为什么房价还没有崩盘

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泰勒·德登 2022 年 8 月 20 日星期六 - 下午 3:30 由 EPB Macro Research 的 Eric Basmajian 提交， 实际房价将会下跌，这将造成巨大的负面财富效应。与名义房价相比，实际房价对财富效应的影响要大得多。许多人投资房地产是为了抵御通货膨胀。如果通货膨胀率为 10%，而您的房屋价格上涨 15%，那么您的通货膨胀率就会高出 5%，因此，您的实际财富会增加 5%。如果通货膨胀率为 10%，而您的房屋价格上涨 5%，那么您在本应为您提供保护的资产中失去了 5% 的购买力，而您的境况实际上更糟。 此外，实际房价是衡量房地产作为资产类别在很长一段时间内的真实表现的最佳指标。您无法将今天的房价与 1970 年代的房价进行比较，而不以实际或通胀调整后的价格来看。 这张图表显示了自 1970 年代以来的实际房价，您可以看到实际房价已经下降了好几次，主要是在经济衰退时期。 2000 年代的经济衰退是房价实际上涨的异常值。 2008 年的金融危机导致房价实际下跌近 30%。直到2021年才重回2006年实际房价的峰值，15年！ 在过去十年中，实际房价平均增长 4.5%，远高于 20 年的平均水平 2%。 消费者和投资者已经习惯了房价急剧上涨超过通货膨胀率和财富积累的来源，尤其是在使用大量杠杆和抵押债务时。 感觉房价总是会高于通货膨胀率，并且比通货膨胀率高出近 5%，一种普遍的情绪诞生了，即您可以利用自己的方式致富。但现在，实际房价开始下降。 一个月当然不是趋势，但这就是 EPB 流程变得非常强大的地方，以及为什么在确定什么是噪音以及什么是新趋势的开始时研究领先指标至关重要。 实际房价有几个关键的领先指标，但这个视频只涵盖了三个：新房的月份供应量、30 年抵押贷款利率和 30 年国债利率之间的价差以及实际 M2 的增长率。这三个指标都表明未来几个月实际房价的升值速度可能会下降。 该视频解释了这些领先指标和实际房价背后的数据。

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