观点 ◇ 地产投资何去何从？专家教你：一年买一套投资房，十年实现财务自由！

Cobra

2022年3月19日，乐房俱乐部的地产投资专家与近400位投资者分享了地产投资干货，应粉丝要求特整理成文供大家参考。



图自加拿大统计局



上面这个图表是加拿大从1991年到2021年的每年的通货膨胀率。大家可以看到在2021年已经达到了这30年的最高点。从这几个月大家已经感受到了通货膨胀对我们生活的影响。油价，食品价格，去餐厅吃饭，原材料，税收，房价等等都在大幅度的上涨。2021年的通货膨胀率从这个图表中看是4.8%，现阶段已经到达了5.1%。怎样投资能够跑赢通胀或者远超通胀呢？



几年前我们听说的 “Cash is King” 现在来讲是一个愚蠢的说法。 存钱是个笨的做法。现在存钱就相当于亏钱。很多人手里有钱，又不知道怎么好好去用。也是一件头疼的事！看看今天的讲座是不是能给你一些启发。





我说现在是: “Debt is King“, 债务是王。这里说的债务是好的债务。好的债务帮助我们跑赢通胀，甚至胜过通胀。什么是好的债务？能够帮助你带来收入的债务是好的债务。



股神Warren Buffett，他有一句名言是：The best investment you can make is an investment in yourself；the more you learn，the more you will earn。最好的投资就是投资在你自己身上。你学的越多，你会挣得越多。



我们看看通常认为抗通货膨胀的投资都有哪些。比如说黄金、股票基金、期货、房地产投资。这些是大家经常能够听到的几种抗通货膨胀的投资。我们想一想从这几类投资中， 你有哪些投资？回报如何？哪一个风险最小，收益最高？ 大多数人会说是房地产投资。



Warren Buffett还说过一句话：If you don't find a way to make money while you sleep, you will work until you die. 如果你不能找到一个方法睡觉时也能挣钱的话, 你将会工作一直到死！这句话很扎心，但是是事实。大家可以自己想一想睡觉也能够挣钱的都有哪些？ 你有这样的投资吗？



我们来简单地回顾一下做房地产投资的9大好处？



1、强迫储蓄。大家要攒首付资金买房子。



2、杠杆！这是地产投资最大的好处。只有房地产投资可以最大化的利用银行的钱，得到最低的利息来投资。



3、低利率。尤其是在这几年，处在历史最低利率的环境下。



4、有租金的收入， 有租客帮我们还贷款，可以产生现金流。我们刚才看到抗通货膨胀的几种投资方式，比如黄金，是不可能给我们带来收入和现金流的。



5、人为增值，可控性强。和其它几种投资相比，地产投资可以通过改造装修增加物业价值，而其它投资方式是做不到，是自己无法操控的。



6、相对稳定。因为土地稀缺，不可再生。通货膨胀造成各种成本增加，还有就是房子本身的经济价值（能产生租金收入），使得房子具有一定的固有价值。这个和股票、基金投资完全不同。



7、有长期增值的趋势。只要你能长期持守，房子增值是必然的，亏钱的可能性很小。



8、循环贷款再投资。当房子增值或者我们5年贷款到期后去做Refinance，可以把一部分钱拿出来再投资。



9、税务优惠政策。比如房子做Refinance拿出钱的时候，不用马上交税（卖的时候再交）；投资房的增值部分只有50%需要交税（capital gain tax); 还有一个最大的福利是在加拿大自住房不交增值税，自住房赚了多少钱，不交一分钱税！大家一定要好好利用这些优惠政策。



讲到地产投资杠杆的威力，我们看一下这个例子。这是我们首付比例和投资回报率的关系。比如说有一个房子你的买价是50万，5年之后60万卖掉，赚了10万。



结论是首付款越少，投资回报率越高。那你可能有个问题了，你没有算利息成本啊！那好，我们把利息算上。下面这个表是我用贷款计算公式得出的结果：2%的贷款利息，摊销25年。大家看看年回报率的比较。Image



下面我们讲一下如何保证和提高投资回报率。我这边列出了6点供大家参考。



1、买的对，买时就挣钱。make money when you buy. 我们不建议投资人去抢offer。地产投资要有长期打算，不在乎这一个月，几个月。没有合适的，不符合你投资目标的房子，不需要着急入市。



2、利用好杠杆。我们知道杠杆是双刃剑，利用得好，我们会得到更大的投资回报，但是如果没有利用好杠杆，就会产生极大的风险。我听说在几年前，有人用了最大的杠杆炒房子，结果被迫卖掉，亏得很惨。



