聊聊經濟與金融（八十四）---加拿大的房價還會漲嗎？

Cobra

转自51的山蛟龙（我一直觉得他是经纪，老实说）


前一段時間，因為市場充斥著升息的聲音，包括有美國知名媒體預測加拿大將會在1月26日昇息以及後續的媒體跟進說加拿大1月26日昇息的概率高達70%等等（現在1月26日已經過了，事實證明這些媒體的預測比我差多了，一點都不靠譜，只是搏眼球而已）。這些東西我在上一篇文章裡已經探討過了。

雖然有關升息的新聞所針對的是通漲問題，即主要是為了解決通漲，但在加拿大升息似乎主要是用來壓制房價的，或者輿論把升息的目的導向壓房價這個方向，抑或一談升息，新聞底下的評論全是歡呼房價即將下跌的聲音。

我在上一篇文章裡談了一點點升息不會對加拿大房價造成壓力的觀點，但是，從我的一些客戶或朋友口裡，我聽到了更多的聲音是房價必跌或者起碼會回調一點最多保持平盤。我感覺到我必須專門寫一篇文章來全面闡述一下我的觀點。

我的許多朋友總是把現在的房價與2016年底2017年初的狀態進行比較，再結合即將升息的消息，就得出房價必跌的結論。我非常不認同TA們的觀點，因為TA們的比較根本就不全面，根本就沒有觸及到核心要素，而只是表面的、片面的狀態。

TA們提出的觀點是：1、價格漲太快了，市場太瘋狂了，搶offer的狀態很像2017年初；2、價格已經全面超過2017年初了，經濟這麼差，人們的收入沒有增加甚至更差了，房價這麼漲不合理；3、房屋的可負擔性太差了，沒有人買得起房了，現在的大學畢業生畢業後不靠父母親的幫助，一輩子都買不起房，所以政府一定會出手打壓，包括利率甚至行政手段。

我的觀點是：

1、價格上漲幅度很大沒有錯，但我們不能僅僅因為價格上漲太快市場太瘋狂就認為接下來一定是下跌的，要非常明白一點，汽車在高速向前運行的情況下會一下子變成後退嗎？任何事物都一樣，基本規律不可違抗，市場快速上漲的後續可能性是繼續快速上漲或者速度逐步減慢直至停止，然後才會轉成下跌。

我這麼說，你也許會舉出反例說2017年就是市場在高速上漲情況下突然死亡的，或者說股市遇到突發情況也會瞬間由上升轉成下跌。回答這樣抬槓的問題，我首先要聲明一下，我們的探討是基於正常的情況，突發的情況不能作為有效的例子來證明正常情況下的規律是無效的。汽車突遇車禍也是有可能突然停止甚至後退或者側翻，但我們不能把這種東西作為汽車在正常情況下的運行規律來說事。至於2017年初的房市是否突然死亡，我的觀點是否定的。 2017年二月份市場達到頂峰，在四月份外國買家稅出台之前，三月份市場已經放緩了（市場放緩的原因是當時市場已經在傳聞省政府要出台外國買家稅政策了，所以放緩的速度有點快，有點類似司機看到前方有危急情況出現而做出急剎車的反應），到了四月份外國買家稅真正出台之後才停滯，房子開始不好賣了（實際上當時市場上搶offer的情況還存在著，我的一個朋友的房子就是在四月份以當年最高價格賣出的），然後在五月份聯邦政府B-20法案出台後，銀行貸款極度收緊，按揭非常難以獲批，市場才真正冷卻下來。

我們比較市場的狀態，不能僅僅停留在表面上。 2017年初的市場跟現在的市場完全不一樣。當時市場火爆有相當大的比例是外國資金在炒房，當然也帶動加拿大本地居民加入炒房隊伍。這些情況在2017年下半年到2018年基本上全爆出來了，因為許多人買了樓花到了交接時因為無法獲得銀行按揭貸款而不得不放棄訂金割肉棄房甚至成為開發商的被告，有的人為此而傾家蕩產。而這一波上漲根本不存在外國資金炒房的問題，因為外國買家稅與B-20法案依然存在並且有效地履行著其對房價的製約作用，所以，這一波的價格上漲是剛性需求，是內需。

