俱乐部谈自住房的refinancing！

Cobra

关于用自住房refinancing出来的钱来购买投资房，是不是正确做法，房东网俱乐部热议，供大家参考



Michelle Yang:
新手请教各位大咖，自住房Refinancing出来的钱用于购买投资房，这个利息能抵税吗？比例该怎么算呢

Rachel:
应该是全部都可以抵税吧@Michelle Yang?

Rachel:
只要你的投资房是用来出租的

Elaine Z:
能证明直接用来买投资房就行

阳光:
@Rachel?我理解是算你的cost, 是减少你的打税的数额，应该不是抵消你的税款吧

Rachel:
对呀

Michelle Yang:
好的，谢谢各位

用于购买投资房的产生的这部分利息作为cost 可以用来抵扣部分部分租金收入，这样表达是否更严谨些

但问题是，如何证明呢需要银行提供文件吗？

Jim 安省和BC省贷款经纪:
最好咨询你的会计@Michelle Yang?
专业问题 还是要问专业人士

Michelle Yang:
嗯嗯，问会计师之前想先咨询前辈们

Rachel:
我只知道大概方向/概念，具体操作肯定是跟会计商量的

Michelle Yang:
购买的投资房本身也可以申请贷款，但得给我自住房refi 的钱找条出路

老房东
难道你的投资房本身没有贷款吗？却用自住房借钱？这是买房的大忌呀！
多次讲座都说过，首先把自住房的贷款付清，才好更多借钱投资。

Jim 安省和BC省贷款经纪:
现实生活里，很难实现
得要花多少年才可以把自住房贷款还清，而且还要有投资房的首付
加拿大存钱太难了

老房东：
我就是，因为以前房价便宜。

卫东:
红雨老师说了 要买的那套是自住房

Jim 安省和BC省贷款经纪:
现在太难了

王红雨:
根本不难


王红雨:
买自住房之前加按原自住房，新自住房贷款最小化，换几次自住房，自住房贷款就换没了。

Sabrina:
跟时间做朋友，一切都会好的

Lucia_Z:
每次买新房 都把新房作为自住房 把之前的房子做成投资房是吗

Rachel:
加按原自住房出来的钱，用于买新的自住房，于是这部分利息不能抵税，这个可能是小小弊端，但是是值得的，对吗？

Michelle Yang:
从税务的角度讲，如果只看钱的去向，不管来源是不是refi 的自住房，只要这笔钱用于买了投资房，应该利息都是可以抵税的

Michelle Yang:
我也觉得操作失误了，应该用投资房本身来抵押贷款，而不是用自住房refinancing

王红雨:
所有省税的做法，无一例外都是降低借款能力的做法。省税和提高借款能力，二选一。有些华人，一辈子困死在省税两个字里。

tina li:
举个例子 请教一下王老师 自住房市价180万 贷款50万 想换房 新自住房也是180万 夫妻工资20万 那怎么做可以降低新自住房贷款呢？

georgesenior:
好办法，下次就这么收新房

王红雨:
是啊，所以有人从自住房里refin出钱炒股票，还能省税，结果成了贷款植物人。这是顾头不顾下半身的做法。

Michelle Yang:
我觉得两个角度吧，可以合理抵的税和增加贷款能力，需要做好一个平衡。我是新手，误闯误入，否则也不会用自住房refi啦

Michelle Yang:
贷款植物人是指后期没有贷款能力了吗？

王红雨:
是的

王红雨:
没有平衡，别想了。省税，是借款能力的敌人。是有你没我的关系

王红雨:
买自住房之前把原自住房贷款加按到最大。新自住房贷款越少越好

卫东:
先扩张到最大化

王红雨:
贷款植物人只有一个解药：搬家

tina li:
所以不能平级或升级 只能降级
降维打击

georgesenior:
原来植物人还有解药，太好了还以为从此就躺平了

王红雨:
大贷款的房子租出去就结了

王红雨:
https://www.youtube.com/watch?ap ... mp;isappinstalled=0

Michelle Yang:
据经纪说，大房不好出租呀

Michelle Yang:
看来只能换房

海绵宝宝:
@王红雨?上下分租的话，BMO要求是不是必须地下室是legal啊？

Rachel:
各种房子都有适合的租客，只是位置和价格的问题...如果以自住房无贷款为目标，是否出租的前一个自住房哪怕负现金流一些，也是值得的？

王红雨:
如何申请投资房贷款，如何救活植物人，在房东网线下讲过。上下分租的，就是自住房买的超过自己负担能力了，属于植物人又得了流感。

