央行加息在即：算算你的房子要多付多少利息？

Cobra

加拿大央行将从3月2日起加息已经没有悬念，经济学家预测央行将开启一个快速的加息周期，央行可能加息7次，每次加25个基点，到2023年的某个时候，加拿大人的借贷成本可能回到、甚至超过疫情之前的水平，届时对于一个普通的百万元房子来说，屋主如果选择了浮动利率则每年要多支付8324元的利息，当然那些选择了固定利率的屋主暂时不会受此影响。



图源：theglobeandmail

据The Globe and Mail报道，央行官员此前曾表示，可能需要采取强有力的行动来降低加拿大通胀预期。但这并不意味着行长Tiff Macklem 和他的团队正准备像1980年代初期那样为控制不断上升的通货膨胀将利率大幅提高至两位数。

Desjardins公司宏观策略主管Royce Mendes 表示，我们现在谈论的不是用高达18%的利率来给经济降温。如果我们回顾2017年和2018年的上一个加息期，可以认识到当利率达到1.75%时，我们能够在房地产市场和耐用品市场看到明显的降温迹象，更高的利率肯定会造成负面影响。

就大多数加拿大人的利率而言，当银行的基准利率为1.75%时，商业银行给出的最优惠浮动利率为3.95%。而目前最优惠利率（prime rate）为2.45%。

一些追踪市场利率预期的金融工具预计，今年央行将加息7个25个基点，即基准利率会从2020年3月延续至今的0.25%猛升到2%。这个水平将高于自2008-09年大衰退以来的利率，但仍低于历史标准。市场定价还暗示，本轮加息周期的“最终利率”约为2.25%。

根据多伦多地产局公布的1月平均房价为1,242,793加元，以购买一个普通的100万元的公寓计算，目前浮动贷款优惠利率为1.55%，首付20万，贷款80万，则每月还款额为3216.44元。如果央行到明年加息1.75%，则每月还款额为3910.18元，在每月还款额不变的情况下，现有屋主每月需要多支付贷款利息693.74元，一年下来就要多支付8324.88元。而那些新办理贷款的屋主则每月还款额比现在大幅增加。





图源：TD贷款计算器

对于那些想买200万独立屋的人来说，贷款压力可想而知，即便以目前的3年期固定利率2.99%来计算，每月还款也要7563元，加息后则每月需还款9070元。



央行预计，通胀率将在今年年中之前保持在接近5%的水平，然后在下半年随着与疫情相关的供应链问题减少，开始迅速下降。但如果这种情况未发生，央行可能不得不加快加息步伐。

央行行长Tiff Macklem 已表示，可能采取分阶段行动，实施几次加息，然后暂停行动以评估这些变化对经济的影响。

不过也有经济学家认为，央行加息超过100个基点，不会看到对经济的太大影响，一旦加息到1.5%时就需要密切关注房地产市场和零售销售情况，比如与装修有关的建筑材料、园艺设备等。Capital Economics经济学家Stephen Brown说，因为加拿大经济对上涨的借贷成本特别敏感，国内生产总值中很大部分与住房市场相关。

加拿大皇家银行（RBC）预计央行今年将加息4次，明年加息两次，届时央行的基准利率将回升至疫情前的1.75%。

此前有人猜测央行可能会在3月2日首次即加息0.5%、而不是通常预期的0.25%，但也有人不认同。但无论如何央行加息已箭在弦上，剩下的就是加多少、加多久的问题。

相关链接：

https://www.theglobeandmail.com/ ... tes-how-high-could/

james97

要是三月二号不加，炒房团会不会沸腾，更加买买买

darwin

james97 发表于 2022-2-22 02:43 PM
要是三月二号不加，炒房团会不会沸腾，更加买买买

那是不可能的，boc必须紧跟fed脚步

2月通胀会比1月还吓人，fed 3月不加息，鲍威尔不用干了

boc可能会比fed提早缩表，这个有机可循——boc停止购债就比fed早好几个月

缩表对房价影响很可能比加息还要大

Cobra

darwin 发表于 2022-2-22 02:55 PM
那是不可能的，boc必须紧跟fed脚步

2月通胀会比1月还吓人，fed 3月不加息，鲍威尔不用干了

BOC为什么要紧跟Fed？我看他准备保持一定的息差了，只要油价涨，加币就不会贬到哪去。房价因为他加息崩了，问题才更大呢，弄不要有银行要bail out。加拿大已经没有回头路了，只能容忍通胀，保持低利息，希望P民不造反，房价不崩。

Cobra

james97 发表于 2022-2-22 02:43 PM
要是三月二号不加，炒房团会不会沸腾，更加买买买

就算加，对房价影响也不大。必须好几轮加息，且通胀越来越高后才会有影响。

darwin

Cobra 发表于 2022-2-22 03:21 PM
BOC为什么要紧跟Fed？我看他准备保持一定的息差了，只要油价涨，加币就不会贬到哪去。房价因为他加息崩了 ...

缩表啊老蛇……你这是错过房产大波没赚到钱焦虑了吗

Cobra

darwin 发表于 2022-2-22 04:31 PM
缩表啊老蛇……你这是错过房产大波没赚到钱焦虑了吗

这个我其实有问题：

缩表如果造成市场利率远高于银行的贷款利率，银行该怎么办？紧跟市场利率吗？如果是这样的话，BOC的指导利率，也就是银行的Primary利率还有什么指导意义？

如果缩表不影响银行贷款利率，或者影响不大的话，缩表其实无所谓的。

foolmelon

darwin 发表于 2022-2-22 02:55 PM
那是不可能的，boc必须紧跟fed脚步

2月通胀会比1月还吓人，fed 3月不加息，鲍威尔不用干了

奇怪 Fed 为什么现在还在买国债，一定要买到3月底才转向？

foolmelon

Cobra 发表于 2022-2-22 03:21 PM
BOC为什么要紧跟Fed？我看他准备保持一定的息差了，只要油价涨，加币就不会贬到哪去。房价因为他加息崩了 ...

一旦美国缩表加息，石油需求立刻下降

darwin

Cobra 发表于 2022-2-22 04:47 PM
这个我其实有问题：

缩表如果造成市场利率远高于银行的贷款利率，银行该怎么办？紧跟市场利率吗？如果 ...

缩表会造成prime+x的x上升

但更重要的是，以前工资10倍20倍随便放水的贷款就不存在了，优惠也没了，credit审核也会更加严格

因为之前都可以打包成mbs卖出去，银行基本没啥风险

现在mbs不好卖，银行风险上升，总贷款量减少，就要精挑细选

Cobra

darwin 发表于 2022-2-22 07:57 PM
缩表会造成prime+x的x上升

但更重要的是，以前工资10倍20倍随便放水的贷款就不存在了，优惠也没了 ...

以前有工资10倍20倍的贷款吗？好像都是收入打包，就是说（造假）提高收入，不是提高倍数，银行这方面控制还是挺严的。

darwin

Cobra 发表于 2022-2-22 11:04 PM
以前有工资10倍20倍的贷款吗？好像都是收入打包，就是说（造假）提高收入，不是提高倍数，银行这方面控制 ...

都有的，也不用假收入，新移民贷款就一直有，35%首付贷款也一直有，根本不看收入

james97

yorkbbs的同学们已经说了，一年才8000，涨100万，算啥