2017年，楼市下跌，谷歌来了！2020年，疫情来了，谷歌走了...

Cobra

2017年，楼市下跌，谷歌来了！2020年，疫情来了，谷歌走了... “多伦多湖滨智慧城项目取消”不全面解读【原创】



谷歌旗下的Sidewalk Labs宣布，决定中止一直以来饱受批评的多伦多湖滨智慧城的开发项目。这在多伦多的市民中引发了又一个热门议题，整个上午基本上都在圈圈自己的几个群里回答大家问题。现在特梳理一下，为大家做一个不全面的解读，试图帮助你来厘清这利害关系。



Sidewalk Labs首席执行官Dan Doctoroff本周四宣布：“ 2017年10月，Sidewalk Labs和多伦多滨水区开始计划对Quayside达成共同愿景，通过技术和城市设计的创新，建造一个从根本上更具可持续性和可负担性的社区。”Sidewalk Labs原计划为该项目花费13亿元，创造4万多个就业岗位，年收入43亿元，并在2040年前吸引至少380亿元的投资。总理杜鲁多和多伦多贸易委员会都非常重视与Sidewalk Labs的合作，希望能将多伦多打造成全球创新中心，吸引投资。



目前在主流媒体上在导向上，还是以是周围的市民团体对民主、隐私和创新的负面影响，使得Google做出撤出的决定。

多伦多市长John Tory在消息被媒体公布后，随即发表了一封公开信，为湖滨项目继续抱持坚定的信心。



然而，圈圈认为世上无“巧合”二字。

从Daniel 发表的通告看，Google已经认为这个长期的战略投资是不经济的，即使有加拿大三级政府的支持，也无法阻拦他们毅然决然退出的决心。（之前报道过的，Cresford的老板也叫Daniel，流年不利啊，我认识的Daniel们，要千万注意）



因此，Google退出的根本原因还是在于疫情之下，世界经济的不明朗，Google在自身的财政状况或者战略规划的考量上出现了变化，一个纯粹的商业决定。（我更希望是战略决策的调整）

在本周二，我就在给我读者群里的朋友提示了Google项目存在着太大的变数。没想到一语成谶，2天后就应验了我的判断。



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下面就大家关心的问题，我来解读和分析

问题1：有的专家说，因为湖滨的确很多办公室的项目都已经在做，所以Google的退出推实际没有什么影响。

这要看你对这个“实际”是怎么定义的。

对房价的本身影响，取决于价格和价值的判断。（有兴趣可以翻看我之前的关于房价的文章）房地产，特别是楼花项目，主要在于“预期”这个因素（变量），当我们的预期（可以体现在折现率，或者是未来价值上）发生改变后，一定会对现在的房地产价值产生巨大影响。关心多伦多房市的朋友，应该会注意到一个关键内容，Sidewalk Labs的项目启动，恰好是在2017年多伦多楼市因征收NRST海外买家税，而出现大幅下跌的时段。

从下图看出当年10月，Google宣布智慧城启动后，直接的影响是对整个多伦多房地产市场起了巨大的稳定器作用。当然这只是因素之一，但是Google的背书，从时间和实际效果上，真的对多伦多房地产市场提振了信心。



非常实际的体现就是2018年后，湖滨区的楼花项目纷纷出台，除了已经建设Tridel 的Aqualina,Aquavista, Aquabella和 Great Gulf的 Monde外， 更多新楼盘如雨后春笋般上市。

• Tridel的 Aqualuna，
• Menkes的 Sugar Wharf &100 QUEENS QUAY EAST（LCBO ）
• Pier 27
• Greenland（绿地）的Lakeside
• Daniels的Lighthouse
• Pinnacle 的One Yonge
  

湖滨区成为2018年后DT楼花销售的热区。




我们现在或许能分析，之前智慧城的计划就是20-30年的长期计划，项目取消并不会有太大的“实际”影响。

可是从全球的高度来看，Google退出项目的新闻，就是会被更多的人解读为对多伦多的“反”背书。尽管，这个商业决定纯粹是个别企业根据自身情况而做出的壮士断臂。然而不可否认的是，由于Alphabet （Google的母公司）的巨大体量和全球影响力，在舆论上一定对潜在的海外投资者们的造成心理的负面影响（Perception这个东西，本来就是很难用理性来改变），因此就是实实在在的“利空”。

如果还有人说Google对没有影响的，那么Ta们当初如何为Google来多伦多而欢呼雀跃，看多楼市的，现在就该有多么的打脸。



问题2：那么会对哪些方面有影响？

首当其中的是购买周边楼花项目的投资者，由于远期的核心项目消失，当初计入的投资红利也就消失了。

援引一个群友的说法，“（本来）房子值1000一尺，GOOGLE项目值300，加起来1300”。

那么，现在这个300也就没有了，未来建成后的价值是否还能值1300，就要看后续有没有替代的土地开发和商业配套项目来支撑。

如果还不理解，圈圈来解释一下：

这个区域的已开发销售的楼盘单位，大概在2000-3000个。而其中自住的单位，根据我个人判断，仅占20%-25%（考虑到面湖单位占到1/3，但其中又有很大一部分被遮挡，所以因为临近湖而买房自住的会只有1/4左右）有7成以上的是投资出租房，那么未来预期的工作岗位减少，会大大降低租金的投资回报率。

