重磅 ◇ 加拿大将修改贷款规则让炒房客借不到钱！BMO预测：房价或下跌38%

Cobra

当地时间5月19日，加拿大金融机构监管办公室（OSFI）宣布，将在2022年年内修改可循环按揭贷款(readvanceable mortgage，又称可多次借贷)的规则。



OSFI表示，此举将对炒房客获取银行资金起到限制作用。





图自微信图库



黄三水说，通俗来讲OSFI的目标就是让炒房客借不到钱！但最终效果如何，还要看各方利益的博弈结果。毕竟房地产已经是加拿大经济事实上的支柱，真把房地产打死了，谁来拯救加拿大呢？



对普通人来说，OSFI存在感不强，但它在加拿大金融界的地位相当于“廉政公署”，是隶属于政府的独立机构，独立监督金融风险，主要职责就是降低银行或其他金融机构倒闭的可能性。



比如贷款压力测试就是OFSI搞出来的，其目的也是预防商业银行为了逐利放松对风险的防范。



在最新的报告中，OFSI把现在的监管矛头指向了加拿大房地产投资圈最火爆的贷款项目“可循环按揭贷款”。



这个项目其实就是房屋净值贷款的升级版，实质上是吧房屋按揭抵押贷款和房屋净值贷款合并在一起，可循环按揭的借款人在偿还贷款本金时，信用额度会随时增加。在银行，这种贷款产品也被称为CLPs。



在房价飙升时，这简直就是太空火箭使用的固态燃料。



因为房屋的升值部分和已经偿还的贷款部分自动成为新的银行授信额度，房价越涨，房主能借到的钱越多，借到的钱越多就能买更多的房子，买的房子越多增值越快，房主能借到的钱就更多，当房子快速上涨时，这玩意融资的能力逆天。



黄三水说，如果每一个买家都充分利用这种贷款产品，大温房子数量翻倍也不够抢的。





图源：Globeandmail/JEFF MCINTOSH/THE CANADIAN PRESS



OSFI发现，从2020年初到2022年一季度，加拿大的可循环按揭贷款增加了34%，总值高达7370亿加元。



OSFI主管Peter Routledge指出，可循环按揭贷款如果负责任地使用，它可以成为有用的金融工具，但不负责任的使用将成为破坏金融体系的漏洞。



黄三水说，靠自律管理贪婪，相当于让大灰狼忌口小白兔。



所以，OSFI把可循环按揭贷款定义为高风险借贷，特别是在利率上涨房价下跌的时候。



OSFI表示，借钱特别是借很多钱会上瘾的，所以借款人会拼命借借借，直到榨干自己的现金流，这时候任何风吹草动都可能导致借款人违约或者甩卖资产还债。这就是金融风暴的源头。



因此，OSFI将在2022年出台新的管理规则，比如要求商业银行为可循环按揭贷款增加更多的准备金；比如限制房主以房屋作抵押贷款的额度。



黄三水说，设想中的监管新规杀伤力不亚于贷款压力测试。特别是直接限制房屋抵押贷款的额度，对极度依赖资金的房地产市场简直就是釜底抽薪。



事实上，小编认识的一些贷款经纪、地产投资人、地产经纪都很推崇这种可循环按揭贷款，称其为“一年投资一套房”的利器。



而银行也将其标榜为一种强大的借贷工具，让客户能够轻松获得房产。



就连一向唱空房价的BMO也在广告中推广这类产品。





图源：BMO



加拿大五大商业银行都很愿意为客户提供这种贷款，但他们很少告诉客户这些产品可能让客户超支，累积长期债务，使他们在经济低迷时期更容易受到影响。



OSFI发言人Carole Saindon表示：“贷款价值比超过65%的借款人面对的风险最大。”



在房价上涨时，利用这种贷款的人会发现自己的资产增加极快，但房价下跌时他们会发现自己的现金流就像被割喉一样迅速干涸。





图源：PrepNuggets



OSFI指出，在2022年一季度，总计有28%的借款人超过了他们划定的警戒线。



所以5月19日，BMO Capital Markets郑重提醒他们的客户，加拿大房地产价格被高估38%！



这句话说的很有技巧，翻译过来就是加拿大房价最多有38%的下跌空间。不过考虑到过去两年加拿大房价上涨了57%，就算下跌38%，受害者也只是在高位进场的买家。



BMO Capital Markets甚至承认，加拿大到处充斥着廉价资金，市场随时触发WTF（一句粗话，原文如此）时刻。



但必须承认，房价被高估也属于常态，所以BMO的下跌38%实际上是一种极端状态下的可能性，是小概率事件。对稳健的投资者来说，有足够的现金熬过去就不用怕，但对那些把杠杆用足，几乎没有资金回旋余地的人，降低负债就有可能面临灭顶之灾，甚至可能拖累其他人一起滑向深渊。



黄三水说，没经历过完整牛熊周期的投资者人生还不完整。

darwin

"不过考虑到过去两年加拿大房价上涨了57%，就算下跌38%，受害者也只是在高位进场的买家。"

再次说明地产经纪不会算数，1.57*0.62=0.9734，估计黄三水以为上涨57%再跌38%等于还是上涨了20%

Cobra

darwin 发表于 2022-5-23 05:29 PM
"不过考虑到过去两年加拿大房价上涨了57%，就算下跌38%，受害者也只是在高位进场的买家。"

再次说明地产 ...

是的，我回复他了，他收到了，下次不会再出现这种问题了。

真跌38%，很多人要被"margin call"了，到时候你就买破产房吧，哈哈。

darwin

Cobra 发表于 2022-5-23 06:01 PM
是的，我回复他了，他收到了，下次不会再出现这种问题了。

真跌38%，很多人要被"margin call"了，到时 ...

老蛇还认识黄大师？厉害！

Cobra

darwin 发表于 2022-5-25 11:29 AM
老蛇还认识黄大师？厉害！

不认识。他的文章下面是可以comment的，我就是回复了一下。