沒有外國資金的炒作，有沒有加拿大境內居民的炒房行為哩？我不能完全否定這種可能性，但我認為起碼不像2016、2017年那樣瘋狂，因為那一波炒房客被外國買家稅與B-20法案狠狠地擠壓了一下，基本上都被清除出炒房隊伍了，也就是說市場的泡沫已經被徹底擠破了。另外，現在的開發商銷售樓花，訂金非常的高，這給了炒房客極大的資金壓力，實際上很難炒得起來。這一點跟2016年底2017年初的情況非常不同。我還記得當初炒房客要購買樓花是需要排隊而且要私下給經紀現金入場費，現在無需排隊開發商還要給經紀提供佣金，情況跟當時完全相反。所以我認為現在即使還存在炒房，但規模也極小，不會對房價起到推波助瀾的惡性影響。

還有一點我們必須看到，現在市場上搶offer搶得非常兇，但市場上依然房源緊缺，這跟2017年初也不同。現在基本上沒有人願意賣房，除了那些萬不得已的，比如換了大的房或者老了打理不動了或者搬家到其它省份等情況。市場房源緊缺到什麼程度呢？我在加拿大呆了十多年，從來沒有見過這樣的大冷天，還時不時有地產經紀敲門問要不要賣房的。所以說，現在市場的火爆主要是剛需而不是炒作推動的。

2、至於現在的價格全面超越2017年初，我不得不提醒大家一個簡單的道理，那就是：現在的一塊錢的價值跟2017年初的一塊錢是完全不同的。如果連這樣簡單的道理都不明白，而是以靜態的錢的數量來談論房價的話，那我們之間的交流是沒有意義的。說難聽了，這叫做對牛彈琴；說好聽了，我們之間不存在談話的基礎。現在的錢的價值跟2017年時候不同，不僅僅因為貨幣貶值，更重要的是，現在市場中的貨幣存量與當時市場上的貨幣存量，現在市場中的房屋量與當時的量，這是一個動態的關係。要比較價格是否虛高了，必須站在這樣動態思維的層面上。我們必須收集這樣的信息數據才能看出問題的所在。所以，我選擇把我的觀點寫出來，不管你懂還是不懂，這僅僅是我的觀點，你也無需跟我爭論，我也不想跟你爭論。我知道，我的觀點也不見得正確，至於是否得到讀者的認同，我相信一點，不管我持什麼樣的觀點都是有人讚同有人不贊同的，這很正常。

下面我就論述一下現在的房價全面超過2017年的原因。

第一個原因是：市場在2017年外國買家稅以及B-20法案出台之後對市場的打壓造成了市場大幅度調整之後的強烈反彈。正常情況下，市場調整得越充分，反彈的力道越強勁，這是市場的基本規律。從2015初的兩次降息所推升的市場炒作，確實把當初本來就很熱的市場炒得泡沫相當的嚴重，有持續跟踪我的文章的朋友應該記得我在2016年底曾連續寫了兩篇文章提醒房市泡沫。 2017年的崩盤表面上看是外國買家稅政策與B-20法案的降溫作用，實際上是市場內在調整的要求，可以說，即使沒有省政府與聯邦政府的這兩項政策，市場調整也是在所難免的，甚至是相當惡性的調整（政府出台降溫政策實際上是對的，也是及時的，對市場是有利的，雖然造成了相當部分炒房客損失慘重）。經過充分調整之後，多倫多中心地段的房價在2019年初就開始緩慢上漲了，大多倫多的周邊地區在2019年底2020年初也開始上漲了。假如沒有疫情的話，房市應該進入緩慢復甦進程。結果疫情來了，三月份全面封城封國，房地產完全凍結了。這種凍結又給了後續強勁反彈以動力。

第二個因素是：政府因為疫情而向市場注入大量資金，使得市場資金氾濫，相對應地資產價格存在著膨脹的壓力。政府不但進行持續的量化寬鬆操作，更把利率降到了歷史未有的低位。金融政策的極度寬鬆是房價快速上漲的助推器。