预期的投资回报率下降，短期内，造成内在价值的下跌是不可避免的。

当然，湖滨区的区位优势还在，由于湖景的稀缺性和价格的成本深度，会使得价格刚性很大，因此很难降价。（因为都是$1000-$1200/尺价格买入，理性人假设，大家都不愿意以低于成本价出售）

然而，由于google这一的退出决定，会对那些还有不少库存的楼花项目带来更大的销售难度，而这个会直接影响到楼盘能否建成，因此，风险很大。

至于是哪些楼盘，因为比较敏感，咱们就只能私聊。

其次，会对新移民和新创企业的吸引力有一定程度的削弱。

其实在前个层面中，应该提到“题材”这个概念，但我更愿意放在这个中观层面来讨论。

正如市长John说的，多伦多的标签之一，就是北美高科技发展最迅速的城市。当世界第一大高科技企业的扬弃，会对原来有意于投资多伦多的高科技配套企业，特别是新创公司，将产生很大的影响。

当然，圈圈更愿意相信，更多的会是心理层面上的影响，因为就多伦多目前的人口素质、高校资源和金融环境等都没有发生任何实质性的变化，这点是不会因为某个商业公司的决定要有变化的。

人口少，始终是加拿大经济发展，特别是高新科技企业发展的瓶颈。市场深度和广度不够，是很多新科技应用难以开展的重要原因。所以应该在移民上放低门槛，是当务之急。

最后，对城市和安省，乃至联邦而言，错失了这个领先全球科技的机会，另外，潜在的经济收入和就业都会，都大受打击。

这一影响在短期内，难以预估，但在科技为先导的时代，多伦多失去了这个机会，是非常可惜的。

问题3：Google留下的项目空白会如何？

市长和市场都认为，可以找到类似的公司来接手这个项目，或者让其他科技公司入驻，百花齐放。

圈圈认为，短期内是不可实现的。

疫情的威胁还在，世界经济的不可预期性加剧，各大企业在资金使用都会非常谨慎，不是说，有空位，就会有企业来接手的。市场经济下，每个企业的决定都会比个人来的理性和残酷，就像这次Google退出一样。所以，在现阶段，我不认为有什么同等量级的企业会出手来接盘

高新科技企业的特点，在于小而精，同时专业合作性强，所以如果没有旗舰级别的公司领头，很难想象靠众多的舢板能打造出“航空母舰”。这个量级和层级是完全不能同日而语的。

全盘放弃这个区域开发计划，也是不现实的。 三级政府都会为之前投入的数以千万计的成本而继续推进。但如果不改变思路，那也就可能是一条思路。

问题4：圈圈，你有什么解决思路么？

这个区域的城市再开发项目，本身就有很大的正外部性，所以应该回到政府主导开发的思路上来。

由三级政府，联合出资来进行土地的初始开发投入。（目前阶段已经对土地平整等前期内容已经完成）。

由于赤字财政的实施，使得政府进行公共（基础）设施的开发有了资金上的可行性，对区域经济会有很大的刺激作用。

多伦多现有的科技初创中心“MaRs Discovery District”内部有大量的高科技初创公司，1万2千家初创企业，1.7万现有职位，

因此，在“高新科技园区”的市场需求端，有着大量的公司需要新的、更大的办公环境。




特别声明：后面部分，是圈圈的大胆（很难实现）的设想，仅供参考。

这次的项目留白，为众多的华资企业提供了难得的进入加拿大主流市场的机会。

科技企业， 如“华为”、“中兴”等企业，由于美国的限制，一直在北美市场上很被动，因此，作为次优方案的多伦多，接下留白的项目，可以为其提供足够的战略空间和市场腹地。另外，在前期的可行性研究中的各项研究成果，能节省大量的时间和成本。   

地产商企业， 由于近几年的海外战略，大量国内地产企业进入国际市场，在多伦多而言，以往选择的开发地块非常受限，要么难开发、要么位置不好，所以很难打开主流市场。因此，在本地开发商无暇他顾的情况下，拥有充足国内资金的地产企业，有机会趁机入手，进入主流开发商之列。
从5月7日刚刚发布的外管局通告，中国趋严的外汇政策对机构层面已有松动的迹象，也为引入国内资金提供了可能性。



因此，我提出的一个大胆的设想就是，华资企业以“龙头科技企业+地产开发” 合作开发，外加上多伦多市府把MaRS初创中心移至“Quayside”。

当然，这里要克服的难题，可能比Google要面临的还要繁琐和巨大，因此我很可能被贻笑大方。但正如一句名言，“梦想还是要有的，万一实现了呢？”



说了这么多，今天听到这个消息，还是蛮有点悲伤的。

最后做个小结论：

Google智慧城项目的取消，对多伦多的国际影响力造成极为负面的影响。 然而，作为城市发展的基石，国际移民、基础设施、经济活力、教育资源、优越环境等软硬件条件都没有发生改变。这一新闻，影响更多的存在于心理层面，所以不要恐慌，也不必悲伤，该来的来，该走的走，回头一看，大家还是好朋友！！




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bokchoy888

在傍边绿地的盘子都卖光了   

Cobra

bokchoy888 发表于 2020-5-11 05:05 PM
在傍边绿地的盘子都卖光了

会不会跌了，然后大家就像天朝一样维权啊。

bokchoy888

Cobra 发表于 2020-5-11 05:06 PM
会不会跌了，然后大家就像天朝一样维权啊。

你带个头！

Cobra

bokchoy888 发表于 2020-5-11 05:56 PM
你带个头！

我又没有买。你自己买了，就想拿我当枪使？！