以前是一个东京都地价能买全美国的房地产，现在是卖掉北京城可以买下半个美国！

金牛银熊

--兼评中国楼市到了最危险的时候

20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月 “广场协议”之后，美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。日本总理府在1987年1月、1988年1月、1990年6月关于土地问题的舆论调查中发现，65．2％、66．0％、67．2%被调查者认为“持有土地是安心并且有利的”

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元，人们将20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

令人讽刺的是，当历史几乎重演之时，当这些“反面教材”距离中国越来越近的时候，很多国人反而麻木，甚至陶醉其中，充分享受这次“财富盛宴”。
2009年，北京市公开出让土地面积为1484万平方米，单位土地售价为3518元/平方米（值得注意的2009年出让的土地几乎全部在四环之外），楼面地价为2082元/平方米。

北京全市土地面积16410平方公里。其中平原面积6338平方公里，占38.6％。山区面积10072平方公里，占61.4％。即使考虑到山区的综合利用率低，不算计价范围以内，理论上北京平原地区土地总市值为22万亿人民币，相当于美国地价总值的1/2以上，买下半个美国尚有余钱（见备注）。

当然，以上预测并没有考虑到在实际市场环境下，6338平方公里土地推出市场，对地价的打压作用，推论并不十分科学严谨，但这一数据同样值得决策层高度关注，而日本经济就是在“地价、房价永远不会下跌”的神话下崩溃的。

早在2009年8-9月，房价离2007年峰值尚有距离之时，本人连续撰文呼吁提前对房地产市场进行布控，否则将错失最佳调控时机和主动权，但中房协以及相关部委递给国务院“乐观主义倾向报告”，再加上当时经济回稳尚不明朗，决策层最终放弃收紧房地产市场，“投机主义”受到了极大鼓励，最终导致2009年房地产在“政策到期的末班车效应”下失控，房价报复性上涨。

时至2009年底，当决策层似乎感到了房地产是一个问题之时，其实问题已经变得难于收拾，即使连出几道令牌，在强大的投机心理推动之下，与政策博弈的大有人在，所以“两会”之后，“三个地王”给所有人一记响亮的耳光，正如任志强先生在无锡的一次论坛上所说，“市场靠憋是憋不住的”，把矛头再一次指向土地供应环节。
本人认为，作为最初生产资料的“土地”从未市场化，所以大谈“1998年启动了房地产市场化”是无稽之谈，充其量说是“地产国有垄断化，房产投机腐败化”，既然府

垄断了生产资料，理应承担起调控房地产的责任，保障国民的基本生活所需或符合大多数人的价值取向，但过去的10年，政府在社会保障方面的投入远远不足。“两会”之后，仓促间推出“住房双轨制”，北京市政府计划50%的新增用地投向社会保障性住房，在没有土地增量的情况下，强行划走商品房用地份额，无视中产阶级以及“城市新移民”的刚性需求，只能让房价越涨越高，越来越离谱。

那么时下如何调控房地产呢？

“住房双轨制”是一副中药，远水救不了近火，不要指望立马解决房价过快上涨问题，如果社会保障房挤占原有用地，那么反而是“火上浇油”，所以政府应该下一点“西药”或“退烧药”，以“时间换空间”，经过3-5年周期，逐步把房地产市场状态调整到位。

1. 加大土地增量，盘活存量。
国土主管部门要解放思想，不要老是守着18亿用地红线，其实前几年农村土地大量抛荒，未曾见到百姓无米下锅之现象；也不要以为让农民守住一亩三分田，农村多了一份保障，社会多了一份稳定，其实这与“城市化”本就是相悖的，不可能“两头都可占”。

2. 提高土地集约利用率，房子比阳光更重要。
当前房地产行业主要矛盾是供需矛盾，而不是有没有阳光的问题，香港“公屋”、日本“公库住宅”就是很好的例子，不要梦想一步踏进“后现代社会”。

3. 重手打击投机，抓紧出台物业税

即使是自由市场化国家，也不会容忍过度炒作房屋。

房价上涨，表面上提高国民财富，全民皆大欢喜，但对于只拥有一套住宅的居民来说，“房屋其实并不能计入资产”，房子涨到千万也毫无意义，而打着“分享财富增值”旗号的人，其实就是为拥有多套房产造势。故首先从第二套房入手，课以重税，最佳策略是出台物业税调节需求。

4. 从银根入手，收紧流动

考虑到国际货币“套利”因素，加息应谨慎，但可以进行信贷额度控制，连续增加存款准备金率。

5. 最后一个，也是最重要的，少印点钞票

众所周知，印钞票直接成本最低，也是朱总理常用的经济刺激手段，从理论上来讲，适当印一些，适当增加一些赤字可以刺激经济的发展，但钞票发行量以“GDP+CPI”上下小幅波动为宜。

人民币不是国际货币，不能像美国一样输出通货，而中国所有的泡沫都需要国内消化，当消化不了之时，要么以经济危机的方式，要么以政策危机的方式暴发！而任一方式，我们都无法承受！

备注：As of 2006, Federal Reserve statistics show that total household real estate assets were $19.8 trillion (Statistical release Z.1 (Flow of Funds), table B.100( Household Balance sheet), line 4).截至2006年，美国联邦储备统计数字显示，家庭房地产总资产为一十九万八千点零零零亿美元，经过2006-2008年的次贷危机，美国家庭资产价值实质下降29.3％，为14万亿美元，考虑到2009年小幅反弹，估计在16万亿美元左右。根据历年数据，美国土地占房屋价值的25-35%左右，估计美国家庭土地价值为5万亿美元，约34亿元人民币。

dfw

ppteam

so, just do it

happylux

I won't believe it. Can we replace Beijing with NewYork+New Jercy? No way.

"卖掉北京城可以买下半个美国?" Some calculation is wrong, it doesn't make too much sense.

sooners

回复 1# 金牛银熊


   

Kami

Hehe, this is pupil's work.  He assume every squre feet (including those in parks, on roads, those between buildings, those huge rural areas) in Beijing could be sold at the same price as the commerical real estate and on the other hand, he only considers the commerical real estate in the US (not including all of the other areas).  

In reality, all of Beijing's real property value is not even close to half of Mahattan's value.

olderfrog

老熊是不是说，北京的地价还要再涨一倍？

金牛银熊

靠，是个脚趾头都能想明白的事，半个买半个等于一个买一个啦！

Stein

时候快到了 。。。