重磅 ◇ CRA开始调查低收入买豪宅！25年前的旧帐都没放过...

Cobra

25年前。



有这么一户人家。



不远万里移民到加拿大。



当年申报的全球收入只有174加元。



但却在本拿比斥资288万加元购买了一处豪宅。



1994年的288万加元是什么概念？当时多数人的时薪不过五六块钱。那时候中国刚有商品房，北京的也不超过每平米1000元。



拥有如此高净资产的家庭居然全球年收入只有174块钱，用脚趾头都能猜出来这里面有猫腻。






但CRA做事是要讲证据的，所以CRA对这类低收入买豪宅的家庭开始了跨越世纪的调查。



是的！



CRA从来没有忘记这些低收入买豪宅的家庭，他们把怀疑对象分门别类的装入秘密档案，开始了没有期限的跟踪。



不管是25年，还是250年，税务追查没有时间期限。就算人没了，但只要房子和钱还在，总可能有连本带利吐出来的那一天。



CRA也承认，加拿大税务执法部门很难获得加拿大永久居民在海外拥有的资产和收入，但随着时间的推移，随着各国税务机构开始交换各自居民的金融账户信息，这场跨世纪的调查或将出现曙光。



《南华早报》得到的CRA资料显示，25年前的1994年，仅仅两个月内就有37名买家在本拿比购置豪宅（当年售价超过80万加元），其中33人是新移民。



这33名新移民家庭申报的全球平均收入仅为1.6万加元。而另外4名不是新移民的本拿比豪宅买家申报的平均年收入为26.37万加元。



除了前文提到的申报年收入仅为174加元的家庭之外，甚至有新移民家庭申报了负3997加元的收入，但却购买了当时标价118万加元的本拿比豪宅。



CRA把这些人归类在一起，从未忘记。



如果有一天，CRA能证明他们向加拿大政府瞒报了收入，那等待这些家庭的恐怕是天价罚单。



黄三水说，在加拿大或者美国，最不能招惹的就是税局，那是真正的附骨之蛆，一旦进入税局的黑名单，难得安宁。



CRA这份25年的报告显示，在加拿大购买豪宅的买家中，加拿大长期居民的买家申报收入是新移民买家的16倍。



这说明瞒报收入或许是富裕新移民家庭的集体“原罪”，但针对这些“原罪”进行处罚也是非常艰难的，难就难在无法收集证据。



即便是在25年后的今天，CRA也没办法对绝大多数低收入的豪宅买家进行彻底的收入调查。



黄三水说，政府知道富豪新移民的收入申报有问题，但又不想立法强制收入与购买房屋的价格挂钩。所以现在富裕的新移民依然可以任性买买买，而且不需要向政府报告他们在全球的真实收入。



这是一个两难的选择，毕竟加拿大住房投资金额已经占到GDP的10.2%，打击低收入买豪宅的行为相当于变相打击加拿大经济，CRA也是投鼠忌器。



黄三水说，现在加拿大银行放贷款除了看收入，其实也看资产。比如你在某个大银行买了几百万的基金，想贷款易如反掌。



这也很好理解，金融业的本质就是“嫌贫爱富”，服务有钱人其实就是银行的赚钱之道。穷人开个户一年账面的流水几万十几万，根本支撑不了银行漂亮的网点和精致的员工。



加拿大媒体指出，与这些富裕的新移民竞争房产，对靠税后收入获取贷款的老居民来说，有失公平。



除了低收入买豪宅的现象之外，CRA还加强了对炒房逃税的打击力度。



比如最近披露的一起温哥华房产经纪6年倒手3套房案。







该地产经纪利用“自住房资本利得税豁免（principal residence exemption）”这一政策，在2004年58万买入一套房，2005年获批重建，2006年重建后挂牌出售，售价140万；2006年89万买入另一套房，然后推倒重建并在2008年近200万价格出售；2009年110万买入第三套房，重建后在2010年以230万的价格卖出。



在此期间，该地产经纪申报的年收入始终没有超过2万加元。



CRA发现这一情况后，怒了。



CRA告诉税务法院，该地产经纪转售房屋的收益应该100%算作当年收入，而不是“自住房资本利得”。



尽管该地产经纪辩称自己在每套房子都有居住经历，同时卖房是为了还债。但税务法庭认为该地产经纪的辩解有违常识。



黄三水作为同行客观的表示，正常人的确不会这么做。



税务法院判判CRA胜诉，该地产经纪上诉至联邦法院，但上诉法院选择支持税务法院的判决。



基于房主的持有时间、交易频率、以及纳税动机等因素，三名法官认定该名地产经纪的三套住房都不是自住房。



这一判例对所有采取类似手段炒房的人来说都是绝杀。因为CRA可以援引这一判例逐一收割有此类行为的职业投资客。

foolmelon

25年的利息，加罚款，CRA赚大了。

Cobra

foolmelon 发表于 2021-9-2 04:41 PM
25年的利息，加罚款，CRA赚大了。

没看见：

政府知道富豪新移民的收入申报有问题，但又不想立法强制收入与购买房屋的价格挂钩。所以现在富裕的新移民依然可以任性买买买，而且不需要向政府报告他们在全球的真实收入。

foolmelon

Cobra 发表于 2021-9-2 05:43 PM
没看见：

等他们买好后，跑不掉了，再慢慢收拾