华人夫妻移民半年抢3套房毁约赔钱告律师失败

Cobra

大多伦多地区一位华人新移民夫妇，登陆后不到半年连续出手拿下3套房子，恰逢2017年安省出台外国买家税等地产新政，市场急速下滑，于是夫妇想毁约其中一套房，有机会咨询了一位律师，得到律师120%的毁约不会赔钱的保证后，选择毁约，但被卖家起诉，结果不但损失订金，还要赔偿卖家损失。夫妇俩于是起诉律师误导，但法官判律师无责任。



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法庭文件显示，38岁的M先生出生在中国，受过良好教育，在法国获得了MBA和经济学和心理学硕士学位。他与妻子H女士于2016年6月移民到加拿大，当这对夫妇抵达加拿大时，妻子怀孕了，并在搬家后的几个月内生下了一个女儿。

对新移民来说，买房安家是一个重要的选择，但是M先生的步子迈得有些大了。

大约在2016年10月，女儿出生的时候，M先生夫妇在万锦市购买了一套镇屋。几个月后他们又购买了列治文山一栋独立屋，购买价格为1,382,800元。交割日期定为2017年8月 3日。

在此之前夫妻俩还在Newmarket以175万元的价格购买了另一处独立屋，交割日期定为2017年6月16日。



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当时的安省房地产市场正是火爆时期，本来一切都在按计划进行，但是2017年4月21日安省突然出台海外买家税，房地产市场出现了下滑。当时一家著名的抵押贷款机构Home Trust资不抵债，多伦多及其周边地区的房价下降，列治文山也不例外。

而此时夫妻俩在Newmarket以175万元的价格购买的房子占去他们大量资金，已经无力再购买列治文山的房子了。在房屋交割之前，M先生产生了毁约的念头。但M先生也知道，既然已经签约就必须履约完成交易，否则他之前交的订金要被没收，还可能会面临卖家的额外索赔。

也就是在这个时候，一位地产经纪介绍M先生认识了D律师，便主动向律师求助。M先生称：当时这位律师向他保证称“没问题”，只是损失一点律师费。于是M先生没有按时完成烈治文山的买房合约，后来被卖方起诉，除了订金外还被迫支付了和解金。



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法庭文件显示，2017年6月左右，华人地产经纪C女士得知M先生夫妇都在找工作。M先生当时是银行职员，而妻子刚生完孩子没有工作。C女士称D律师办公室正在寻找一名助理并主动介绍双方认识。

D律师看了M的简历后说他的资历过高，但他可能会考虑雇用他妻子H女士。

M说D律师的办公室非常豪华，设备齐全，而且D律师穿着考究，戴着一块昂贵的手表，开着一辆昂贵的汽车，显然是一位成功律师。于是便趁此机会进行了免费的咨询，提到了自己打算毁约的事。理由是卖家房子有一个分租地下室，但这是不合法改造的地下室。

M说D律师当场告诉他们不用完成列治文山独立屋这个交易，这是一个很简单的案例，如果付给他25,000元律师费，他就会让他们退出交易。

D律师的话让M如获至宝，想不到事情这么容易就会解决。夫妻俩决定与律师再次会面，正式讨论和确认毁约的事。这次D律师告诉他们有100%甚至120% 的自信退出交易没有问题。

毁约赔钱后M先生认为如果不是听了D律师的建议，他就不会贸然退出房产交易，也不会因此遭受沉重的损失，更不必为D律师的服务支付费用，于是将D告上法庭。



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但是D律师在法庭上却否认了M的说法。

D辩解称，M先生已经多次在其他人面前说过他无法同时负担两处房产，是M先生本身的资金链出现问题，才不得不毁约放弃其中一处房产，而不是听了律师的错误意见之后才毁约。

D律师称他很快就厌倦了M先生的来访，因为他通常只提供半个小时的免费咨询，而M先生却不断表示他购买的房产价值下滑，想问如何可以摆脱合约而不受惩罚，最后才表明想在列治文山的房产上向D求助。

D律师说他当时就直言相告，如果M先生签署了一份确实且具有约束力的购房合约，那么退出交易的机会微乎其微，根本无法保证。但他还是可以帮对方处理履约的问题，因为他以为M先生真的不知道那处房产的分租地下室存在问题，但是事实上M先生买房时为了抢OFFER签字放弃了所有条件。

D律师说他当时也挑明律师费用会非常昂贵，而且一旦败诉，M先生就不得不支付律师费、损害赔偿以及对方的法律费用。D律师说M先生当时同意并表示要“背水一战”。

毁约后卖家于2017年8月17日发起诉讼，诉讼一直持续到双方于2019年1月和2月双方达成和解协议。

D律师认为，M先生退出交易的重要动机，就是因为当时房地产市场崩溃了。而他也是后来才惊讶地知道M先生早在签约时，就主动放弃了对分租地下室的调查。他只好建议M先生与卖方和解赔钱，但M先生表示他没钱。

庭审中M先生说如果不是律师误导，他就会完成列治文山的房产交易。但是D律师指出，M先生曾不止一次当着多人的面说他无力同时负担两套房产。但是M先生说他在交割日期有足够的资金来完成交易，他之所以做出虚假陈述只是因为他当时不想买这处房产，而不是因为他买不起。

但是法官称：M先生作证说，他关于的无力同时负担两套房产的陈述是不真实的，但他不是在“撒谎”，而是在“故作姿态”，以便就退出交易或更好的条款进行谈判。他表示，这种不实陈述是日常谈判的重要组成部分，很明显，他认为说假话没有错，并且对此甚至没有感到内疚。

虽然我不会天真地相信，各方在谈判过程中不会时不时地夸大自己的主张，但很明显，诚信压倒一切。我根本不接受为了摆脱合同的承诺而去捏造事实和搪塞的行为。M先生认为他所谓的“故作姿态”行为具有正当性，对此毫无歉意的态度，使我对他的可信度持严重保留态度。

法官称D律师的做法也有值得商榷之处。律师应该是一开始就以书面形式向M先生表明，他如果遵从M先生的指示而采取的立场，胜算不大，反而应重新考虑和解的可能。



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法官最后判决称，对于原告和被告大相径庭的说法，D律师的可信度更高一些。M先生在很大程度上是自食苦果，不能将他在遇到D律师之前就陷入的困境归咎于D律师。即便D的行为并不完美，但从最初与D会面时起，M先生本人对整件事的推动就要负更大的责任。

因此法官驳回M先生对D律师的控告。

相关链接：

https://www.canlii.org/en/on/ons ... B&resultIndex=1

dsp

机关算尽太聪明。

我说过很多次，这样计算精确的，往往是缺乏方向感。

Cobra

dsp 发表于 2022-3-21 07:44 PM
机关算尽太聪明。

我说过很多次，这样计算精确的，往往是缺乏方向感。

james97

炒房的说的是对的，新移民一来就是三套房，涨涨涨