【鹅眼】第99期：沈阳“鬼城”——地产泡沫的样本

源济

腾讯网  2016-06-21
2016年 第32期 | 总99期
摄影：宗合 编辑：陈若冰

沈阳“鬼城”——地产泡沫的样本

在2015年全国31省市GDP增速排名中，辽宁以3%的增速位列倒数第一。而在2016年一季度，辽宁更是出现负增长，以-1.3%的增速再次垫底。与经济下滑呼应的是，沈阳的楼市也面临严峻寒冬。据一位沈阳地产界权威人士透露，沈阳4月商品住宅库存量约30万套，即使现在一套新住宅都不建，去化周期也要25个月，而在沈阳浑南新区、沈北新区和沈抚新城，存在大量停建或未开工的“鬼城”无法消化。



2016年4月，东北乍暖还寒，在沈阳沈北新城，一幢幢造型怪异的未完工建筑矗立在旷野之中，与周围的土黄色相映显得更加肃杀。2009年末，东北总部基地项目落户沈阳，当时曾有“集结2000栋企业总部楼，大举进军东北沈阳，用6至8年打造东北总部经济生态区”的豪言壮语，如今6年过去，楼盘停工，一片烂尾景象。





在刚刚过去不久的沈阳春季房交会上，尽管台上衣衫单薄的演员卖力表演拉拢人气，但台下依然是观众寥寥。





2000年初，沈阳与全国房地产市场一样高歌猛进，基本是卖方市场，有房不愁卖。图为2004年9月，在沈阳秋季房交会现场，前来选房的市民人山人海。





当时出于改善居住环境的房地产热不仅带动了地方经济，同时因需要大量的地皮盖楼，也变相促进了棚户区的改造。可以说，2005年前后沈阳房地产热拆迁是重要的推手。当时铁西区拆迁改造，大批工厂或破产，或搬迁，腾出的土地用于做房地产开发。图为2005年夏天，当时沈阳最大的棚户区——向工棚户区的拆迁改造工作全面启动。





沈阳是个老工业城市，拥有大批的产业工人，受下岗大潮的冲击严重，购买商品房对他们来说是一件“不可能完成的任务”，而动迁对他们来说是最好的选择。图为2005年8月，在沈阳下岗工人最多的铁西区，一个社区的3000户居民听说将按交钱和签协议顺序选回迁房，便纷纷到银行前用板凳、瓦罐、坐垫、车胎等物品占位排队交款。





在沈阳房地产快速发展时期，出现过许多因拆迁引起的冲突。2005年7月，为保护自家合法房产不被拆除，沈阳皇姑区市民李栋在自家的房顶上，与执法人员对峙10余个小时。期间，他共向执法人员扔自制汽油弹40余枚、汽油4桶、点燃液化气灌2个、烧毁铲车2辆，致使一名执法人员和一名铲车司机重度烧伤。





2008年，中国股市由高峰时的6124点暴跌70%至1664点。股市的暴跌，重创了沈阳房地产市场，政府和房地产商频频出台政策救房市，但收效甚微。当时一些商家为了推销自己的房子，想出了各种促销手段和方法，但收效并不显著。2009年春节刚过，沈阳北部的一家房地产商便包了几辆客车到处拉人看房，凡是参与活动的市民，不仅能吃到免费的午餐，临走时还能得到不少礼品。





沈阳房地产市场低迷，更深层的原因是整个东北地区经济下滑。上世纪90年代末，南方民营经济、乡镇企业蓬勃发展的时候，东北经济支柱的国有大中型企业却在破产，产业技术工人失业，原有的工业基础因落后被淘汰，新的经济发展又没找到出口，整个东北都陷入经济转型的迷茫中，这里面受冲击最大就是昔日的“辽老大”。沈阳铁西区是当年下岗大潮的“重灾区”，而铁西工人村又是重中之重。2013年，在铁西工人村附近的绿化带，挤满了玩儿麻将的市民，这些无所事事的人中有许多是下岗工人。





经济下滑加上区域经济发展不平衡，直接导致人口流动的“虹吸”效应。2010年第六次人口普查的数据显示，东北三省总人口为1亿995万人，对比之前2000年第五次人口普查的数据，10年间东北人口净流出180万人。2009年4月，在沈阳市就业服务局“春风行动专场招聘洽谈会”上，一位找工作的老者走下楼梯。本地缺少就业机会和创业环境，造成了大批东北人背井离乡。





