房产真的能抵御通胀吗？这两个国家通货膨胀严重，房价却暴跌一半以上

zzcheng

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鱼眼观察
2018-09-22

房地产被认为是抵御通胀的利器，但在两个国家，这个法则已被证明行不通。

今年以来，委内瑞拉物价已上涨460倍。一瓶矿泉水100万，一只烤鸡1000万、水电费1000万、居民月均收入52万……成堆的钱在手，货架却是空的。根据国际货币基金组织IMF预测，委内瑞拉通货膨胀率将于年末达到1000000%（1万倍），这将超越1923年的魏玛共和国，逼近10年前津巴布韦的水平。

然而在如此夸张的通货膨胀之下，委内瑞拉房价却一路暴跌。据9月22日媒体报道，委内瑞拉经济持续恶化，大批首都加拉加斯的居民抛下自己的房产逃亡，移民潮使首都部分街区成为“幽灵镇”，当地居民表示很多房子都是空的，房主和租客都离开了，这种现象在全国很普遍。经济衰退让楼市萧条，当地多数不动产贬值7-8成。恶性通货膨胀使得房主不愿用当地货币结算，而美元自从2003年以来只能从黑市上获得。很多房主无法卖掉自己的房子，只能抛下房产逃往邻国。2015年以来约有160万委内瑞拉人逃离祖国。

通货膨胀严重，房价暴跌，这样的情景同样正在另一个国家上演。



今年7月土耳其通胀率(CPI)达到了15.85%，创下14年来的新高。通胀率高居不下，导致土耳其物价飞涨，其中食品、日用品最高上涨达1.5倍。但此时，土耳其房价却崩盘了。据《每日经济新闻》报道，今年七八两个月时间里，土耳其的房价平均已经跌去30%。今年以来，房价已经跌去了近60%。尽管房价暴跌，但购买者依然寥寥。一位土耳其安卡拉房地产商称，一年以来，这家公司竟然连一套房子也没卖出去。

此前，房地产是土耳其的支柱产业，自上世纪九十年代以来，土耳其房地产一直保持稳步增长，也正因此，很长时间里，房地产在土耳其国内被认为是一个回报稳定的投资，受到中低收入阶层的追捧。就在去年，土耳其的房价还在保持上涨，然而，一年不到的时间，房地产已成为土耳其人的噩梦，。

在委内瑞拉和土耳其两国的殊途同归，并不让意外。通货膨胀使得百业萧条，房地产市场自然不能置身事外。这也证明了一个道理，房地产的保值，必须建立在健康、稳定向上的社会经济基础之上。一旦经济动荡乃至崩溃，饭都快吃不上了，还能指望房价坚挺吗？

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zzcheng

从土耳其汇率崩盘，看买房是否能抗贬值通胀？

3 年前
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49.7k
在恶性通胀来临时，住宅是最没有流通性的垃圾资产了。
来源：A股那点事


感谢土耳其，终于用亲身案例回答了一个世纪难题：买房能否可以抗贬值通胀。image.png

土耳其最近汇率崩盘后，人们的购买力随之下降，百姓的生活都会有影响，即使有购买力的人花钱也会更加谨慎，商家赚不到钱，经济进入一个恶性循环。

土耳其汇率没保住，房价保住了吗？

土耳其的城市规模大小不一，伊斯坦布尔城市群居住了1500-2000万人口，房价虚高，占了土耳其全国1/4的人。其余城市则人口很少，哪怕是首都安卡拉，也远不如伊斯坦布尔的热闹繁华。image.png

土耳其跟国内一样，根据房子类别和位置，价格也不同。在伊斯坦布尔房价很昂贵，郊区一般都在10000里拉，也就是1万人民币每平米以上，若是伊斯坦布尔中心城区，多在1.5-2万里拉。海景房别墅3-5万不等。

土耳其欧洲部分房价贵于亚洲部分，在安纳托利亚，不管是沿海还是内陆，房价都不很贵，沿海地区多为5000-里拉1平米，如伊兹密尔、安塔利亚。内陆地区在3000里拉1平方米，如科尼亚。image.png

（看一下伊斯坦布尔的房价和房租，这里已经换算成美元了……）

土耳其的房价去年还在涨，据有路网的报道，为了吸引国外投资者，2017年1月土耳其政府出台了一个在土耳其买房即可以获得土耳其国籍的新政策。新的法律条文是在土耳其购买价值至少100万美元的房产的外国人可获得土耳其的公民权。

