万年新问题：租房还是买房！

Cobra

近来，房价以每年超过 10% 的速度上涨。图片来源：LARS HAGBERG/REUTERS）

对于许多年轻家庭来说，从租房到买房的过渡非常重要。要租还是要买是一个常问常新的问题，各方观点都有各种数据和事实来支持。

传统观点认为，租房通常比拥有住房更便宜。而老牌地产公司 Royal LePage 打算深挖一下。

他们委托资深住房市场专家Will Dunning做了一份调查报告，他利用数据和沙盘推演比较了在特定市场中各种住房类型租和买的不同结果。

他的结论是：“从净成本来看，随着时间的推移，拥有房屋的成本远低于租住的成本。”其主要推手在于按揭计算和利率。

Dunning使用了 2021 年第二季度的数据，以平均租金为 2,795 加元计算（租金为 2,515 元，每月水电费为 280 元）。

如果拥有同一所住宅，他假设购买价格为 733,549 元，首付为 20%，按揭利率为 2.19%，分期为 25 年。这样每月的成本为 3,499 元，其中包括每月 2,538 元的按揭，加上财产税、房主保险、维护和维修、水电费和Condo费。

上面的计算表明，虽然租房表面上便宜了 705 元，但并没有考虑到按揭的因素。

每月按揭付款有两个组成部分：利息和本金还款。按 2.15% 的利率计算，利息成本为 1,064 元。本金还款额为 1,473 元，而这些钱基本上回到了业主的口袋。

扣除本金还款，拥有成本降至 2,026 元，或者说比租房便宜了 769 元，在报告中这被称作“自有住房优势”。

当然，住房市场本质上是具有地域性和独特性的，因此该报告还评估了 278 种不同市场和住房类型的组合，以确定这个算法是否仍然倾向于拥有住宅。

结果是：“在 278 个案例中，253 个案例（91%）净拥有成本低于租赁成本，只有 25 个案例（9%）的租赁成本更低。”

拥有住房的另一个优势是房价会随着时间的推移而上涨，这使得拥有房屋“越来越有利”。

例如，根据加拿大房地产协会汇编的数据，加拿大平均综合房价从 2016 年 8 月的 483,000 元增至 2021 年 8 月的 738,100 元。

过去的五年房价上涨了 53%，延续了自 1990 年代初以来的长期稳定上涨。但需要注意的是：过去的回报并不能保证未来的回报。

而另一方，租房论的支持者也有他们的数据。

H&R REIT 的执行副总裁 Alex Avery 写了一本名为 The Wealthy Renter 的书，在书中他提出了一个假设情景:让一对夫妇决定是花 250,000 元买房还是花 1,100 元租房。

与 Dunning 不同，Avery 还计入了包括土地转让税（适用于安大略省）以及律师费和搬迁费，尽管这些费用与购买价格相比可能并不重要，但必须加以考虑。

在Avery 的模型中，每月租金和按揭月供金额几乎相同，但是他并没有扣除按揭月供中应该计入本金的那一部分。

如果这对夫妇在两年后决定出售该住房，并假设房价增加 了7%，Avery 估计初始投资 50,000 元（首付）每年的净回报为 1.1%。但他辩称，如果这对夫妇将钱存入利息为 2% 的储蓄账户，他们的投资将获得更高的回报。

有了如此截然不同的结论，难怪消费者会感到困惑。

但是，Avery 假设的价值 250,000 元、租金为 1,100 元的房屋在当今的城市住房市场中并不存在。况且，由于缺乏使用权的保障，租户可能随时收到房东的搬迁通知。

与此同时，房价最近以每年超过 10% 的速度在上涨。当然，没人能够保证这样的上涨未来仍然会持续。 超低的按揭利率意味着即使在第一个月，大部分的月供额度可以计入本金。 例如，以 2% 的按揭利率计算，第一个月的本金还款额比利率为 61%；而当利率为4%时， 本金还款率仅为37%。

鉴于每个人的具体问题不同，外加一些不确定因素，消费者应该在决定做什么之前进行仔细地调查研究。 但其实一点点的按揭计算也能把事情搞得清清楚楚。