在缺少实体经济支撑的背景下，当地政府希望通过开发地产来拉动经济增长。2010年位于沈阳【浑南新区】的全运村动工，占地面积逾120公顷，总投资达258亿元，当初规划包括商业地产、写字楼和住宅楼。2013年全运会结束后，“全运概念”利好出尽，大批未完工的房产项目停工或烂尾，许多街道人烟稀少，被圈起的未建地块比比皆是。图为2016年5月，浑南新区全运路附近，大片被圈占的地块荒芜，看不出有动工的迹象。

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2016年4月，沈阳浑南新区白塔河二路，本应在去年竣工的金道万丽广场四周杂草丛生，一捆捆生锈的钢筋框架歪倒在一边，没有一丝生气。英国《每日邮报》曾刊文称，沈阳全运村曾是繁荣的象征和民族自豪感的源泉，如今却成为一座“鬼城”，荒无人烟非常瘆人，堪比僵尸电影片场。





沈阳浑南新区上深沟村，在2013年全运会之前就开始拆迁，当时一些住户因为补偿等问题拒绝拆迁，成为“钉子户”。如今浑南许多工地都处于停工状态，这些“残楼”更是无人问津了。





朱先生今年46岁，2000年从朝阳农村来沈阳打工。夫妻俩在浑南下深村租房，房租每月500元。2008年，他嗅到全运会商机，买了辆二手小货车到工地卖货，全运会之前，去掉费用每年能赚十几万元。全运会后他又花7万元买了个SUV，但生意却大不如前，只够维持生活。去年10月，夫妻俩在浑南新区买了套80多平米的期房，这里比较偏僻，大部分是外地人购买，非常冷静。





耗资48.6亿元的沈阳浑南有轨电车虽然抢在2013年全运会前通车，但直到今天客流量仍少的可怜，想要盈利更是难上加难。





【沈北新区】位于沈阳北部，起初区域规划面积达到了1098平方公里，是沈阳市主城区总面积的3倍。计划10年引入100万人口，然而10年过去，人口才刚40万。沈北新区进步村有约2600口人，2011年土地被征用后回迁上楼。如今，村民虽然住上楼房，但因失去土地而缺少生计，无所事事的老人们只好聚集在村口聊天晒太阳。





李女士今年47岁，是沈北新区道义街道进步村村民。2014年回迁上楼后，因为没有了土地，便开始养羊。村里现在有十来户养羊，但都赔钱。2014年前，大羊一头能卖1500元，现在只能卖600元。为了生活，全家用以前养羊赚的钱买了一辆二手出租车，丈夫和儿子两班倒。现在家里还有50头羊，买饲料喂更赔钱，周围没有放牧的土地，所以不管春夏秋冬，只能每天在马路两侧的绿化带放羊。





2016年4月，从沈北新区一处停工的楼盘向下望去，地面上到处是一人高的蒿草，以及停工楼盘锈迹斑斑的钢筋。有当地开发商卖了5年，销量还不足五成，而均价则从最初的5000多元降到如今不到4000元。





【沈抚新城】位于沈阳、抚顺两个城市之间。建有高达170米的地标“生命之环”，相当于50层楼高，所用钢材达3500吨，官方招标信息显示投资过亿元。然而，当初所设计的蹦极等娱乐功能，后经专家论证被否定，最终这个庞然大物仅剩“观赏”一项功能。2016年4月，“生命之环”南侧一处圈起的烂尾楼工地旁，几个市民在绿化带挖野菜。





走在沈抚新城，大街上的行人也少之又少。2016年5月，大商新玛特沈抚新城店附近顾客稀少，没有租赁出去的空柜台和外边的门市房比比皆是。中国房价行情平台发布2016年5月中国城市租金排行榜，北京、上海、深圳租金遥遥领先，而沈阳不及北京的三分之一。在沈阳购买一套100平方米的住宅，71万余元的房款要27年可以回本。





由于沈阳商品房存量大，直接影响到二手房销售，导致一些小的房产中介公司倒闭。2016年4月，一家房产中介公司的两位工作人员，在沈阳浑南彩霞街路口摆起了“地摊儿”。

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房地产市场不景气，沈阳地产商已很少在媒体花钱做广告，而是雇佣一些离退休人员或学生来发广告单。发广告单比媒体广告成本低很多，一般早八晚五发广告单的每月工资2000元，带一名看房者奖励5元，如果买卖成功另有提成。2016年4月，在沈阳一地铁站口，3名为不同地产商发广告单的妇女利用午休时间交流经验。





由于缺少孵化新产业的环境，商业地产在沈阳也是举步维艰。经济学中有“摩天大楼魔咒”的概念，指经济衰退或股市萧条，通常发生在摩天大楼建成前后，这个概念也在沈阳得到验证。2008年3月，为了给长江以北最高楼“沈阳国际金融中心”挪地方，沈阳将黄金地段著名地标、75米高的天涯宾馆爆破拆除。





