多伦多市中心房地产市场：2016光景重现？

Cobra

多伦多市中心的房地产市场在最近几个月内不仅销售量在下降，价格也没有任何变化，看起来市场正在降温，库存量也是15年以来的最低水平(这几个月)。

一直到9月份的数据才有所起色，所有价格指标都出现了强劲反弹，9月份的基准价格也大幅上涨，显示出一个强劲的市场走势。



对于多伦多市中心房地产市场来说，2016年是非常强劲的一年，价格在2017年出现了快速增长，随后则出现了调整。



与2016-2017年相比，如今的住房可负担能力要差得多。房价上涨主要是由单户公寓所带动的，幅度要小得多。

当前市场紧张的主要原因是2016-2017年供应不足，而需求(销售)强劲。(2021年初需求强劲)2016年抵押贷款利率在下降，2017年触底，如今看来抵押贷款利率又开始触底。

总之，虽然有很多相似之处，但这两个时期并不相同。不能简单地将2016-2017年的历史数据投射到GTA房地产市场的未来预测中。

9月份房价的快速上涨导致人们的住房负担能力进一步恶化。这是多伦多市中心房地产市场的主要风险。购买力越高于历史平均水平，价格回调的风险就越大。

在其他调查报告中，经季节性因素调整后，9月份房屋销售较上月略有增长。共管公寓市场仍弱于独栋公寓，因此两者之间的价差正在扩大。

租赁市场



9月份的租金上涨更接近季节性模式，自7月份以来，租赁市场的平衡正在减弱，因此可以预计，未来几个月租金将趋于平稳，甚至开始下降。



多伦多市中心租赁库存量已经大大高于历史标准，2021年不太可能下降(除非房东将公寓退市)。

抵押贷款利率

5年期现固定抵押贷款利率自2021年4月以来首次上升了0.11%（至1.79%），而5年期现可变利率保持在0.98%的历史低点。



人口增长

人口增长是9月份公布的关键统计数据之一。离开安大略省前往其他省份的人数至少是2000年以来的最高水平。与此同时，BC省面临着至少自2000年以来来自其他省份的最高人口流入。



尽管温哥华的房价比多伦多高，但近年来房价溢价不断缩小，在9月份已降至10%以下。



而从人口增长数据中得到的最重要的结论是，2021年很可能又是加拿大人口增长明显低于2019年峰值的一年。



数据告诉我们，与2016-2019年相比，第一季度和第二季度的累积人口增长并不理想。



虽然移民在2021年6月强劲回升，但要达到40万零1千的移民目标，可能性不大。



如果租赁市场可以作为参考，那么第三季度非永久居民（留学生）的净流入并不强劲。

与人口增长不同的是，GTA建筑行业在疫情期间从未真正放缓，到时将出现大量的公寓，减少了现有的住房短缺。

此外，多伦多市中心租赁市场面临着一系列重大风险:

租赁库存仍远高于历史平均水平;



疲软的人口增长和强劲的公寓住房完工导致了租赁市场的疲软;

除非人们不再出售房子，他们用股权购买新房子，把旧房子作为租赁。这种趋势是供应从转售池向租赁池转移，前者收紧，后者减弱

与新冠相关的政府财政支持项目的终止可能会导致新的出租单位增加;

10月1日，债券收益率上升导致5年期抵押贷款现率小幅上升，同时也增加了固定抵押贷款利率进一步上升的可能性。

到目前为止，预计2021年的人口增长强劲反弹可能会转移到2022年，在一段时间内我们无法达到2019年人口增长58.3万人的峰值。虽然除了租赁市场库存外，其他指标都没有具体体现，但在住房短缺上已经持续两年在减少。

来源：房东网

编译：Sandy

参考链接：www.xelan.substack.com/p/toronto-metro-real-estate-market-262