图片来源：视觉中国
财政部最新宣布推出的三项新举措对于促进房地产行业的平稳发展具有重要意义。通过允许专项债用于土地储备、支持收购存量房，加大保障性住房供给以及优化完善相关税收政策等措施的实施，有望解决当前房地产市场面临的一些问题和挑战，推动市场向更加健康、可持续的方向发展。如果这些政策尽快落地实施，将有力地推动房地产行业全面复苏。
财政部部长蓝佛安10月12日在国新办新闻发布会上表示，除每年继续在新增专项债限额中专门安排一定规模的债券用于支持化解存量政府投资项目的债务外，拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务，加大力度支持地方化解债务风险，相关政策待履行法定程序后，再向社会作详细说明。
同时，就房地产而言，有形之手也终于下场，调整税费且以专项债收地收房，这对推动行业复苏作用几何？
针对边际宽松并走到差不多有史以来最为宽松的市场准入管制，外加不断宽松并走向一边倒的支持性金融政策，上半年以来已陷入“躺平”状态的楼市在传统“金九银十“这一行业旺季已走完一半时，终于迎来了少数头部城市的结构性微微回暖。不过客观而言，过往的旨在推动行业复苏的系列政策，无论“三支箭”还是“组合拳”，显然都未能达成预期目标。这主要是因为在市场预期无法修复，行业信心无法恢复，且通缩实际上已然明显的情况下，加杠杆的金融政策显然难以奏效，这也是今天财政部针对房地产行业和楼市伸出有形之手的逻辑所在。
其实在大批民营房企暴雷、楼市去化困难日益严重、大量烂尾楼涌现的前年秋天，本人已多次呼吁政府应从行业整体考虑，发行特别国债或直接下场救楼市、救行业了。当时随着行业下行和去化日益困难，大量民营房企暴雷，行业流动性几近丧失，在债务螺旋之下，行业对不断出台的利好政策自然失去了反应能力，市场功能很大程度上已实际丧失，以有形之手弥补市场缺陷，推动市场功能的恢复和行业自身修复，正是政策伦理的题中应有之义。而发行特别国债救市救企，或者政府直接出手，比如国央企、平台公司入市干预，则是在行业进入休克状态前的理性选择。而这一点，却迟来了两年。
财政部今天祭出专项债大招，直接入市收房收地，新举措对房地产行业与楼市的意义不言而喻。房地产行业作为国民经济的支柱产业，其健康发展对于稳定经济增长、促进社会就业、改善居民居住条件等方面具有不可替代的作用。楼市下行和房地产行业衰退对于这两年宏观经济稳定、居民收入和就业、社会稳定的影响可谓刻骨铭心。在当前全球经济环境复杂多变、国内经济面临多重挑战的背景下，今天财政部副部长廖岷在国新办新闻发布会上透露了三项旨在促进房地产平稳发展的新举措，这些措施不仅为当前房地产市场注入了新的活力，更预示着未来房地产行业发展的新方向。
这些直接而具体的财政措施对房地产行业与楼市可能产生的近期效果和深远影响，可从以下三方面来做简单评析。
当前，我国部分城市存在闲置未开发土地较多的现象，这些土地资源的浪费不仅影响土地市场的有效供给，也制约了房地产市场健康发展。土地储备作为地方政府调控房地产市场的重要手段，其资金来源和运作效率直接影响到土地市场的稳定性和可持续性。允许专项债用于土地储备，意味着地方政府将有更多的资金来源用于土地整理和开发，从而加快闲置土地的盘活和利用。这一举措有望减少闲置土地数量，提高土地资源利用效率，进一步增强土地市场供给调控能力。
而通过专项债支持，地方政府可更加灵活地安排土地供应节奏和规模，有助于稳定市场预期，促进房地产市场平稳发展。展望未来，随着专项债在土地储备领域的深入应用，土地市场的供给结构将进一步优化，土地资源配置将更加合理。这不仅有助于盘活闲置土地和缓解部分城市土地供应紧张的局面，也有助于降低房地产市场的开发成本，为购房者提供更加多样化的选择，同时也有助于推动地方政府所重度依赖的土地财政的复苏，借以缓解地方政府日益严峻的财政增支减收压力。
当前，我国房地产市场面临着已建待售住房较多的情况，这些存量房的存在不仅占用了大量社会资源，也增加了房地产市场库存压力。随着城镇化进程的加快和人口结构变化，保障性住房需求日益增长，但供给相对不足的问题依然突出。支持收购存量房并加大保障性住房供给，是财政部新举措中的一项重要内容。这一举措不仅有助于消化市场库存，缓解房地产市场库存压力，也有助于满足中低收入群体的住房需求，促进社会公平和稳定。
通过专项债收购存量商品房作为保障性住房房源，不仅可降低保障性住房建设成本，还可以缩短建设周期，提高供给效率。展望未来，随着保障性住房供给的加大，我国住房保障体系将更加完善，中低收入群体的住房问题将得到更好的解决。同时，这一举措也将对房地产市场的整体格局产生深远影响，推动市场向更加健康、可持续的方向发展。
优化完善相关税收政策：明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策
当前，我国房地产市场的税收政策相对复杂，尤其是增值税政策方面，普通住宅和非普通住宅的划分标准及其对应的税收政策差异较大，给购房者和开发商带来了不小的困扰。这种复杂的税收政策不仅增加了交易成本，也影响了市场的透明度和公平性。明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策，是财政部新举措中的一项重要内容。这一举措有望简化税收政策，降低购房者和开发商的交易成本，提高市场的透明度和公平性。
同时，通过优化税收政策，还可以更好地发挥税收在房地产市场调控中的作用，促进市场的平稳健康发展。展望未来，随着相关税收政策的不断优化和完善，我国房地产市场的税收政策将更加合理、透明和公平。这不仅有助于激发市场活力，推动房地产市场的健康发展，也有助于提升购房者和开发商的信心和预期。
总之，财政部此次推出的三项新举措对于促进房地产行业的平稳发展具有重要意义，有望解决当前房地产市场面临的一些问题和挑战，推动市场向更加健康、可持续的方向发展。同时，这些举措也将对购房者、开发商以及整个社会经济产生积极的影响和推动作用。
希望这迟来的政策尽快落地实施，而在这些政策的支持和引导下我国房地产行业走向复苏的同时，也将迎来异于过往的全新发展模式。（财富中文网）
编辑：刘兰香
作者柏文喜为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家。本内容为作者独立观点，不代表财富中文网立场。
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发表于 2024-10-13 06:13 PM
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