我這樣說，你可能馬上會反駁，既然降息會推升房價，那升息必然會壓抑房價，你憑什麼就死硬地認為你永遠是對的，降息房價會漲升息還是會漲呢？

別急，我問你，你知道現在央行還在市場購債還在量化寬鬆嗎？如果你不知道，我告訴你，央行自2020年3月以來，量化寬鬆就沒有停過。你知道央行QE的錢是基礎貨幣，具有乘數效應，央行所放出來的錢流入市場，其效果是幾倍的增大嗎？我再問你，現在通漲率4.6%，而你的按揭利率才1.3%，是貸款划算呢還是不貸款划算呢？我想只要有能力貸款，應該大部分人會選擇貸款吧。即使利率上漲4碼1%，按揭利率升到2.3%，又怎麼樣呢？我們還可以繼續把按揭利率升到3.3%甚至4.3%，你還可以繼續評估有貸款與沒貸款的區別與得失。問題是，央行有可能一下子把利率升12碼嗎？升12碼得花多長時間呢？今年就算升四次總共升1%，明年還能升四次嗎？後年呢？央行每年這麼升息難道就不需要考慮一下經濟的其它部門受得了受不了嗎？即使這樣，利率升12碼至少得花三年時間。這三年時間房價是漲還是跌呢？剛才升息的幅度與節奏都只是假設，實際上，我可以100%的肯定，三年時間利率升不了12碼。那麼要讓按揭利率升到4%以上所花的時間肯定更長，甚至要達到五年時間。假如這樣的話，我們需要為五年後的房價擔憂嗎？這五年時間可能漲的幅度會讓你損失多少，你只要用十年或者二十年或者三十年房價的平均增長來計算一下就應該明白的。

另一個升息助推房價的理由是，每個想買房的人都會在每一次升息之前搶進房市以鎖定更低的利率，所以我認為，每一次升息都會推升一小波房價。

第三個因素是：人口大幅增長。現在加拿大每年引進四十幾萬新移民，還不包括加拿大每年自然增長的人口，但是，加拿大每年新增住宅數量遠遠落後於人口增長。以每戶平均2.93個人口計算，加拿大每年新增住宅的缺口起碼高達5萬個，也就是說將近15萬新增人口是沒房居住的，不管是買還是租，新增的人口必須要有新增的房屋與之相對應。這種狀態延續下去，未來的房價只會更惡性地上漲，因為房屋供應缺口會越來越大，人們不得不花高價去市場上搶購有限的房源。

新移民進入不但帶來人口對住所的剛需，推升房價。新移民進入加拿大帶來資金對房價造成的影響一點都不亞於剛需。我們簡單地計算一下，每個新移民平均帶入3萬加幣的資金，一年42萬的新移民將帶進加拿大120億的資金。實際上，新移民帶進加拿大的資金遠遠高於這個數。據報導，自從2019年香港反送中運動到2020年中共在香港強推所謂的國安法之後，2019年從香港淨流入加拿大的資金高達196億加幣， 2020年流入460億，2021年流入530億，而且還在持續流入，估計今年流入的資金量也不會少。要知道這種資金的流入在一定程度上類似於央行的基礎貨幣，在市場上會發揮其乘數效應的。所以說，移民對加拿大房市的推動是非常巨大的，包括人口對住房的剛需和資金對房價的正面推力。

關於所謂的“經濟這麼差，民眾的收入沒有增長甚至反而減少，房價不可能漲”這個觀點，我不得不告訴大家，房價漲跌跟經濟好壞並不存在正或負的關聯。過去的歷史表面，房價漲的時候，經濟也不見得有多好，房價跌的時候，經濟也不見得有多糟。我還是得再次強調，房價上漲的核心要素是人口的增長，也就是剛需，這可以算是房價上漲的必要條件；房價上漲的充分條件是市場上有充足的資金，包括政府的QE、新移民帶進的資金、境外淨流入的資金、低利率所釋放出的銀行貸款資金等。簡單地說，就是人與錢。房地產能不能上漲，取決於有人加有錢。

若非要生搬硬套經濟不好，房價肯定不會續漲，那我不得不說，經濟不好，只要富人或者中產階級有錢房價就會上漲。若非要說經濟好了房價才會漲，那去年加拿大的經濟增長相當不錯，是過去多少年所未見的好，問題是房租大漲油價大漲食物大漲一切的一切都大漲，底層民眾拿到手的錢是多了一點點但卻更不經花了，實際上更窮了。所以期待經濟好讓底層民眾成為房地產價格的支撐力量是脫離現實只會照搬課本理論的書呆子。