georgesenior:
刚才王老师这个唤醒植物人的方法其实也很省税，在自住房变出租之前最大化贷款不就是最大化投资房利息，不就是省税吗

王红雨:
2019年1月就讲过办法了。至今有人不肯搬家，死死地被地下室租客困住了

海绵宝宝:
我附近的房子整租太贵，不好出租，后来都转成上下分租了

海绵宝宝:
单个租房合同的价格不咋地

王红雨:
投资房租金看法很多。如果分租的房产是非目标房产，看T776其实是看不出是否分租的。

Michelle Yang:
王老师，我正在学习你的视频节目中，只是还没到植物人那部份

王红雨:
是的。难就难在不肯认错，硬挺很多年上。GTA过去6年每年平均涨8万，即，每年机会成本8万。今年更高

卫东:
银行经常要看合同

Michelle Yang:
@Rachel?不同房都有租客，只是时间成本不一样，有的房挂牌大半年了还没租出去

tina li:
自主房出租还有安全隐患

卫东:
出租了就是出租房了@新新的新手?

王红雨:
有多大脑袋带多大帽子。自住房分租，是大忌

海绵宝宝:
谢谢分享！很有道理

Rachel:
那得是多偏远的地方啊

tina li:
我是说自住还出租的那种 一个房子 就是王老师说的得流感的植物人

王红雨:
看懂上面那个视频，不一定会做地产投资。但肯定不会犯愚蠢错误。关键词是“看懂”

水中月Dan Ji:
把王先生所有讲座看五遍

水中月Dan Ji:
然后再问问题

Michelle Yang:
我的理解是，银行是否贷款考察的无非就是两个问题，一是你的资产与负债，二是你的收入能力，最小化自住房贷款的目的就是减轻负债，但如果这笔负债已经被用于投资了的话，能否还能继续贷款得看其产生的收益多少吧i

王红雨:
你天真了。从自住房拿出去的钱有两个作用：1.增加了自住房债务，这是消费者债务，和汽车贷款性质一样，这个债务每100元的月供减少2.5万借款能力；2.增加了其他资产，这些资产产生的收入，每月100元，一年收入1200元，增加的借款能力是6千元，如果你拿去买股票或保险，估计每月没啥收入，不亏是万幸。自住房，只有一种情况可以加按，就是要换自住房，自己要搬家，把大债务留给租客的时候才能主动增加贷款金额。任何其他目的增加自住房贷款，都会成为房贷植物人。

Michelle Yang:
100元月供减少2.5万贷款能力的计算原理是怎样的看来我今晚得加夜班学习植物人的那期视频去

卫东:
@Michelle Yang?老师提供的是一个思路

卫东:
100每月 30 年 amort 3% annual discounted future cash flow to get PV of 2.37万

Michelle Yang:
@王红雨?谢谢王老师，看来没准备的仗还是不能打，这次refi还是自己心急了些

王红雨:
找个mortgage calculator 自己就能算。债务，银行看信用记录，银行才不管你这些债务是不是有资产顶着呢，你没机会解释，信用记录显示你自住房贷款余额80万，就是你的消费债务80万。收入，银行看报税记录，你说加按自住房买了保险，买了股票，so what ，产生的收入呢？拿报税记录看一下。

王红雨:
银行有杆秤，财商水平，到银行去借钱的时候就称出来了。错了，就改，财商就提高了。交点学费，再正常不过了。

Michelle Yang:
是，收入就是用税单说话

Michelle Yang:
learn from mistake

Michelle Yang:
hope so

Michelle Yang:
还想请教王老师一个问题，不少银行都有一个高净值人群的贷款项目，这种项目贷款看自住房贷款的时候会考量资产情况吗@王红雨?

玉梅:
王红雨老师真是帮助很多华人家庭投房致富了，同时也间接地帮助很多华人贷款经纪增加了客户

Michelle Yang:
没错 我就是小白 入门时朋友就推荐我看王老师的视频

王红雨:
所谓“项目“就是例外，就是网开一面。不要指望这些东西。借钱，最好走大路。我知道咱华人喜欢走小路，大道甚夷而民好径，走小道和捷径的，都走不远，还容易掉入深渊。弱势文化的终极目标是破格获取，最好不要陷入弱势文化，争取让自己合格够格吧

Michelle Yang:
@王红雨?刚看完植物人的视频，受益匪浅！感谢王老师，各种项目的确走不远，我现在也有这种感觉，只能算是权宜之计，争取早日扭转到主流市场去

来源：房东网俱乐部热议