由香港恒基兆业集团投资10亿美元的“沈阳国际金融中心”项目，2007年初立项，设计高度为427米，为长江以北最高楼，原预计在2012年建成，当时为建此楼特意炸掉了天涯宾馆。但8、9年过去，“沈阳国际金融中心”仍然是个坑。有知情人士透露，该楼的设计方案也由当初的427米降至147米，令人大跌眼镜。由于沈阳商业地产存量过大，供给过剩，中街、太原街和金廊等商圈的商业体普遍面临招商难、开业难的问题。2015年，沈阳原定开业约20个商业地产，但直到今天，基本都在延期或缓建中。





【“金廊”商圈】，定位于沈阳CBD，是当地重点打造的“中央都市走廊“，纵贯从沈北到浑南六大市辖区，全长25.3公里。2016年5月，在“金廊”最繁华的青年大街中段，一些被圈起的地块多年没有动工，有些在建项目或缓建，或者停工。





在沈阳“金廊”南端的文体路旁，曾经是中国足球腾飞宝地的五里河体育场，早在2007年2月12日便爆破拆除。2016年6月，9年多的时间过去了，五里河体育场原址上的工地却一直处在停工或缓建状态。





在沈阳“金廊”的青年大街南段，有许多被圈起的地块多年没有动工，里面长满野草或成为垃圾场；而有些圈起的地块，干脆建起了收费停车场。





作为沈阳“金廊”工程首批29个重点工程之一的华丰嘉德广场，于2011年7月23日开盘，在楼盘封顶后便进入“烂尾楼”行列。虽然之后又转手中泽集团，但仍然无法改变“烂尾”的命运。





2000年初期，不仅沈阳商品房市场大卖，商业地产的销售也异常火爆。然而，也许是商家高估了沈阳这个老工业城市的消费能力，也许是电商对传统零售业的冲击，在随后的几年里，先后有美美百货、西武百货、世茂百货、久光百货、乐宾百货、伊势丹百货、新世界百货等在沈阳败走麦城，余下坚守的，大多也是生意惨淡。图为2016年6月，定位高端品牌的卓展购物中心，开业之初极其红火，是沈阳有钱人的购物天堂。然而10年过去，卓展往日的辉煌已不在，每天卖场里的顾客极其有限。





2016年6月，座落在金廊黄金地段、市府广场南侧的恒隆广场，距沈阳中街的另一处恒隆广场不到两公里。从开业那天起， 这家定位高端品牌的卖场就没有红火过，现在除了内部员工和清扫卫生的工作人员，前来购物的顾客少之又少。





一方面是大量库存楼盘有待消化，另一方面是高企的房价令工薪阶层和新市民无力承受。在去库存的大背景下，沈阳再一次“解放思想”，率先推出零首付政策，然而这则明显有违银行信贷政策的新政仅存活了不足8小时后即被匆忙撤回。其实，在沈阳房地产市场，一些开发商早就实行了变相“0首付”来吸引客户，各种“0首付”的广告随处可见。

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为了卖房去库存，许多地产商更是不惜血本，甚至有买房抽奔驰车的活动。还有开发商玩弄“零首付政策”，一套实际成交价26万的住房，合同签订总价则虚高至34万，首付为10万，但购房者只需交2万。“开发商相当于把剩余8万的首付款从左口袋掏出来，经过购房者这一关后又放到自己右口袋里，做给银行看看样子，帮助购房者顺利从银行那里拿到按揭贷款。”





尽管楼市低迷，但对沈阳许多普通人来说，有一套自己满意的房子还是遥远的梦。34岁的洪浩，老家铁岭，早年丧父。大学期间他为了挣学费打过多份零工，毕业后留在沈阳开网店创业。2006年，只有1万元积蓄的他和妻子，贷款在沈阳大东区买了55平方米的房子，如今女儿已经两岁了。现在他们一室一厅的小房子部分壁纸已开胶，他们希望在未来可以赚到足够多的钱换一套大房子。





在沈阳最繁华的太原街附近，有13栋日伪时期建设的老房子，已80多年了。77岁的贾凤勤和老伴儿朱玉华在这住了几十年，屋子建筑面积23平米，卧室只有12平米。由于老伴儿患小脑萎缩等疾病，生活不能自理。老两口靠退休金根本买不起新房，他们最大的心愿，就是希望有生之年赶上动迁，住上回迁楼。2016年4月，老伴儿不小心摔伤，令贾凤勤心疼万分，一咬牙在沙阳街租了套38平米的一楼。新租的房子每月租金700元，原来住的房能租450元，多少能减轻一点负担。