【高盛：如果没有房地产 美国GDP增长率将低于1%】

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高盛：如果没有房地产 美国GDP增长率将低于1%

 美国 市场  文 / 莫西干  2013年08月14日 15:32来源：华尔街见闻

高盛：

房地产对GDP增长将有多少贡献？

房地产对GDP增长的贡献有三种方式：（1）通过住宅投资的直接影响；（2）通过房地产财富效应和主动提取抵押贷款权益（MEW），对消费的影响；（3）通过增加房地产相关就业和在房价走强的环境下银行贷款标准的下降，带来的叠加效应。利用之前研究中建立的相同框架，我们预期至2014年年底，房地产对美国真实GDP增长的贡献。

（蓝色代表住宅投资的贡献；深灰色代表财富效应对消费的影响；浅灰色代表MEW效应对消费的影响）

正如之前表示的，我们预期新屋开工——最为重要的住宅投资组成部分，将继续复苏，虽然存在短期的挑战。在这个预期下，住宅投资预期将在2013年和2014年实现13-14%的年增长，每年贡献真实GDP增长0.4个百分点。住宅投资的直接影响将继续成为房地产对GDP增长贡献的最大组成部分。

我们自己的预期显示，房地产财富每增加1美元，财富效应会带来0.04美元的消费增长，这和学术界的研究结果是大体一致的。虽然该效应的程度和持续时间存在很大的不确定性，但我们认为，一年0.04美元的溢出现在是合理的估算。这个估算加上我们认为房价上涨减速的观点，我们预期，房地产的财富效应将贡献2013年和2014年的GDP增长0.2个百分点，今年年底该效应将达到峰值。

MEW的影响，反映了从抵押贷款重组中增加现金流，以及利用房屋权益借贷消费带来的影响，这些影响将持续维持低位。我们估计，未来六个季度，MEW的影响每年只能贡献GDP增长不到0.1个百分点。这个估算反映了，持续的家庭部门去杠杆化和紧缩的抵押贷款标准。比如说，根据房地美公布的数据，2006年，接近90%的抵押贷款重组包括了提取现金，而今天只有不到15%的抵押贷款重组会这么做。我们利用贷款水平数据的计算显示，在房地产危机以后，提现抵押贷款重组的平均信用分数的上涨幅度，甚至高于购买房屋申请抵押贷款的信用分数上涨幅度。这意味着，在过去几年里，NEW在经济复苏中一直扮演不大重要的角色。

通过劳动力市场和金融部门产生的溢出效应就更难量化了，但很可能也影响有限。比如说，我们通过累加房地产相关行业的新增就业岗位（也就是建筑业工人、家具制造和销售、抵押贷款经纪商和建筑服务业），构建一个衡量房地产相关就业情况的指标。在2013年6月结束的过去一年里，房地产相关就业增长了2.9%，其它经济部门就业增长了1.6%，这反映了房地产部门相对与整体经济的较好表现。房地产相关就业更高的增长率，转换成了0.1个百分点的就业增长。虽然我们认为，相对于其它行业，房地产相关就业会继续有较好的表现，同时因为越来越少的抵押贷款违约，银行的资产负债表会持续改善，但这对GDP增长的总体叠加影响，未来很可能会远低于0.1个百分点。

总而言之，我们预期，未来六个季度房地产将每年贡献真实GDP增长0.75个百分点。这是巨大的贡献，特别是考虑到2013年真实GDP预期只有萎靡的1.5%的增长。如果失去房地产部门的强劲支持，今年的真实GDP增长将跌至1%以下。这就是说，0.75%的增长贡献仍远小于大衰退时期2-3%的潜在影响能力。

现在的美国房价涨幅是不可持续的：

2013年上半年，美国房价上涨的加速是相当令人惊讶的。根据CoreLogic国家房价指数显示，2013年6月，房价同比上涨了12%。标普Case-Shiller20城房价指数显示，一些房价遭受重创的城市，比如说凤凰城、拉斯维加斯和亚特兰大，都录得了超过20%的房价涨幅。在我们看来，最近部分房价的强劲反弹，可能是由临时性因素引起的，包括在房价受压制最严重地区投资者的强劲需求。实际上，凤凰城房价的上涨，最近几个月已经开始减速——凤凰城受房地产泡沫爆破的影响尤其严重，房价比全美平均水平早5个月触底。

（蓝线代表凤凰城房价增幅；灰线代表20城综合房价指数增幅）

更广泛地说，我们认为房价上涨应该减缓有三大原因。第一，全美房价水平已经不再便宜。回到2011年末，那时的房价水平远低于由经济基本面（比如说收入和人口）所隐含的公允价值，特别是房价遭受最严重跌幅的地区。经历过去一年的上涨，我们的模型显示，全美房价现在已经处于公允价值。虽然房地产市场积极的势头意味着房价应该会继续上涨，但我们认为，房价上涨的速度应该放缓，否则房价将很快变得明显高估。

第二，走高的抵押贷款利率和市场新增供应的增加，很可能会限制房价的涨幅。在经历最近债券市场抛售以后，现在30年期抵押利率要比2012年年底出现的低位高100个基点。虽然我们预期，4.4%的抵押利率不会终结房地产市场的复苏，但更高的利率的确意味着房地产需求的下降——在其它条件不变的情况下。此外，因为2012年经济复苏缓慢，而且存在大量的负资产借款人（他们欠下的抵押贷款比房屋的价格更高），那时可供出售的房屋库存是极其少的。当劳动力市场复苏，房价上涨，市场的库存已经开始上升。

最后，过去一年房价双位数的上涨，部分是由廉价急售（distressed sales）份额的下滑和投资者活动所驱动的。因为廉价急售房产通常会折价出售，廉价急售交易的份额减少，意味着更高的房价涨幅统计数据，就算其它的条件完全不变。因为廉价急售的份额正常化，而且在房价走高的情况下，买入出租的收益被压缩了，所以房价上涨的速度很可能会减缓。现在，我们自下而上的房价模型预期，未来两年，全美房价将以4-5%的速度上涨。