3、至於所謂的房價可負擔性，我一向對此觀點都是嗤之以鼻的。因為這根本就是一個假命題。什麼叫做可負擔性？對誰來呢？哪個國家能夠做到全民可負擔房屋呢？即使現在把房屋價格人為調降到一幢只要10萬元甚至五萬元，是不是人人可負擔呢？問題是，現在這麼貴的房子還一房難求，價格降到一幢10萬，到哪裡去找房屋的供應源呢？所以說呀，所謂的可負擔性就是一句無厘頭的話，是政府忽悠民眾的無聊詞彙而已。我不得不說，民眾的頭腦基本上不是用來思考的而是用來聽政府和媒體的話的。實際上，我們只要簡單地問自己一個問題，可負擔性到底是開發商會願意還是政府會願意呢？很明顯地，開發商不會願意，政府更不會願意。所以，這問題還有討論的必要嗎？

中國房地產大佬任志強任大砲在回答記者提問時曾說了一句很沒情商的話：“我是為富人蓋房子的，不是為你蓋的。買不起房，回農村去。”話很難聽很傷人，如果你能夠平靜地不帶個人主觀意見地站在任志強的角度考慮一下，我相信你會發現他說的是實話。其實，不管中國或者加拿大或者其他任何國家，開發商都是為有錢人蓋房子的。所以，窮人酸民們就別抱怨了，好好努力搬磚吧，抱怨再多天上都不會掉房子下來給你，更別夢想政府會幫你把房價壓到你可以負擔的水平。實際上，政府並不是沒有努力過，問題是政府把房價壓下來，你及時把握機會進場了嗎？你是不是還在夢想著房價繼續低下去呢？你是不是還在擔憂著有可能買高了呢？所以，我不得不說，別抱怨，真正該怨的是你自己。



回答了前面三個問題之後，我不得不再次強調上一篇文章的一個觀點，那就是：低利率低通漲週期已經結束了，新的周期即將開啟，那就是通漲出現，然後利率緩慢地向上走。隨著通漲保持在一定的高位，資產價格也將維持在一定的百分比持續向上。所以，我認為，現在還是買房的好時機，想買房，請盡快行動，將來回頭你一定會發現現在的價格就是你所能夠進場的最低價格。

Cobra

山蛟龙又增加的一段：


我雖然不是地產經紀、也不從事任何與地產業相關的業務，但我非常了解加拿大地產的動態，我更會結合金融業的情況以及整體經濟環境對地產業的影響進行綜合分析，所以有相當多的朋友在買房賣房之前都喜歡諮詢我的意見，因為我的意見不帶有利益衝突的成分，不管朋友們是想買還是想賣，佣金的支出或收入跟我沒有一分錢關係。毫不吹牛地說，這些年按我的意見操作的朋友，沒有不賺得盆滿缽滿的，而不聽我的意見的人腸子是否悔青了我不知道，但我知道前年去年不聽我的意見以小換大的人這輩子永遠都沒有換房的機會了，不聽我意見盡快動手買房的人基本上已經被房市徹底淘汰了，永遠再沒有入場的機會了。

在這裡，我也提醒一下地產從業者們，你們應該以更專業的態度為客戶提供意見，不是看到有人想賣房就搬出一套地產即將崩盤的說辭，見到要買房的就搬出地產好得不行買到就是賺到的說辭。你們應該反思為何客戶不喜歡聽你們那一套而喜歡諮詢我這樣一個非地產專業人士的原因。

此文題目雖涉及經濟與金融，但非為理財話題，切不可作為投資理財方向的參考與指引，僅僅是閒聊話題。本人雖為理財顧問，但對本文所產生的有關投資理財的後果不承擔任何責任。若您有投資理財方面的問題和困擾，請與我聯繫面談，我將為你診斷你的家庭財務規劃的合理性與問題的所在，並為你規劃解決方案。

Cobra

下面是我的回复，他写的那么多有几个明显错误，他说他是理财顾问，怎么会不知道加息不一定就是0.25，0.25的加呢？



首先，我同意房价不一定会跌。房价贵不是跌的理由。房价会不会跌要看通胀以及加息的情况。

但是你的整个论据中有几个地方我以为不准确。我跟你一样是职业做金融的。

关于加息，你看看历史，不是总是0.25，0.25加的。所以，你说4次加息，最多加1%，不一定啊，历史上可是有一下加很多的。我有邻居就是（89年？）加拿大炒房，一夜推高利率后，破产的。他当时也是像现在很多人一样，以房抵房（可能少有人知道以房抵房理论上会有一夜破产的风险吧？你既然是金融人士，就不用我解释了）。顺便说，他是个印度人，地产经济。他搬家来第一次碰到我，就要给我一本书，让我好好学习，说千万不要炒房。