房地产是土耳其的支柱产业，自1998年以来，土耳其房地产业基本呈现连年稳步增长态势，长期占国内生产总值的9%左右。

近年来，推动土耳其国内住宅市场不断发展的主要因素可归结为：国内经济形势驱动、人口的不断增长、持续的城市化进程和政府的政策拉动。

作为一个高度稳定的投资选项，土耳其的房地产投资始终深受中低收入阶层的喜爱。近年来土耳其国内通货膨胀率高居不下，实际利率也持续走低，居民储蓄率低迷，在此背景下，土耳其民众更是将房地产投资视作最保值的投资首选之一。

然而谁也没有料到，在汇率闪崩后，房地产市场开始面临着双重压力，一方面里拉贬值、央行加息，基准利率就加到了17.75%，开发商还贷压力倍增。而面对这么高的利率，谁愿意去买房呢？

另一方面，物价上涨，解决生活用品是首要问题，对房产的需求降低，房地产销售冷清。即便开发商降价、郭嘉减息，购买者仍然寥寥无几。现在安卡拉的房地产项目大都已经停工！

土耳其安卡拉房地产商称，一年以来，我们经历了公投、选举和郭嘉正变等紧急状态，这一年一套房子也没卖出去。不幸的是，房地产市场进入了萧条期。尽管降价了，但是还是卖不出房子。不只是我们卖不出房子，其它许多公司也遭遇了同样的问题！

在土耳其是谁制造了楼市房地产的疯狂，让全民炒房！？

土国汇率崩盘~~全球第二疯狂房价迎来洗牌时刻！？

莱坊房地产咨询公司（KnightFrank）发布的最新数据显示，2017年土耳其的沿海城市伊兹密尔房地产价格增幅达18.5%，位居全球第二！

2017年受到恐怖袭击和政变困扰的土耳其房价涨幅居然高居世界榜首，但这一结果并未令分析机构感到意外。土耳其数据处理中心(Turkey’s Data Processing Center)2017年的一项研究表明，在伊斯坦布尔，一个拿平均工资的人要想在这座城市买100平米的住宅，必须工作12.5年，且没有任何开销。在伊斯坦布尔，人均年工资可以买8平米的住宅。（这也好意思说是高房价？土耳其太没见识了，请去内地看看！）

全球房地产指南（Global Property Guide）将土耳其的强劲表现归因于”强劲的外国投资和不断增长的人口”，并指出，这些因素弥补了其邻国叙利亚和伊拉克因货币崩溃、社会动荡及混乱加剧所带来的不良影响。

土耳其自20世纪80年代实行对外开放政策以来，经济实现了跨越式发展，由较为落后的传统农业国向现代化的新兴工业国快速转变。近年来，土耳其经济更是取得了长足发展。2016年，土耳其GDP达7211.67亿美元，位于世界第18位。在土耳其经济的发展起伏中，房地产业的保持了快速发展势头，一直是土耳其经济的重要驱动力之一。

土耳其国内政治安全形势恶化的影响不容忽视。

自2016年7月的未遂军事政变以来，土耳其国内政治格局经历重大变化而动荡加剧，日益增强的威权化倾向与严峻的安全形势使国内陷入持续的紧张状态，存在政局动荡隐患。国内各种矛盾和问题在未遂军事政变后受到压制但并没有根本解决，而土耳其国内政治的包容性降低，政治变革可能引发新的不确定性和造成社会群体间裂痕的扩大，土耳其政府维持国内政治稳定的压力空前增大。

另一方面，土耳其国内安全形势日益严峻，恐怖袭击事件频繁发生。2015年末以来，土耳其国内的暴恐袭击呈现常态化趋势，土耳其民众的不安全感愈加强烈，土耳其的安全压力急剧增大。

土耳其危机将难以避免地产生“溢出效应”，这对18年遭遇强美元冲击的新兴市场而言无疑雪上加霜，甚至欧洲也在受到冲击。

土耳其的“B计划”和“C计划”

面对美帝加码，尽管土耳其国内金融市场出现大幅动荡，但土耳其政府态度也非常强硬。尤其是连任的土总统埃尔多安在周日的一次演讲中指责美国这是其他国家采取“行动”来打倒土耳其经济。

英国《金融时报》称，埃尔多安周日在黑海城市特拉布宗召集部分官员开会时表示，永远不会屈服于利率，他还排除了和国际货币基金组织（IMF）达成的一项协议。

市场普遍认为，土耳其央行要化解危机单凭资本管制是不够的，至少还需要加息5-10%，但这是埃尔多安不愿意做的。

也就是说，结合土耳其央行的声明和埃尔多安的表态看：

目前土耳其的应对举措是“降准+加大外汇流动性供给+资本管制+不加息”！但实际上，埃尔多安在周日的演讲中还透露，“我要求工业企业家不要攻击银行，抢购外汇。这也是工业企业家的责任，否则，我们将启动B计划和C计划？”

