带马场的豪宅

源济

马场豪宅市场的需求开始出现回升，房产经纪人们不仅要让潜在的买家对房产的外观和规模感到满意，还必须为马匹提供合适的住处。



图为位于英格兰东南部的马场──霍姆伯里农场(Holmbury Farm)。这处物业树木繁茂，拥有一间养有超过10匹马的马舍，一间马具室，一间饲料库，一间大型老式马棚，以及其他附属建筑。






这处物业面积共约17.4公顷，拥有围栏牧场、草场以及林地。它在汉普顿国际(Hamptons International)的要价为275万英镑（约合人民币2,782万元）。






这处位于加利福尼亚州卡平特里亚的地产面积约为四公顷，要价1495万美元（约合人民币9398万元），由苏富比国际地产(Sotheby’s International Realty)的苏珊娜·珀金斯(Suzanne Perkins)代理上市。






除去约810平方米的主屋外，这处物业还包括数座果园、一座葡萄园和一间六栏马棚。






这处地产坐落在加州圣巴巴拉县的圣伊内斯，面积约为1,295公顷，曾被设计为一个牧场社区。牧场拥有一处约650平方米的住宅、几座谷仓和一座客屋。图为主屋，其内设有六间卧室、7间浴室。这里有足够的空间举行马术活动。






该物业要价2450万美元（约合人民币1.54亿元），由苏富比国际地产的苏珊娜·珀金斯(Suzanne Perkins)代理上市。






这处法国外省式住宅位于佛罗里达州奥卡拉北部，面积约为1135平方米。其占地约227公顷，拥有一座17栏马棚、一座15栏马棚以及一座12栏马棚。这处地产拥有一片为专业马术机构而设的独立办公区域，以及为马匹有氧运动而设的“水上跑步机”。






该物业由佛罗里达州奥卡拉的经纪人琼·普莱彻(Joan Pletcher)代理，要价近1600万美元（约合人民币一亿元）。

源济

房产新宠：带马场的豪宅

房

地产经纪人卡罗尔•戈德堡(Carol Goldberg)最近带客户参观了纽约州北塞勒姆一处售价950万美元、面积77英亩的地产。在参观过程中，这位经纪人特别向客户指出了一处洗马房和马匹梳理台，随后迅速抓住一匹名叫El Ejemplar的17岁大巴索芬诺马(Paso Fino)的缰绳，以便参观者可以从它身旁经过。

马场豪宅的经纪人专门经手某类房产，这类房产的业主可以在自己家中饲养他们的马匹。这些经纪人要想达成一笔交易，则必须花费更多的力气。他们不仅要让潜在的买家对房产的外观和规模感到满意，还必须为马匹提供合适的住处。在经历了数年的低迷之后，马场豪宅市场的需求开始出现回升，为那些不仅懂房、而且还懂马的高端房地产经纪人开辟了一个特殊业务领域。

Jim Bartsch

标价2,150万的Sevillano别墅。

房地产代理人卡伦•凯利(Caren Kelley)过去曾是一名障碍赛马驯马师，她于2005年在南加州成立了自己的马场豪宅经纪公司。她说，该地区超过300万美元的马场豪宅成交量在过去一年翻了一番。总部设在伦敦的房地产经纪公司Hamptons International去年设立了一个马场豪宅部门，并注意到超过200万美元的马场豪宅需求更大。新部门的负责人尼克•霍尔-琼斯(Nick Hole-Jones)说，对于那些既有土地又有养马场的房产，市场需求十分旺盛。

推动该市场增长的是那些国际买家。他们希望把资金撤出受经济危机困扰的中欧，转而投向其他地区。据Hamptons International的数据显示，在英国，马场豪宅的价格在过去一年中上涨了3%，房产在市场上的平均待售期共计190天，低于2011年的220天。在美国，房地产公司通常不会单独公布马场豪宅的销售数据，但经纪人报告看房的人增加，库存下降。一些马场豪宅经纪人甚至报告，在纽约州贝德福德等地区，看房人增加了40%。南加州的马场豪宅经纪人则报告说，今年迄今的销售增长了50%。