你说现在买房都是刚需，但是有统计显示，买多套以上房的占到35%（或者30%，我可能记错），买首套房的只有30%（剩下的都归为其他类，比如因为换工作地点等等），你怎么解释这个？现在政府就在考虑要增收投机税，或者给买第二套以上房的提高首付比例。

你的一个说法，跟经纪的说法很一致：通胀远远高于贷款利率，所以要赶紧的借钱，现金放那就亏了。但这里有个问题，如果收入增长远远落后于通胀，那很多人的disposable income会急剧下降，特别是很多白人都是pay check to pay check，根本经不起通胀，这些人会不会因为通胀的高企而被迫卖房？这些本地人可是人口的大部分，华人，我相信通胀再高也能省吃俭用支持下来，问题是如果很多其他人被迫卖房，房价走跌，很多华人不一定在心理上能承受的住，也会有FOMO的可能，这就类似于股市暴跌，很多人会恐慌抛售，尽管其实可以一直死扛。这里我就不提，由于通胀造成的disposable income下降，大众能承受的房价只会更低，加上那时候还要加息。当房价跌到一定程度后，那些以房抵房的会有问题，再省吃俭用都没有用了，你是做金融的，不用我解释为什么了吧？

然后，关于新移民，土豆政府是账面上邀请了很多移民，但是你要知道2020年，2021年批的绝大部分都是已经在加拿大的，此外这只是邀请，100多万的移民还得一个一个批，什么时候能来都是问题。

还有，你说房子是给有钱人的（好像也是经纪的说法）。这个在中国也许行的通。这里不要忘了，可是用选票说话的，如果加拿大绝大部分人都买不起房子，你以为选票会流向哪里？这次大选，房价问题已经是主要议题了，如果房价再这样疯涨下去，下次大选（少数政府啊，下次大选可能就是一两年内的事情），房价问题会怎样引导大选结果？

darwin

这人连QT是啥都搞不清楚，还以为央行就只是加息？？估计也不知道央行资产负债表和货币总量的关系吧，就这水平还当理财顾问？？

老蛇你还浪费时间跟他讨论……

Cobra

darwin 发表于 2022-2-3 10:59 PM
这人连QT是啥都搞不清楚，还以为央行就只是加息？？估计也不知道央行资产负债表和货币总量的关系吧，就这 ...

这人的回复，感觉有点气急败坏的样子啊。



我文章里说了，我不想跟任何人争论对与错，观点仅代表我自己的看法，一家之见，也不敢自认为是正确的。

你评论了一大段，我本不想回复你。
看你说你也是做金融的，我有点好奇，你连投资与投机都没搞清楚，你是怎么搞金融的呢？

你把买投资房列为炒作，这实在是令我大跌眼镜。

炒作是频繁地买卖行为，购买投资房频繁买卖交易成本那么高能够赚钱吗？
投资房不算刚需，有钱人都只买自己住的房子，那没钱买房的人住哪里呢？刚需难道不应该对应人口吗？

我不想再说下去了，你也无需回应我，我不会再回复了。

Cobra

darwin 发表于 2022-2-3 10:59 PM
这人连QT是啥都搞不清楚，还以为央行就只是加息？？估计也不知道央行资产负债表和货币总量的关系吧，就这 ...

我的回复：



你这就不是讨论问题的态度了。我跟你说话客客气气的，你则看上去很不高兴的样子。

请指出，我在哪里说买第二套房是“投机”的？我是有一段说，注意，是说“政府”正在考虑要收“投机”税（Speculation Tax，这是新闻里的说辞啊，不是我发明的，过去用过这个tax，也是房价疯狂的时候），这个大概就是你说我投机投资分不清吧？

我把原文贴在下面：

你说现在买房都是刚需，但是有统计显示，买多套以上房的占到35%（或者30%，我可能记错），买首套房的只有30%（剩下的都归为其他类，比如因为换工作地点等等），你怎么解释这个？现在政府就在考虑要增收投机税，或者给买第二套以上房的提高首付比例。

deep

Cobra 发表于 2022-2-4 05:06 PM
我的回复：

你这是真闲啊，不如做DT吧

Cobra

deep 发表于 2022-2-4 05:43 PM
你这是真闲啊，不如做DT吧

这人也太没风度了吧，像是被踩了尾巴一样。