观点 ◇ 加拿大55条地产新规试点! 水泥公寓上疯抢榜？

Cobra

近日，加拿大主要房地产市场安大略省《房屋可负担性工作报告 Report of the Ontario Housing Affordability Task Force》出炉。





Ontario Housing Affordability Task Force 截图来自安大略省官方网站
https://files.ontario.ca/mmah-ho ... n-2022-02-07-v2.pdf



目前，安大略省多伦多房价已经赶超卑诗省温哥华，因此这份《房屋可负担性工作报告》可以算是加拿大未来10年房地产政策的风向标。报告中一共提出了55条针对房屋可负担性的房改建议，缩水版如下：



1-2 条：建议在未来10年内增加150万套住房；



3-11条：找到创造更多交通便利住房供应的方法（无需市政府批准）；



12条：设置统一的省建筑物设计标准，废除市政府规定的“老城区”建筑设计要求，在超过5万人口以上的地区废除/减少建筑停车要求;



13-25条：要求各市政府落实政务服务网上受理来提升审批效能；



26-31条：加快住房纠纷处理时间；



49-55条：呼吁安大略省政府创建“安大略房屋交付基金”，并鼓励联邦政府匹配。



根据这份报告，安大略省房地产市场主要有四个问题：少地、少供应、多纠纷、多审批。



那么地少到什么地步呢？







在人口密度相当高的多伦多地区，70%的住房用地是独立屋和双拼屋。也就是说增大供应基本上是“开发存量”从私人住宅用地动脑筋，大概率开放建造后巷屋、花园屋许可。



赶紧回家看看有什么地方可以多造一间房出来？



而要让高达70%的业主有主动能动性“自掏钱造房”，自然需要减少繁琐冗长的审批步骤和手续费。所以，政府意图使用更便捷的审批流程也是有逻辑的。



说完了地少，那么“供应少”是少到什么地步呢？







加拿大最大租房市场多伦多，66%的租赁用途建筑在1960-1979年建造。也就是说，自从40年前开始，多伦多就开始没有地，也没有房，难怪妥妥坐实加拿大租金最贵城市。



总体而言，这份报告的中心思想是房地产市场需要均衡发展，促进多主体供给，个人、市场、政府携手租售并举。



问题来了，除了造房，这55条房改建议对个人的影响有几多？



第一：多伦多市房价高标在10年内不会有很大的改善。理由是安大略省年均供应缺口约合15万，除非上蓝翔、986，否则很难完成。关键，占用居住用地70%的是私人业主。除非有重磅税务奖励，个人拉高整体供应的能力极为有限。若把70%看作一个团体，利益倾向就很明显了。



简单来说，拥有70%住房用地的人对房价跌说不，所以......



此外，越出政策的地方，越证明房价要涨。各种政策加码的时候，就会出现一些奇观，好象二手房卖得跟新房一样贵，或者超过新房。温哥华地区经常出现这种情况，2018年买入的公寓跟现在新开盘的楼花价格相差无几，整个市场都在喊你去买房。



第二：既然增加150万套住房是首要任务，相对建造速度较快的木制结构住房可能是未来10年内加拿大市场上的主要项目。换句话说，现在谁家有水泥房，如同10年前买进特斯拉股票。



再透彻一点，由于买大豪斯太难，同等地段，房价、租金相差无几，水泥结构就是比木头结构更有性价比，靠近地铁周边的水泥公寓或将是接下来无数年的疯抢目标。



第三：会不会有税务减免政策？虽然报告内提出了“取消或者减少税收促进房市发展 Eliminate or reduce tax disincentives to housing growth”。这句话非常巧妙地把类似空置税这样的“惩罚性”征税写成了“非激励性”征税，但通篇没有提海外买家税或空置税，反而提出了业主在多伦多买房时不仅要支付省土地转让税、市土地转让税和HST。问题是省政府的报告肯定不会直接导致取消省土地转让税，也不能左右市政府征税，更不能染指联邦层面的HST，那么结论就是减税优惠不太有可能实现。



简单来说，没有税务优惠，就没有造房先进房东个人和团体。



第四：累积的租房纠纷案可能会加快解决。相对建造150万套房，制定省建筑规范，减少审批步骤，这条是最容易实现的。友情提醒，不管遇到租霸还是黄天霸，大家要选择正当的法律流程，不要在网曝上浪费口舌。乘着政策的东风，尽快解决纠纷才是王道。



最后，才是重点。



《房屋可负担性报告》55条能否解决“房屋可负担性”？



在报告中有一句点睛之笔：Make homeownership possible for hardworking Ontarians 说白了，就是努力（赚钱）才有可能，也就是有可能。

综上所述，这份报告主要讲的不是“解决可负担性”，而是增加住房密度，租售并举。很多人说提高租赁房源供应能抑制房价。事实上，提高租赁房源供应对房价影响很小，但对房价上升速度是有抑制作用的。政府报告中提的“可负担性”指的是“能租到房”，而不是“买得起房”。



懂了嘛?

darwin

写的都是啥傻逼玩意

如果真能实现一年15w新房，那condo要脚底斩

地皮会越来越值钱，大地位置好的老房子，有潜力加密的

但市区的住户要惨了，自己独立房旁边起满高层，自己在家干啥周围一览无余