美国和其他地区马匹寄养费用的增加也促使马匹主人在家饲养马匹。在美国东北部和加州的高端养马场，包括训练、居住和喂养在内，每匹马每月的费用动辄可达3,000美元。而导致费用增加的部分原因在于农作物价格的上涨。截至今年7月份，燕麦的价格较上年同期上涨14%，同期苜蓿草的价格上涨了5%。今夏主要农作物种植州遭遇干旱，预计这也将会进一步推高饲料价格。在格洛斯特郡和萨里这两个著名的英国马场地区，受饲料和马厩垫草成本上升的影响，马匹寄养成本在过去18个月增加了20%。

在销售马场豪宅时，经纪人都很清楚，住房本身并不是最重要的。购房者更看重驯马用的围场、牧场和马棚。他们精通每个城镇的规定，知道每英亩土地允许饲养的马匹数量。例如，在纽约州北塞勒姆，饲养马匹的资格在于马匹所有人，而不在于房产本身。这意味着如果马匹主人拥有超过两匹马，则必须要重新申请马匹许可。

马场豪宅的经纪人会检查房产所在地的土壤，确保土壤没有过度沙化，因为这样对马蹄不好，而且会导致过度放牧。如果马匹主人拥有的是种马，经纪人还会告知马厩的尺寸，因为种马可能更喜欢12英尺乘15英尺的马厩，而不是标准的12英尺乘12英尺的马厩。他们还会留意马棚和马厩的地板应该是橡胶的，而不是像马棚过道一样是混凝土的，以此确保马匹的金属马掌不会打滑。同时还要检查马房是否配备了为毯子和垫子准备的大负荷冲洗设备和烘干器。

Sanna Mander for The Wall Street Journal

专业人士说，要找到合适的房产有时会让人觉得几乎是一件不可能的事。房地产公司Houlihan Lawrence驻纽约州米尔布鲁克的代理人约翰•弗兰德(John Friend)说，大多数马场豪宅的业主们找到的房产最多可以满足他们80%的要求，其余的要求通常都是通过对房产的改造来实现。

但就算是经验丰富的马迷也知道，马儿的事情有时候是很难预料的。

几年前，英国房地产公司Webbers Fine & Country的经理拿破仑•威尔科克斯(Napoleon Wilcox)带一对夫妇去看西南部地区埃克斯穆尔的一处房产。他说，其中一匹马并不喜欢他的客户，在他们把车倒出车道时开始咬车的后视镜。这对夫妇最终没有买这处房产。

对房产经纪人来说，一个最大的挑战就是把那些真正的买家和那些只是幻想拥有一个农场的人区分开来。一个家庭可能会喜欢在牧场上养小马的主意，但却没有考虑到看护员要住在哪，也没想过如何把一匹逃出围场的马儿抓回来。

有一个诀窍可以帮助辨认那些只是幻想拥有马场豪宅的人：如果他们看房时穿着高跟鞋或者西装。蒙大拿经纪公司Hall & Hall的合伙人詹姆斯•泰勒(James Taylor)说，极个别的情况下，这些人甚至会拒绝从他们乘坐的皮卡上走下来。

一名代理人找到了一个方法来区别那些不切实际的买家。加州蒙特西托的销售代理人苏珊娜•珀金斯(Suzanne Perkins)在圣巴巴拉附近曾有两个合在一起共计25,000英亩的大农场待售。有意购买此处房产的人需要支付7,000美元租一架直升机（有一个人甚至租用了两架直升机来搭载随同他一起看房的人）来巡视这处地产，然后再实地去参观。珀金斯说，如果你不会支付租用直升机的钱，那你就没有认真考虑购买这个农场。这个策略帮助她把看房的次数降低了80%，并最终以1.55亿美元的价格售出了这处房产。

Alyssa Abkowitz

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