3、确保租金收入和买有现金流多物业。要想长期做地产投资，现金流是非常重要的。首先有现金流可以帮助我们持守住物业，另外有现金流的物业对你接下来批贷款也是有很大帮助的。



4、人为增值。我们可以通过翻修改建，或者加一个出租单位，人为增加房子的价值。



5、合理的安排债务，选择正确的贷款产品。在我做单独咨询的朋友中，有很多人选择错了贷款产品，结果多付了很多利息，知道错了想要做调整，罚金要花一两万。还有就是要学会灵活运用HELOC。大家知道我们投资房的贷款利息是可以抵税的，而自住房不行。所以要加大投资房的成本，减少自住房的成本。



6、做好自住房和投资房的税务规划。如何更好地利用自住房增值不交税的福利。当自住房和投资房需要转变用途的时候，咨询对地产投资有经验的会计师。





地产投资是非常个性化的，一定要根据你自己家里的情况来做策划。要考虑你家庭现在的财务状况，投资情况，根据这个订你的地产投资目标。你现在需要现金流吗？你还有多少年想要退休？说到投资目标，我给大家讲讲我家的故事（因为故事比较长，请大家看以后的视频回放）



地产投资策略的选择我这边列出了3种情况：



1、需要有现金流：有一些朋友现在虽然有一份稳定的工作，但是每个月没有太多多余的钱做投资和备用金。这种情况下现金流对他们就是最最重要的。还有就是打算退休的朋友们，稳定的收入和现金流很重要。对于打算买10套，20套，甚至更多投资房的朋友，现金流也非常重要。因为一旦几个空房同时出现，就会有压力。



2、现金流差一点没关系，想找增值好一点的地方投资。我前一段时间做了一个单独咨询，夫妻两个人的收入有三四十万，对他们来讲有一些负现金流问题不大。并且因为他们工作很忙，不想找离家太远的地方投资。最重要的是，我问他们的投资目标是什么？是不是想买很多物业，他们说也没有，有几个物业退休时安安稳稳，舒舒服服过日子就好的。像他们这种情况，我就建议在家附近投，不建议去很远的地方。偏远的地方虽然有好的现金流，但是增值不一定好。现在现金流高，他们也要多交税。



3、另外一种策略是短线投资。对于有一些投资人需要积攒首付做投资或者手里面有一些钱暂时没有好的地方用的，可以用短线投资的方式获取回报。比如说可以做房屋的翻修改造，然后卖掉。如果有好的租金收入，装修好后做Refinance，长期持守也是一个好办法。短线投资也可以做私人的借贷，Private Lending。把钱借给别人做投资，挣固定利息。



总之：做地产投资最好是长期持守！



说到地区的选择，一般投资人最开始都是选择家附近投资的。还有就是在同一个省，不同的城市。比如说我们温哥华的房价太贵了，很多朋友现在去温哥华岛投资了。还有的去其它小城市的。第三种就是跨省，远程投资。在哪个地方投资最终还是要看你自己的投资目标和策略是什么。



哪里还有有现金流的物业？



讲到现金流，什么是现金流？简单来讲就是收入减去费用。这里面费用包括贷款（本金加利息），地税，保险，Strata 大楼的管理费, 如果你请人管理, 你要交的物业管理人员的费用, 还有就是维修维护费用，空房的费用。



哪里可以找到有现金流的物业？



很多朋友现在去看Alberta省的Calgary，Edmonton，也可以看看周边的一些城市。现金流有些时候是人为创造出来的，我后面会讲到提高现金流的方法。另外我在前一段时间出了一个视频，讲到NB省，还是有现金流物业的。另外就是一些大城市外围的小城镇。



现在我重点想讲一下人为增加现金流的7个方法：



1、通过房屋改造、翻修、增加出租单位，提高租金来增加现金流。



2、RTO，先租后卖。Rent To Own的租客买家每个月除了付租金以外，多付一部分钱给我们，叫做Credit。多付的这部分钱是帮助他们积累买房时的首付。



3、带家具出租。通常带家具出租的房子可以多收一些租金，提高我们的现金流。



4、收Homestay学生。因为学生跟你一起吃住，所以可以收取比较高的费用。



5、短租，或Air B&B.，做短租的收入比长租高出很多。大家要注意政府对短租的规定。



6、把车库分租和宠物多收租金。在有些省份一个车库可以每个月多收两百块钱的租金，也可以一个宠物多收$50的租金.



