投资者觊觎资金匮乏的中国房企

源济

在债台高筑及中国政府打压房价的背景下，资金匮乏的中国房地产企业今年可能会面临重新洗牌的局面。如果真出现这种情况，一些外部投资者正在准备大举介入。

在内地和香港房地产企业主动与其接触后，法国保险公司安盛(AXA SA)旗下的房地产企业正计划在今年首次投资中国市场，并计划未来五年内在中国市场投入20亿欧元(约合26亿美元)的资金，其主要布局在北京和上海等大城市。德国资产管理公司SEB Asset Management AG说，尽管中国房地产业增速放缓，但该公司希望在中国房地产市场再次投入4亿美元的资金，重点关注重庆等西部城市的住宅和商业地产项目。

包括香港的ARA Asset Management以及中国内地的中信资本(Citic Capital)在内的其它公司也在计划进行投资。

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中国房地产开发商今年可能会面临重新洗牌的局面。图为北京新住宅项目的沙盘。

AXA Real Estate亚洲业务负责人Frank Khoo说，市场繁荣时，我们没有收到开发商寻求资金的电子邮件。他又说，今年晚些时候可能是买入的良机。

就在一年前，由于住房需求旺盛，房地产开发商录得了创纪录的利润水平。但自2010年以来，为了避免社会动荡，中国政府陆续出台措施打压房价。这些措施包括：限购二套房，要求银行调整贷款方向，减少对开发商的贷款，大力推动保障性住房建设。中国国家统计局发布的数据显示，今年2月，70个大中城市住宅销售均价连续第五个月出现环比下滑。

受累于经济繁荣时期背上的债务负担，许多房地产开发商已经放慢了开发活动。

私人数据提供商中国房地产指数系统(China Real Estate Index System)的数据显示，今年2月，房地产开发商在300个内地城市共计从政府手中买入2,023幅地块，比1月下降28%，较去年同期下降27%。

许多投资者希望物业降价抛售的局面能随之出现。今年1月，总部设在杭州的开发商绿城中国控股有限公司(Greentown China Holdings Ltd., 简称：绿城中国)同意作价人民币5,100万元(约合810万美元)将其位于东部城市无锡的一个住宅及商业地产项目51%的股份出售给另一家开发商融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd., 简称：融创中国)。去年年底，绿城中国还将其在上海外滩的一个商业地产项目10%的股份出售给SOHO中国有限公司(Soho China Ltd., 简称：SOHO中国)。据知情人士透露，在新加坡上市的华瑞中国地产信托(Treasury China Trust, 简称：华瑞)最近几周打算出售其在上海的一处商业楼宇中环广场。华瑞上个月曾宣布将推迟派发股息。

目前为止，开发商一直对很多最好的楼盘捂盘惜售，他们希望在自己的债务变得过重之前，北京方面会放宽对房地产业的限制。

瑞银环球资产管理(UBS Global Asset Management)大中华区房地产负责人陈李健说，近几个月，我们看到更多的经纪商希望向我们介绍交易，但卖家还不够迫切；我们有资金可供使用，但目前交易还不够有吸引力。

外部投资者拥有放眼长远的有利条件。很多外部投资者瞄准较小的城市，那里的地价比上海和北京等大城市要低。近年来，中国大力推进中西部地区的发展，以便将目前南部和沿海地区的发展重心扩大到更广范围。

分析人士和基金经理说，2012年下半年，他们预计会出现更多低价资产，这样他们仍有希望实现约15%-20%的目标回报率。

龙洲经讯(GK Dragonomics)分析师Rosealea Yao说，在低点买进，这是这类投资者的宗旨。

诚然，若要出现这种情况，前提是中国决策人士最终会取消限购令。中信资本房地产业务主管程骁远(Stanley Ching)说，近日我们看到银行开始向首次购房者提供优惠房贷利率。他还说，长远来看，商品房仍有市场。他在谈到中国保障房建设时说，政府不能不停地建保障房。

德国基金管理公司SEB Asset Management董事总经理Chua Choy-Soon说，目前的低迷形势是由政策引导的放缓，楼市刚性需求依然存在；中国城市化率刚过50%，仍低于城市化率在60%至70%的工业化国家；从这些数字来看，楼市需求会增长。

与此同时，一些投资者向房地产市场面临的挑战低头了。程骁远说，他所在公司设定的目标回报率为15%至18%，低于此前20%至25%的回报率。相比前几年更快的速度，成交量开始时可能增长缓慢，已经降价的开发商在楼盘大量上市时可能会降低回报率。

他说，我们需要把眼光放长远，我们不是在炒股，我们也不够聪明，难以准确预测市场最低点。

ESTHER FUNG

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