观点 ◇ 加拿大祭出“靶向治疗”打击炒房！但真能有效吗？

Cobra

近日，加拿大《2022财政预算案》公布，除了增加全民牙医、低价托儿、学生贷款利息延长等福利，关于房产的核心政策有8条。

传说8大“靶向治疗”精准打击炒房客治理楼市，但到底药效如何？

1 第一套房储蓄免税帐户

首套房储蓄账户(First Home Savings Account)储蓄上限为4万，购买首套房的提款将是免税的，就像供款RRSP一样，当你拿出收入存进FHSA账户时，可以抵扣收入税，投资所获得的增长是免税的，直到最多提取$4万加币。

这一项政策是鼓励大家存款买房无疑了，但关键在于，给购房者自己存的钱免税，是鼓励入市，因此对房价的影响为零。

2 延长首次买房激励

宣布将首次购房者激励计划延长至2025年3月31日。

这个首次买房激励政策，其实就是与政府“共享”房产，例如：房主购买$50万的房子，获得CMHC补贴金$5万。10年后房子升值到$100万，房主卖掉房子之后需要归还CMHC$10万；如果不卖，25年后房子升值到$200万，房主要按照估值的比例归还CMHC$20万。对房价的影响为零。

3 禁止外国地产买家

计划限制、禁止外国企业和海外买家购买非娱乐住宅物业，为期两年。

这条针对海外买家的政策被反复利用，反复咀嚼，对房价的影响为零。

4. 禁止短时间内出售房产

对住宅物业征收“炒房税”，要求持有物业至少12个月以上。

鉴于目前“自住满一年卖房不交利得税”在个人税法中没有明确规定，因此这一条基本是补差填漏。

坊间传闻这一条将重锤楼花市场，打击炒房，可惜的是加拿大主要房产市场早就已经限制了“一年转卖”期限，且楼花转让本身就有很多限制，再加上硬性延长房屋入市时间，会导致市场上房源供应减少，最终无外乎一个结果——房价上涨。

因此，若这条正式实施，那么整个加拿大房价将上涨。

5 推进购房者权利法案

这一条针对的是“盲标”，高层的确许诺制定竞价规则，但无产者生活在有产者编制的规则中是肯定的。若买房者互相间能看到标价，本质上是减少了出价的难度，自然越拍越高，让竞价更加白热化。

6 为有住房需要的人士提供直接支持

预算计划在2022-23年提供$4.75亿加元，向那些面临住房困难的人一次性支付$500加元。

这一条是解决无家可归者，对房价的影响为零。

7 将首次购房者的税收抵免增加一倍

预算提议将首次购房者的税收抵免增加一倍，达到$1万加元，为购房者提供最高$1500加元的直接支持，适用于2022年1月1日或之后购买的房屋。

给购房者免税，是鼓励入市，对房价的影响为零。

8 将家庭无障碍税收抵免增加一倍

预算计划在2022年和随后的纳税年度将家庭无障碍税收抵免上限提高一倍，至$2万元。

这条主要针对尤其是老人和伤残人士，所以对房价的影响为零。

小结一下，在各大头条标题中信誓旦旦对加拿大房价“重锤”的加拿大联邦预算，其实就是“小拳拳捶你胸口”，象征性解决“住房可负担性”，实际鼓励入市。

包租姐认为，在加拿大所有的“住房可负担性”政策的目的不是打压房价，而是解决被贷款、租房市场彻底抛弃的”无家可归者”。如果指望高层出手降房价是不现实的。假设房价下跌的话，在政策上也是两害相权取其轻的保守选择，比如海外买家限购和大量建造保障房。

一个地方房价趋势的形成是有多方面因素决定的，好像现在加拿大主要房地产市场供应有限，若通过政策把一部分需求强制排除在外，这些需求短时间并不会消失，只是会在圈外排队，意识上还是倾向于购房。

再则，从科学角度，一般政策影响房价需要2-3年才会体现。好象卑诗省在2016年底引入海外买家税后，房价一度高标，2年后楼市横盘，尤其是独立屋，一度传言温哥华楼市“药丸”，但若在2018年买入独立屋的业主，现在已是人生赢家。

那么坊间传言的“销售量极具下跌”的真相是什么呢？

真相就是“销售量”下跌不代表房价下跌，基本上就是市场上已经没啥可以买的了。

实际可能影响房价的是什么呢？

缩表，就是减少银行的负债，少贷款。

RBC银行左手上涨房贷利率，右手取消了没有工作新移民贷款优惠，让边缘买家彻底梦碎。

市场果然是一个淘汰的过程。

最后，才是重点。

加拿大式缩表的结局根本不会导致市场暴跌，最多就是横盘，也就是“高位冷冻”。重点是“高位”，但市场上会出现一些“建商跑路”的现象。所以，加拿大式缩表不是在提醒你房价要跌了，而是提醒你要买品牌建商的房子。