“B计划”是进一步加大资本外汇管制，“C计划”是没收黄金和美元！

在此之前，埃尔多安向民众喊话，要他们自己行动起来？“如果手里有美元、欧元或黄金，到银行去把它兑换成土耳其里拉。”埃尔多安表示。image.png

而土耳其早几年为了刺激经济，大肆海量印刷钞票，原本土耳其国内的富豪及中产们，感觉其财富在不停的被稀释，为了资产的保值，都争先恐后，不择手段的兑换美刀，而土耳其现行货币兑美金现在基本快成为废纸了，只能在本国消费了！于是埃尔多安流氓本性暴露，自己把国家搞砸了，却要求下面人们把血汗钱美金交给你？甚至收缴下面屁民的外汇？

这其实是“逢八必乱”中的部分内容了。

其实这种例子不只是土耳其。98年金融风暴期间东南亚各国货币坍塌式贬值，房价跟着一起坍塌，哪来的抗通胀作用。在恶性通胀来临时，住宅是最没有流通性的垃圾资产了。

其实如果以美刀计价的内地房价已经跌了约10%，因为RMB对美刀贬值约10%，于是所有RMB计价的资产都对美刀贬值约10%，包括房子、理财等。内地房子总值超过60万亿美元，外汇储备只有3万亿美元。。。如果都卖了房子换美金那后果不堪设想？？
https://m.gelonghui.com/p/201791

zzcheng

房地产泡沫破裂后，保房价的国家都咋样了？

2019-12-13  |  浏览量（2330）

http://img.zhux2.com/editor1576219548552974.jpg

纵观房地产发展史，在房地产出现泡沫后，还想保房价的国家有二个：一个是上世纪80年代的前苏联，另一个是近些年的津巴布韦。这两个国家都出现过房地产泡沫，但政府都试图通过保房价来应对潜在的房地产危机，其结果是苏联在1990年解体了，至今俄罗斯一年的GDP仅相当于广东省这么多。而津巴布韦为了保房价，现在津巴布韦的钱比钞纸还不值钱，经济彻底崩溃，民不聊生。

而相对于不愿意保房价，甚至主动去刺破房地产泡沫的美国和日本，在房地产泡沫破裂后，不仅国民生活质量没受到影响，若干年后经济还恢复到正常水平。对于日本房价泡沫破裂，是日本央行连续上调利率给刺破的，主要是避免长期低利率，对金融体系构成冲击。而美国发生次贷危机时，雷曼兄弟公司等一大批金融机构倒闭，美国并没有拖以援手，而是力图保卫美国经济，并向全世界转嫁金融风险。迄今为止，美国和日本仍是世界最发达的国家之一。

可能有人会问，为什么房地产出现泡沫后，保房价的国家经济常常以崩盘而告终，而不保房价的国家经济才会得以迅速恢复呢？我们归纳主要原因有三：第一，保房价是需要央行发行更多的货币去维持的，这意味着央行要发行大量的钞票，银行要放出天量的信贷。这么做的结果是，房价是保住了，货币却急剧贬值了，国家信用就会出现问题。正是因为当年苏联是保房价，所以卢布在国际上是没什么信用的，人们喜欢持有美元，试想一个国家连信用都发生问题，又怎么可能迎来经济的大腾飞呢？

http://img.zhux2.com/editor1576219562738233.jpg

第二，保房价的代价是，大量资金都流向房地产领域，而实体经济由于缺乏资金的支持，而出现较大的衰退，这就会导致经济结构的严重失衡。不管是当年的苏联，还是津巴布韦，都是希望发展房地产业，来推动经济的发展。但是，还没有哪个国家在没有实体经济支持之下，靠发展房地产业而兴盛的。因为保房价就要不断灌入资金，这使得泡沫越吹越大，实体经济越来越虚弱，最终不堪一击。所以，保房价是条不归之路。所以，当年日本和美国不保房价，自此之后发展高端制造和高科技领域是完全正确的。

第三，要想保房价，货币政策一定要宽松，市场一定要流动性泛滥，才能将房价给稳住。但实际上，这么做所付出的代价是，物价飞涨，民不聊生，甚至社会动荡。所以，别看房地产出现泡沫，如果保房价只能换来短期的安宁。但是，像苏联和津巴布韦印出来的钞票都是不可控的，还有一部分流向了商品市场，导致恶性通胀。所以，苏联为了保房价解体了，而津巴布韦保房价，导致本国货币大幅贬值，那边发工资都要用大麻袋去领，这有点像1948年国民党推行币制改革，导致通货膨胀，大家也用麻袋去领工资。这样的结果是民不聊生。

