重磅 ◇ 加拿大将对转让楼花征税！海外售楼花也将受限？炒楼花的哭了...

Cobra

4月7日，很多媒体对加拿大政府的预算案进行了报道，但媒体关注的焦点集中在禁止海外买家的问题上。



擅长楼花投资的黄三水说，其实预算案中提到了另一件非常可怕的事，只是这件事还在提议阶段，何时放行还未可知， 所以本次预算案中并没有成为焦点。



这件事就是，对加拿大境内以及境外的楼花转让行为全额征收GST和HST。





图自betterdwelling



在加拿大所谓楼花转让，是指买家已经购买了预售房屋，但开发商还没有交付房屋的阶段，楼花买家把一纸购房合同的权益转让给第三方的行为。



这种行为目前是不交税的，因为转让楼花被理解为购房合同没有变化，只是受让人（买家）发生了变更。



比如，黄三水在本拿比花20万买了一个楼花，拿了一年后 以30万的价格买给小编，但这个买出其实只是到开发商那里，把合同上的受让人更名成小编，只到小编把这个楼花持有到交付阶段，才按照新房交易的政策完税。



黄三水转让楼花赚的10万元视为他的收入交所得税，但交易行为本身不交税。



加拿大政府在文件中支出，楼花交易制度本意是解决暂时没有能力买房的家庭通过预售制度可以提前锁定未来房产交易，初衷是帮助加拿大家庭更容易买到房子。



但现在楼花转让制度成了炒房客牟利的手段和投机者投机的工具，当房价快速上涨时，楼花转让者可以用非常低的资金就锁定一个房源，然后在价格上涨的过程中卖出获利，按照出资比例计算，楼花投机者的利润率有可能达到百分之几百。



文件中指出，一个典型的楼花交易通常是这样的：



1、支付5000元押金。



2、30天之内支付5%的购房款。



3、90天之内再支付5%的购房款。



4、180天之内再支付5%的购房款。



5、入住时再支付最后的5%购房款。



理论上，1-5的每一个环节之间，楼花都可以发生转让，具体情况需要参考开发商和买家之间的合同约定。



所以，花5000元锁定一个楼花，两周之后加价5万卖出去的行为理论上是成立的，而这个过程的获利幅度达到了1000%。



政府文件指出，这个过程还有一个重大漏洞是，投机者抢楼花的时候不需要获得抵押贷款，也就是说投机者可以在明知不能完成房产交付的情况下，先把楼花抢下来，然后坐等在房屋交付前转让获利。



当然，在市场低迷时，这种行为也可能赔钱。



文件指出，很多楼花买家不是买房，甚至不是投资，根本就是投机。



更有甚至，开发商为了获得最大的利润，到海外设立销售机构，面向没有加拿大居民身份甚至从来没踏足加拿大的外国人出售加拿大楼花，这种行为完全绕过了对海外买家的限制，也让加拿大政府无从征税。



黄三水说，大家看到这不要慌，在中国卖加拿大楼花的大温开发商不少，在加拿大政府没有发布行政令或者立法限制之前，已经完成的交易都是没问题的。



文件显示，在海外出售的加拿大楼花，大多数最终还是要转卖给加拿大境内的买家，本来可以较低价格买到的房子被外国人狠赚一笔，而且加拿大政府收不到税，还没法监管。



总之，目前加拿大楼花转让交易的不是房屋，而是一份协议，交易协议的行为是不被监管且不被征税的。



加拿大政府认为，这种现状需要改变了！



加拿大政府在2022年预算案中提议对所有楼花转让征收销售税 (GST/HST)。



今后，楼花转让将被视为商品出售。



黄三水说，现在还不知道税率是多少？如果参照BC省普通商品的税率，则楼花转让要根据交易金额征收7%的HST和5%的GST，总计12%。而且这个税率是不考虑买家卖家身份背景，也不管交易本身是赔是赚，这对楼花投资堪称沉重一击。



加拿大媒体betterdwelling也认为，征税将针对价格而非利润，这是非常严厉的。



Canada’s Tax On New Home Trading Could Destroy Speculator Margins.



这句话或许就是未来楼花市场的写照。



黄三水说，这事没有先例也不敢评价，唯一能肯定的是政府受益最大。

james97

楼花市场好看了

Cobra

james97 发表于 2022-4-9 08:59 PM
楼花市场好看了

并没有最后确定这项要实施。

darwin

Cobra 发表于 2022-4-9 10:11 PM
并没有最后确定这项要实施。

这个100%实施啊，而且肯定是按照转让价格收税

就跟你卖东西一样，在商店里买个电视，不可能收gst/hst的时候还可以让你把电视机成本减掉

然后在这个基础上再收capital gain。比如5w买的楼花，10w卖掉，先收10w*13%=1.3w的gst/hst，然后剩下3.7w，减掉各种手续费，剩3w，然后再交capital gain，按20%算，只有2w4了