亚洲投资者掘金美国房地产市场

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亚洲投资者正以前所未有的速度把资金投入到美国商业地产中去﹐推动房地产价值不断升高﹐帮助那些陷入停滞的项目重新动工。 　　研究和咨询公司Real Capital Analytics的数据显示﹐新加坡、韩国和中国在美国的股权投资今年已处于历史高位﹐截至今年6月中旬总计52亿美元。照这个速度计算﹐新加坡和中国对美国的股权投资将是去年的好几倍﹐韩国将是去年的三倍多。 　　在这些国家投资者的拟投资对象中包括：夏威夷的一座度假酒店、位于芝加哥West Wacker Drive的一幢写字楼和纽约的公寓开发项目。 　　这股投资浪潮背後的推动力量各不相同。一些亚洲退休基金正在不断扩大和积累资产﹐为向老年人口提供支持做準备﹔国有基金正在满世界寻找投资对象﹐以实现投资组合的多样化和稳定性﹔包括中国在内的一些亚洲国家正在放松投资海外的监管规定。 　　最近全球金融市场动荡和债券收益率上升可能会打击近来的这种投资兴趣﹐特別是如果利率继续攀升、让大型房地产的债务再融资变得昂贵的话。由于担心本国央行可能会收紧信贷并减缓放贷增速﹐中国市场近几天来经历的震荡尤其剧烈。 　　但亚洲一些投资者和开发商說﹐他们最初的交易是长期战略的一部分。例如﹐中国房地产开发商万科企业股份有限公司(China Vanke Co.)今年早些时候曾与美国房地产公司铁狮门(Tishman Speyer)联手﹐开发旧金山的一个公寓项目。万科董事长王石說﹐万科做这个项目﹐部分原因是为了瞭解成熟市场上的商业模式﹐通过项目合作积累管理经验。 　　亚洲和其它外国投资者购买美国房地产项目的成绩有好有坏。众所周知﹐日本公司曾在上世纪80年代买下曼哈顿的洛克菲勒中心(Rockefeller Center)和圆石滩高尔夫球场(Pebble Beach golf course)等标志性地产。当市场暴跌时﹐大多数投资者卖出这些地产﹐并计入大规模损失。其中﹐三菱地所(Mitsubishi Estate Co.)在1996年宣布年度亏损达到9.34亿美元﹐原因是该公司对洛克菲勒中心投资失败。 　　那些坚持得久一点的项目则有所获益。三井不动产(Mitsui Fudosan Co.)一直持有曼哈顿第六大道1251号、面积约为21.37万平方米的大楼。三井不动产如今說﹐这是该公司投资组合中最具价值的地产。分析人士說﹐这幢楼的估值超过20亿美元。 　　一些房地产分析人士說﹐来自亚洲的投资是长期多元化战略的一部分﹐不那么容易受到短期价格或利率变化的影响。经事实证明﹐那些资金流对美国房地产复苏来說或许至关重要。 　　安永(Ernst & Young)全球房地产负责人罗思(Howard Roth)說﹐这些投资者在追逐收益率方面压力较小﹐他们的投资著眼于未来几十年﹐而不仅仅是像私募股权投资基金那样投资几年而已。 　　知情人士表示﹐一群新加坡投资者正在与总部设在休斯敦的地产商Hines展开深入谈判﹐重新启动曼哈顿现代艺术博物馆(Museum of Modern Art)旁边一个陷入停滞的豪华公寓项目。这有望成为金融危机後规模最大的美国房地产交易之一。新加坡地产开发商邦典置地(Pontiac Land)的所有者、在这个城市国家拥有大量房地产项目的郭氏家族便是这些投资者中的一员。这些知情人士說﹐该家族目前有意进行约3亿美元的股权投资﹐新加坡大华银行(United Overseas Bank)和其它贷款机构正在协商有关至多放贷8亿美元的事宜。 　　Hines、郭氏家族和大华银行的代表均拒绝置评。 　　外商投资目前仍面临一些阻力。其中最重要的﹐可能是投资者入股美国房地产项目时遇到的美国对外商的课稅问题﹐而这历来是阻止外商大举购买美国房地产的原因。另外﹐美国经济复苏缓慢也使得大多数亚洲和其它外国买家把范围侷限于供应有限的美国大城市。 　　但美国经常是亚洲投资者的首选目的地﹐因为该国提供写字楼、酒店、零售和工业地产等各种房地产项目。相比令人激动的新兴市场﹐美国楼市在信息披露和产权方面更加透明﹐而相比欧洲﹐美国楼市的增长前景也更好。 　　新加坡是今年投资美国房地产市场力度最大的亚洲国家﹐截至6月中旬投资了约19亿美元。Real Capital数据显示﹐这比过去10年新加坡累计投资美国房地产市场的总额还要多。 　　新加坡在美国楼市近来达成的交易包括﹐新加坡政府投资公司(Government of Singapore Investment Corp.)收购了旧金山金融区一幢写字楼﹐还从对冲基金经理保尔森(John Paulson)旗下的房地产基金买下了毛伊岛的一座度假酒店和其它四座酒店。今年6月﹐新加坡房地产投资公司联华企业(Overseas Union Enterprise)以3.675亿美元完成了对加州最高楼洛杉矶联邦银行大厦(U.S. Bank Tower)的收购。 　　据Real Capital统计﹐中国2013年向美国房地产市场投资了逾15亿美元﹐2012年这一数字仅为3亿美元。中国保险监督管理委员会去年放宽了一些大型保险公司投资特定海外地产项目的监管规定﹐为达成更多交易舖平了道路。 　　与此同时﹐大批韩国投资者也在美国“买楼”。例如﹐韩国未来资产基金管理公司(Mirae Asset Global Investments Co.)前不久同意以2.18亿美元收购位于芝加哥West Wacker Drive的一座写字楼。 　　在韩国﹐不断老龄化的人口给韩国退休基金贡献了充裕的资金﹐这些退休基金也因此愈发将目光投向韩国市场以外的房地产项目。商业地产经纪人說﹐韩国国家养老金制度(National Pension System)的代表正在纽约寻找机会﹐欲向写字楼、酒店或商场等项目至少投资1亿美元。 　　by Craig Karmin