​http://img.zhux2.com/editor1576219573448108.jpg

在现代社会里，面对房地产出现泡沫，多数国家是任由其破裂，并且尽可能地保护好自己的金融体系和经济少受冲击。这样才能有机会东山再起。而如果一味的要保房价，不仅是货币贬值，信用发生危机，而且经济也会衰退，物价也会上涨，也就是旧的经济问题没解决，新的经济问题又增加了。显然，这样不划算的事情，多数国家的央行是不愿意去干的。

http://m.zhuxuncn.com/articles/191294517.html

deep

这个结论太草率了吧。

考虑到通货膨胀的严重，房产相对而言的抵御功能不是更强了吗？

Turkey Residential Property Price Index 2010-2020 Data

darwin

按本币计价房价涨了

但是按美元计价房价暴跌

那么到底是涨了还是跌了呢？

Cobra

zzcheng 发表于 2021-3-19 11:45 AM
房地产泡沫破裂后，保房价的国家都咋样了？

2019-12-13  |  浏览量（2330）

关键是土豆的智商。。。

zzcheng

darwin 发表于 2021-3-19 01:23 PM
按本币计价房价涨了

但是按美元计价房价暴跌

相比本币计价的这种“上涨”，按美元计价的“暴跌”杀伤力大的多吧。

因为前者属于“自嗨”“自我陶醉”模式，放到国际世界属于自己拉着自己头发拔高自己，没人理。

好比哪天国家突然公布自家货币后面加10个零，人人亿万富豪，爽的有意义吗？

zzcheng

Cobra 发表于 2021-3-19 01:51 PM
关键是土豆的智商。。。

这三篇文章原文里都有配图，你看方便的话，麻烦帮我编辑一下，谢谢

wozaitaxiang

说按美元暴跌的我真没看懂，里拉从2019年0.15跌倒2020年0.14，跌了6%， 但是2020房价涨了将近32%.... 这是房价暴跌么？

darwin

wozaitaxiang 发表于 2021-3-19 02:53 PM
说按美元暴跌的我真没看懂，里拉从2019年0.15跌倒2020年0.14，跌了6%， 但是2020房价涨了将近32%.... 这是 ...

所以换美元然后就现金放着存银行？傻子吗？

bokchoy888

deep 发表于 2021-3-19 01:05 PM
这个结论太草率了吧。

考虑到通货膨胀的严重，房产相对而言的抵御功能不是更强了吗？

加拿大房地产， 所有的主要还是随着米帝沉浮，这是地缘政治决定的。。。 当然里面两只股票 多伦多， 温哥华好比 FANNG,  是世界的FANNG

wozaitaxiang

darwin 发表于 2021-3-20 09:05 AM
所以换美元然后就现金放着存银行？傻子吗？

和存银行有什么关系？你说的按照美元房价跌了，不会算还是失忆了？

darwin

wozaitaxiang 发表于 2021-3-20 11:29 AM
和存银行有什么关系？你说的按照美元房价跌了，不会算还是失忆了？

美元资产会涨啊，有毛病吗？

wozaitaxiang

darwin 发表于 2021-3-21 01:50 PM
美元资产会涨啊，有毛病吗？

没毛病，但你说的下面这个有毛病。应该是土耳其房价，按本币计算房价暴涨，按美元计算房价也是暴涨了。

“按本币计价房价涨了

但是按美元计价房价暴跌

那么到底是涨了还是跌了呢？”

darwin

wozaitaxiang 发表于 2021-3-21 04:55 PM
没毛病，但你说的下面这个有毛病。应该是土耳其房价，按本币计算房价暴涨，按美元计算房价也是暴涨了。
...

明白意思就好，抠字眼有意思吗？

说真的，你要是就攥着个十几万首付，盼跌好几年等着买自住房，那真也别来这看分析，别等了，直接买了就完了。有这时间精力，好好过好自己的生活不好吗？

这是个投资论坛，蛇老大之类，都是身家几百万的，人家自己有大house，等着买投资房，等个5年10年，不买也无所谓，可以投资股票，你能等5年10年吗？

wozaitaxiang

darwin 发表于 2021-3-21 05:09 PM
明白意思就好，抠字眼有意思吗？

说真的，你要是就攥着个十几万首付，盼跌好几年等着买自住房，那真 ...

现在某些傻空能不能要点儿脸？涨幅将近20%+，自己硬说是暴跌，还说别人抠字眼？傻空永远是傻空。

Cobra

这个贴，我关了，大家来这里都是朋友，先消消气吧。有不同意见正常，都不要往心里去啦。

zzcheng

https://toronto.citynews.ca/vide ... rection-on-the-way/