我想通了，今年开年房价，交易量突然上升，就是大量投资客卖Condo换房

Cobra

deep 发表于 2020-8-13 10:00 AM
其实进一步仔细分析，就不难判断这次的量价齐升，大概率是增量而不是存量。目前形势下国际买家，换房投资 ...

面对经济的不确定性集中下水？多伦多房价突然便宜了？大家突然有钱了？多伦多的房价，除了Condo，已经不是一般家庭能够负担的起的了。

我记得我贴过一份报告，目前投资者站的比重还是很高，我不记得是那份报告里的了。

主要因素应该还是集中卖Condo换房，这个过程从去年就开始了，今年只是延续。

deep

Cobra 发表于 2020-8-13 10:27 AM
面对经济的不确定性集中下水？多伦多房价突然便宜了？大家突然有钱了？多伦多的房价，除了Condo，已经不是 ...

面对经济的不确定性，好不容易卖了CONDO到手的CASH，又跳到HOUSE的坑里，还是在涨价的情况下，该怎么解释？除非认为HOUSE还是低估，否则这基本就是一个悖论了。

foolmelon

deep 发表于 2020-8-13 10:38 AM
面对经济的不确定性，好不容易卖了CONDO到手的CASH，又跳到HOUSE的坑里，还是在涨价的情况下，该怎么解释 ...

很简单，不想存银行，又不懂其他投资。

我在约克说过多次，房地产是唯一一种什么都不用学的保值方法。如果要盈利，那就的在股市债市投资，需要学很多东西。

deep

foolmelon 发表于 2020-8-13 11:14 AM
很简单，不想存银行，又不懂其他投资。

我在约克说过多次，房地产是唯一一种什么都不用学的保值方法。 ...

那能不能得出结论说，当初买CONDO买对了，现在卖CONDO也卖对了的人，现在买HOUSE就错了？

foolmelon

deep 发表于 2020-8-13 11:21 AM
那能不能得出结论说，当初买CONDO买对了，现在卖CONDO也卖对了的人，现在买HOUSE就错了？

不能有这结论。

这种操作是投机，不是投资。

deep

foolmelon 发表于 2020-8-13 11:43 AM
不能有这结论。

这种操作是投机，不是投资。

Cobra

deep 发表于 2020-8-13 10:38 AM
面对经济的不确定性，好不容易卖了CONDO到手的CASH，又跳到HOUSE的坑里，还是在涨价的情况下，该怎么解释 ...

炒房子的人，大多数其实不懂投资，他们根本就没有房价会跌的概念。他们只知道Condo赚大了，现在有钱了，转去炒能涨更多的耗子。在他们眼里，房子即使到了均价1000万都会供不应求，他们没有供需的概念。我亲耳听见的，他们认为多伦多独立屋均价以后320万，不过分，房价还能再涨十年都没有问题。Again，这些人根本没有基本的金融常识，你没接触过，你不知道。他们大多不是白领，而是打好几份工的。而白领则由于有点常识，所以反而缩手缩脚，整个错过了多伦多房市，这个，我也是第一手资料。这些打工的，收入证明普遍是假的，这个已经不是秘密了。很多人贷款，根本不考虑偿还能力的，都是想着发子尽量多贷，这些人想的是房子出租，以房养房。这些人借的贷款，利息比大银行的要高不少。Again，他们根本没有跌的概念，非常勇猛的抢房，深怕错过发财的机会。

首次买房的那些，不是炒房的，跟卖Condo，换耗子的不是一波。这一波是老老实实的工薪阶层，买房只是为了有个家。

我其实不是从房价上来看跌多伦多房市的，我是从债务上看到的，我认为加拿大债务危机要爆发了，整个就是美国当年次贷危机的翻版。

darwin

Cobra 发表于 2020-8-13 05:31 PM
炒房子的人，大多数其实不懂投资，他们根本就没有房价会跌的概念。他们只知道Condo赚大了，现在有钱了， ...

