观察 ◇ “不管三七二十一先买房” ！美国楼市为何火爆？

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据《华尔街日报》报道，如今，美国房地产市场出现了自2006年以来“久违的火爆景象”。

▲美国房地产交易市场正在许久未见的繁荣景象。图据《华尔街日报》

2006年是美国房地产泡沫最为严重的时候，后来发生的次贷危机在2008年引发了一场全球性的金融海啸。但现在，美国的房地产市场热潮跟2006年相比，有很大的不同，购房者信用度很高、资金也很充裕，有能力支付巨额的首付；新开建商品房的数量远远不能满足市场需求，买家们对数量有限的商品房展开了激烈的交易竞争。

但另一方面，由于准入门槛很高，对于那些还没有首套房的美国人而言，要买一套属于自己的商品房变得更难了。用从业者的话说，“现在房屋成为了奢侈品。经济两极分化很严重。一方是经济非常困难的人，另一方是不管三七二十一先买房投资的人。”

“这是迄今为止最热的市场。”美国某建筑公司得州中央事业部总监如是感慨道，“来的买主都在说‘不管怎样，我都想要一套房子——无论什么价格都没有关系’。”

美国房地产市场出现久违的交易盛况

在波士顿附近经营房地产公司的安索尼·马拉奇，是2004年进入这个行业的。据他回忆，当时美国的购房者们大概在一年内就完成了换房任务——换到更大更贵的房子里去。很多人要么只付了首付，有的甚至连首付都没付。住宅价格很快就飙升到头，接下来是市场的全面崩溃。2009年有一个很奇特的现象，马拉奇刚服务完的购房者很快就成了卖家。

对于马拉奇而言，现在波士顿郊外住宅的需求旺盛程度是他从业以来从未遇到过的。他公司去年的营业额达到了10亿美元。最近这段时间，买房者的信用度很高、资金也很充裕，有能力支付巨额的首付。马拉奇说：“100万一套的房子，首付直接支付50万美元。这种情况是我之前从来没有遇到过的。”

2020年美国二手房成交数量激增，创下十多年以来最高。许多经济学家预测，2021年这一增长趋势依然会保持。

业内：商品房市场活跃度将稳定向上

本世纪初的头几年，由于美国住房贷款融资基准比较宽松，那些缺乏信用实绩的贷款者也可以通过贷款支付很低的首付来购买优质的商品房。另外，商品房开发领域出现了巨大的泡沫，新建商品房供大于求。金融企业将这种高风险的住宅贷款证券化，捆绑销售给投资者。当住房贷款开始发生违约之后，贷款人遭受巨额损失，整个美国的金融系统陷入了瘫痪。

许多美国的商品房持有者都为此付出了巨大的代价。根据美国房地产经纪人协会（NAR）2015年的统计显示，2006-2014年，约有930万个美国家庭的房子被银行扣押或出让给了金融机构，有的甚至是以抵押品的形式出售。

不少经济学家认为，现在的美国房地产市场热潮跟上一次相比，系统性风险少。另一方面，由于准入门槛很高，对于那些还没有首套房的买家而言，要买一套属于自己的商品房变得更难了。

▲美国宾州新建成的商品房。图据《华尔街日报》

专业的房地产市场分析师认为，新冠疫情导致许多在家办公的人搬离纽约、旧金山这些大城市，到郊区更广阔的空间去住。这也是导致目前美国国内房地产市场火爆的原因之一。

自从去年大封锁政策解禁以来，美国商品房交易量开始一路激增。去年6月，美国房地产交易数量比上一个月增加了21%，是1968年有统计以来的最大增幅。令人震惊的是，这一“纪录”仅仅只保持了1个月，7月份的交易量又比6月份增加了近25%。

一些市场分析人士认为，受其他一些长期因素的影响，即便是新冠疫情刺激下的需要出现衰退，美国商品房市场的活跃程度也不会减退，而且还会保持稳定向上。

分化严重，没钱的人买不到首套房

如今，美国成年人人口比重中的最大群体是“千禧一代”。他们正在迎来买房的年龄段，而且资金也正在汇聚到他们的钱包里。与此同时，美国房地产市场现在处于严重的供应不足阶段。新开建商品房的数量远远不能满足市场需求，住房所有者在家里居住的时间段比之前更长（购房并不是以炒房为目的）。买家们对数量有限的商品房展开了激烈的交易竞争。

由于吸取了上一次的教训，现在美国国内房贷提供机构都维持着非常严格的审核标准。买房者是被历史性的低利率所吸引而来，并不是因为能够很容易办到贷款。另外，由于房地产价格正在上升，如果房屋所有者无法偿还贷款，卖掉房子依然可以获得很大的收入。虽然金融企业依然在把房贷变成证券化产品，但是大多都是以政府为后盾和支撑。

对于那些要购买首套房的美国人而言，遇到如此严峻的市场情况是非常罕见的。根据美国联邦住房金融局（FHFA）统计显示，美国去年第四季度的商品房价格比2019年同期增长了10.8%，是1992年该统计开始以来的最大幅度上升。去年，美国商品房的平均成交价格首次突破了30万美元。在去年4月至6月的商品房交易里，平均每4个人里就有1个人购买了总价超过50万美元的商品房。

格伦·凯尔曼是美国一家房地产中介公司的CEO。在接受采访时，他表示：“现在房屋成为了奢侈品。经济两极分化很严重。一方是经济非常困难的人，另一方是不管三七二十一先买房投资的人。”根据美国人口调查局的统计显示，美国2020年第四季度的住房保有率为65.8%，超过了2016年第四季度的63.7%。

一些业内人士认为，过去一年卖掉的房屋本来应该是今后几年才能完成的量，但是新冠疫情把这部分市场需求提前了。所以，今后美国房地产市场的需求可能会出现减少的趋势。那些在家办公的人正在等待企业的解决方案。如果他们将来又必须回到办公室上班的话，也许买房的意愿就会受到影响。

供不应求之下，不得不采取限购措施

旧金山和纽约是美国国内房价最高的两个城市。去年，一些居民搬出了城市到郊外居住，导致了城区商品房市场十分低迷。根据房地产交易信息网站StreetEasy的价格指标显示，纽约今年1月的商品房价格比去年同期下降了3.1%。另外，旧金山今年1月的商品房价格比去年同期下降了1.9%。

加州不动产协会表示，该州一个优质地段正在吸引许多来自旧金山的买家，今年1月当地房价中值比去年同期增加了21.3%。

受美国房地产市场活跃的影响，律师蕾切尔·博斯的居住环境得到了很大的改善。去年11月，她把自己的房子以40.9万美元的价格卖了出去，2008年她买这套房子的价格仅为15.5万美元。她用这笔钱在市中心买了一个有3间卧室的房子，面积是之前房子的2倍多。而且，她还可以用比之前更低的利息来买这套房子。

▲蕾切尔·博斯。图据《华尔街日报》

由于美国国内住宅需求太旺盛，以至于许多建筑公司不得不采取限购措施，以确保建造的房屋数量不会超过销售数量。这也进一步刺激了房价的上升。1月美国新房销售价的中值为34.64万美元，比去年同期上涨了5.3%。

美国某建筑公司得州中央事业部总监约翰·钱德勒表示：“这是迄今为止最热的市场。来的买主都在说‘不管怎样，我都想要一套房子——无论什么价格都没有关系’。”

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