季度        1.32        1.17
2011Q3        1.33        1.01
2011Q4        1.33        0.81
2012年第一季度        1.33        1.19
2012年第二季度        1.33        1.29
2012Q3        1.34        0.83
2012Q4        1.35        0.54
2013年第一季度        1.35        0.78
2013年第二季度        1.35        1.02
2013Q3        1.35        0.85
2013Q4        1.35        0.81
2014年第一季度        1.36        0.98
2014年第二季度        1.36        1.12
2014Q3        1.36        0.99
2014Q4        1.36        0.95
2015年第一季度        1.36        1.32
2015年第二季度        1.36        1.61
2015Q3        1.36        1.54
2015Q4        1.36        1.57
2016年第一季度        1.36        2.22
2016年第二季度        1.36        2.58
2016年第三季度        1.37        2.44
2016年第四季度        1.37        1.95
2017年第一季度        1.37        3.15
2017年第二季度        1.37        3.24
2017Q3        1.37        1.78
2017年第四季度        1.37        1.51
2018年第一季度        1.37        1.65
2018年第二季度        1.37        1.49
2018Q3        1.37        0.98
2018Q4        1.37        0.71
2019年第一季度        1.37        0.61
2019年第二季度        1.37        0.64
2019Q3        1.37        0.56
2019年第四季度        1.37        0.55
2020年第一季度        1.37        0.87
2020年第二季度        1.37        0.88
2020Q3        1.37        1.18
2020年第四季度        1.37        1.31
2021年第一季度        1.37        1.98
2021年第二季度        1.37        2.03
2021Q3        1.38        1.67
2021Q4        1.38        2.48
2022年第一季度        1.38        3.03
资料来源：达拉斯联邦储备银行；更好的住宅。


…根据新数据，加拿大刚刚进入房地产泡沫。第一次繁荣发生在 2021 年第一季度，最近一个季度才刚刚出现泡沫。我几乎立刻就震惊了——加拿大修改了它的价格数据方法。

加拿大在衡量房地产价格时的巨大变化推动了往年的上涨
CREA 房价指数 (HPI) 会定期进行修订，每年都会进行小幅调整。今年不同，他们测量数据的方式发生了重大变化。正如我们今年早些时候指出的那样，技术修订对过去 5 年的数据产生了重大影响。

“在新方法下，基准属性数据来自上一个五年滚动期收集的数据。基准价格现在也基于当前的基准属性，而不是将基准价格与历史基准属性联系起来。”

— 大温哥华房地产委员会 (REBGV)

用简单的英语来说，它被重新加权以强调 2017 年的数据滚动平均值。那是多伦多和温哥华开始纠正的时期。自然地，我联系了美联储的一位联系人，询问是否是这种情况，他们证实了这一变化。几个小时后，在一个看起来像是什么鬼的时刻，他们通过电子邮件发送了数据中的差异。

加拿大房地产价格
使用旧方法和新方法进行索引的综合和单户独立住宅的基准价格。


资料来源：达拉斯联邦储备银行；CREA。

如上所述，方法的改变是例行公事。但是，它们通常在任何一个方向都只有几千美元。然而，这是他们衡量房价的方式的重大变化。

旧方法显示，从 2017 年 5 月到 2022 年 3 月的峰值，综合房价上涨了 64.3%。修订后的方法改变了峰值，并将增长率降低至仅 49.2%——降低了约 15 个百分点。2017 年的新峰值也比前一个峰值高出 19.5%。


想象一下，当您说 2017 年房主因方法变化而多付 20% 时，数据会受到怎样的影响？还是将泡沫的增长减少 15 个百分点？还是泡沫吗？事实证明并非如此，正如繁荣指数的变化所反映的那样。

巧合的是，使用这种方法，价格将更快地达到 2017 年的峰值。如果它是一只股票，技术交易者会认为 2017 年的峰值是支撑位。从心理学的角度来看，它更高是一个巨大的优势。

复合篮子变化频繁，但单户价格更差。这些是一个相对稳定的组成，它显示出 65.8% 的峰间增长。新方法在该水平上削减了 17 个以上的增长点。您可能使用旧方法在高峰期买入，但您正在使用新方法在下跌时卖出。现在，您将更快地达到 2017 年的关卡 16 点。对你有益。

美联储研究人员表示，这“令人惊讶”，因为它完全改变了历史解释。事实上，他们跟踪每个发达经济体的房价，以前从未见过这样的修正。只需按一下按钮，加拿大的大部分泡沫增长就被最小化了。住房被认为是加拿大大多数家庭的主要投资。你会从历史上修正股票表现的价格吗？可能不会，但在房地产领域，甚至没有人抨击。


不要弄错了。没有人暗示这是故意的市场扭曲（我也没有否认它）。当我被邀请与 Stat Can 的管理层讨论 CPI 时，我表达了同样的批评。他们对危机中通胀的衡量方式进行了重大修订。正如国家银行警告的那样，它将长期低估通货膨胀。这是加拿大通胀率低于美国的主要原因，尽管加元疲软且商品以美元计价。

分析师通常只是对使用新的测量方法感到兴奋。他们可能没有想过，“这对解决数据呈现的当前问题有何影响？” 事实上，他们并不认为这是他们要解决的问题——他们只是处理数据。如果您不希望目标移动，请自己制作。这是考虑房屋销售价格私人信息的问题之一，不像其他发达经济体认为公众免费访问公开销售数据至关重要。想象一下，除非您联系经纪人，否则不知道股票价格是多少？

这基本上就是我们现在看到的加拿大房地产价格的问题。一种新的方法更改分析师很高兴使用，恰好消除了正在跟踪的问题。

为什么加拿大需要纠正房地产泡沫？它从来没有一个。从好的方面来看，很有趣的是，泡沫通过数据变化被抹去，加拿大再次出现泡沫。不能保持一个好的泡沫瘪了。森珀尔。

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zzcheng

美联储研究人员表示，这“令人惊讶”，因为它完全改变了历史解释。事实上，他们跟踪每个发达经济体的房价，以前从未见过这样的修正。只需按一下按钮，加拿大的大部分泡沫增长就被最小化了。住房被认为是加拿大大多数家庭的主要投资。你会从历史上修正股票表现的价格吗？可能不会，但在房地产领域，甚至没有人抨击。


不要弄错了。没有人暗示这是故意的市场扭曲（我也没有否认它）。当我被邀请与 Stat Can 的管理层讨论 CPI 时，我表达了同样的批评。他们对危机中通胀的衡量方式进行了重大修订。正如国家银行警告的那样，它将长期低估通货膨胀。这是加拿大通胀率低于美国的主要原因，尽管加元疲软且商品以美元计价。