目前看，自由党解决债务危机的办法就是引进更多移民

人多了，带着钱来，一方面支撑资产价格，另一方面更多税源

但是目前的失业率，不知道这招还能否持续。现在自由党面临WE丑闻，出政策的时候也会有所顾忌

08年是油砂救了加拿大经济，然而现在石油也不行了。其实2019年底，加拿大的经济已经开始疲软了。

就等9月份自由党出经济复苏计划，看看有什么招数了

foolmelon

Cobra 发表于 2020-8-13 05:31 PM
炒房子的人，大多数其实不懂投资，他们根本就没有房价会跌的概念。他们只知道Condo赚大了，现在有钱了， ...

老蛇谈谈债务危机爆发后加元的走向

james97

债务危机爆发， 说不得也只有印钱解决了。这世界还有啥可选的。 黄金etf？

deep

Cobra 发表于 2020-8-13 05:31 PM
炒房子的人，大多数其实不懂投资，他们根本就没有房价会跌的概念。他们只知道Condo赚大了，现在有钱了， ...

次贷危机的关键词是次贷。加拿大不同，房贷活动相对集中，也便于控制，出错的机会较小。没有杠杆和其它工具的参与，不会有太大的危机。

Cobra

deep 发表于 2020-8-13 09:01 PM
次贷危机的关键词是次贷。加拿大不同，房贷活动相对集中，也便于控制，出错的机会较小。没有杠杆和其它工 ...

次贷什么意思？能在大银行贷款的叫做primary。

那些包装的，都是在大银行贷不到款的。这些都是去了私人贷款公司。加拿大现在很多都是这样的贷款，这个就是次贷。这些次贷也被打包变成了很多reti的投资，跟当年米国一摸一样。

然后很多人用了HLOC，把房子当成提款机。这也是为什么加拿大居民的欠债率居于世界前列的原因。

米国当年次贷破裂是因为加息。所以加拿大现在不敢加息，推出了一个B20，用意是控制风险，因为管理层看到了欠债的风险。本来也许是有希望慢慢把危险控制住的，只是没想到来了个新冠。这个恐怕是比当年米国加息更厉害的引爆器。

即使没有新冠，加拿大的债务危机也是要爆发的，不可避免了。

marsdm

foolmelon 发表于 2020-8-13 11:14 AM
很简单，不想存银行，又不懂其他投资。

我在约克说过多次，房地产是唯一一种什么都不用学的保值方法。 ...

的确是，有同感。

Cobra

foolmelon 发表于 2020-8-13 06:08 PM
老蛇谈谈债务危机爆发后加元的走向

债务危机爆发，要印钱救银行，加币贬值。

darwin

Cobra 发表于 2020-8-13 09:44 PM
债务危机爆发，要印钱救银行，加币贬值。

如果确定债务危机会爆发，可以空这个：

https://ca.finance.yahoo.com/quote/hcg.to/


Q2 income +25%

还有EQB。如果房价暴跌，这两个公司先倒

Cobra

darwin 发表于 2020-8-13 09:51 PM
如果确定债务危机会爆发，可以空这个：

https://ca.finance.yahoo.com/quote/hcg.to/

收到，谢谢！

他们绝对有问题，上次收入作假没有倒，这次，不会那么幸运了。

Cobra

darwin 发表于 2020-8-13 09:51 PM
如果确定债务危机会爆发，可以空这个：

https://ca.finance.yahoo.com/quote/hcg.to/

这些私人公司，不一定救了。参照2008年金融危机，最后的高潮应该是有一家加拿大大银行要政府救助。

darwin

Cobra 发表于 2020-8-13 09:55 PM
这些私人公司，不一定救了。参照2008年金融危机，最后的高潮应该是有一家加拿大大银行要政府救助。

这个有点doom and gloom了。我觉得应该不至于那么严重，澳大利亚的居民杠杆率更高。

不过加拿大的政府部门，加上省政府的债务问题更严重，整体债务水平已经超过GDP。如果不开始去杠杆，一旦回到加息周期，基本没有腾挪的空间了。