7、每年按照政府规定涨租。不要偷懒，不要嫌麻烦。



其它增加现金流的方法：



1、增加还款年限。选择Mortgage 30年摊销，这样降低了我们的还款金额，增加现金流。选择30年比25年摊销利率要高出0.1个百分点，也是值得的。



2、只还利息，不还本金。比如Line of Credit，私贷，每月付款是可以只还利息，不用还本金的。如果你需要短期的现金流，可以用这种方法。



3、做贷款的调整。比如从高利率转变成低利率的贷款。



4、减少管理的费用。比如我们自己管理出租房，就省去了请管理公司的费用。



5、做好租客入住后的管理，减少维护维修的费用。这一点可以通过定期查房来实现。发现问题早处理，早解决。



6、做好租客筛选，减少租金和空房的损失。我们很多的朋友没有做好租客筛选，租客不交租或晚交租金，都会大大地影响我们的现金流。有一些房东甚至怕找到不好的租客而宁愿把房子空着，不出租，这样就没有任何的租金收入。我们买房子是要投资呢？还是投机呢？既然我们要做地产投资，就需要做好长期的打算和规划。面对问题不要逃避，要找出解决方案。



想再次提醒大家的是：你要想在地产投资中顺利地长期获利，避免头疼的事，租客筛选和管理是最关键的。交几百块钱上我的网课是最快捷，有效的方式。相信我，你一定会有收获的！课程网站：https://lillian-ho-class.thinkific.com/





如何实现一年买一套投资房，十年实现财务自由的目标？



如果你看到这个标题，非常兴奋！说：这个目标太好了！我该怎么做能够实现这个目标呢？那么我恭喜你！因为你并没有消极对待，你想要寻求实现目标的方法。



下面是我给大家的5点建议：



1、订出自己的目标和行动计划。我前面讲了，如何根据你自己家的财务状况，现在你自住房和投资房的状况，和你未来的投资目标，订出计划，然后找出能够实现你这个计划的投资策略。



2、了解买房的步骤和策略。我们近期的一个地产投资课程会给大家做一个详细的讲解。如何买对房子，如何做市场调研？如何提前做好买多套房的贷款规划？看房时需要注意什么？如何找到有投资经验的经纪？下Offer的技巧？房子交接时需要注意的方面？还有如何筛选租客，管理好出租房？当你了解了整个买房的步骤和策略，就可以帮助你实现一年买一套投资房的这个目标。



3、改变你的社交圈子，和志同道合的人在一起。这一点太重要了！在我们想要做投资的时候，是不是有家人的反对，或者有朋友的抵制，泼冷水？或者看似专业人士的反对意见？都会有！在这里我给大家一个建议，就是在任何时候当你听取别人建议的时候，你要看这个人在这个领域是不是有经验，是不是成功的。我们听意见要找对人。说到圈子和氛围，有一句话大家可能听说过：Your network is our net worth. 你的人脉是你的资产。人脉和圈子比知识更有价值。（我自己的亲身经历在我视频里和大家分享）。你现在有没有一个鼓励你，帮助你投资和成长的圈子？如果没有，欢迎你来参加我们

的乐房俱乐部。因为这里给你温暖，给你鼓励，是你投资需要的好圈子！



4、不断地学习。地产投资有很多知识是我们不知道的。我们只有通过学习才能知道哪些投资方式和策略是最适合我们的。



5、行动！无论我们学了多少，听了多少，如果你不行动是不可能产生任何结果的。来听讲座不是行动，看视频也不是行动。如果你把今天讲的东西，去落实到实处，那才是行动。有行动才有结果！买到投资房就是结果！



最后用Warren Buffett的一段话做个结束：对年轻人来讲，最大最有意义的投资是投资自己的教育和自己的大脑。因为钱来来去去，关系也是来来去去。但是你所学到的东西会永远在你身边伴随你。

foolmelon

怎么不说说 Warren Buffett 投资多少房地产？印象中非常非常少。

Cobra

foolmelon 发表于 2022-3-25 03:23 PM
怎么不说说 Warren Buffett 投资多少房地产？印象中非常非常少。

最关键的是这句话，你没看到重点：

你要想在地产投资中顺利地长期获利，避免头疼的事，租客筛选和管理是最关键的。交几百块钱上我的网课是最快捷，有效的方式。相信我，你一定会有收获的！课程网站：https://lillian-ho-class.thinkific.com/

james97

卖铲子挣钱，牛b啊