观点 ◇ 专家点评大温房市：供应紧俏，价格上涨，联排称王

Cobra

每次笔者在做月度总结的时候都在感叹时光的飞逝，转眼间，2021年已经进入了最后一个月，大温地产局11月份的数据报告也已经出炉。报告显示，11月份的住宅销量，虽然比起上个月有微小降低，但比起过去10年的11月的平均值高出33.6%左右。而市场目前库存量则降低的比较多，环比上个月减少了11%左右，供小于求，这就意味着价格的上涨。三种住宅物业的基准价格同比环比均有所增加。笔者照旧为大家带来大温各主要城市地区的详细数据做参考，看看哪个城市何种物业是表现最优异的。



注: 大温地产局(REBVG)涵盖管理的地区包括(按照英文首字母顺序排列), 本那比，高贵林，枫树岭，新西敏，北温哥华，皮特草原，高贵林港，穆迪港，列治文，南三角州，斯阔米什(Squamish), 阳光海岸，温哥华，西温哥华，和惠斯勒。本文并未囊括所有的大温地产局所管辖的地区和城市，只是就一些热门地区做了分析。数据来源于2021年12月2日大温地产局统计网站。同比指与去年同期作比较，环比指与上个月作比较。






从整个大温地区的平均数据上可以看出，11月与今年4月之后的趋势完全一致，联排屋是各住宅类型中挂售比最高，达到了83.6%；价格方面，三种住宅平均卖盘成交价同比全部上涨，环比则除了公寓有微微下降0.36%（基本保持持平）之外，独立屋和联排屋平均成交价均有明显上涨，分别为5.68%和7.39%；库存量方面，环比全面降低几十个百分比，同比也是全部降低十几个百分比。这就是说，住宅库存量在持续下降。成交量同比除了公寓有着33.5%的上涨之外，独立屋和联排屋的环比均有几个百分比的下降，环比方面，则除了独立屋有所下降（-9.8%）之外，联排屋和公寓的销量环比均略有上升。整个大温11月份的挂售比同比环比全部上涨，整体来讲，大温各类型住宅的挂售比依旧全部超过20%，换句话说，大温各类住宅物业目前依旧处于在卖方市场。而联排屋无论是从挂售比、成交平均价、成交量与上个月的比值，全部夺冠，再加上库存量的环比减少也是最大幅的，可想而知，联排屋依然是目前市场上的当红炸子鸡，没有之一。



大温地产报告中，REBGV的经济学家斯图尔特（Keith Stewart）提到“我们预计今年年底的房屋销售总额将达到或接近我们地区的历史记录。 尽管可供出售的房屋水平一直很低，但我们在 2021 年的房屋销售活动有所增加。随着新的一年即将到来，这种供应紧缩仍然是解决我们地区住房负担能力挑战的重点，这一点至关重要。”



咱们来看看过去10年的大趋势图，







从以上大温10年销量趋势图可以看出今年3月份销量达到了10年间的最高峰，随后便急剧下降，10月有回暖的趋势，但是11月又略有回落，但无论如何，可以看出11月份的销量还是高出10年间的平均水平的。







从以上新上盘量趋势图可以看出，与销量趋势类似，自从今年3月开始，新上盘量就开始急剧回落，据大温地产报告，今年11月的大温住宅新挂盘量，比去年同期减少了2.6%比上个月减少了2.3%。







销量下降是否说明房市暂缓呢？从以上大温住宅近10年的库存图可以看出，11月份的库存量几乎已经达到了过去十年的最低值。不是销量下降，而是无房可买。


下面来按照住宅类型分别看下各城市表现。



独立屋







11月份大温地区独立屋的各个方面表现还是不错的，平均成交价方面涨势仅次于联排屋，库存量和销量均有减少，但是前者高于后者，这就说明了挂售比还是在上涨。挂售同比去年全部城市都有显著增长，除了温西和西温。而环比则是另外一番景象，大部分城市都降低不少，除了列治文是个例外，挂售比比起上个月竟然增加32.4%。平均成交价同比几乎全部增长，除了西温，这倒是有点出人意料。平均成交价环比有所减少的只有西温（-9.9%），要注意西温是平均成交价同比环比均有所降，这个可能是和近期成交的房子价格都属于安居屋有关，实际的指数价格还是在上涨的。而平均成交价增长最多的是西温(13.3%), 紧随其后的就是本拿比（10.97%）、列治文（10.26%）和枫树岭（9.11%）。11月份独立屋挂售比最高的为枫树岭（67.31%），但是和上个月相同西温和温西的挂售比依然低于20%，分别为11.2%和15.11%。



咱们来看更能体现房价走势的MLS指数价格图（如下），虽然11月的数据还没出来，但是看整体趋势，独立屋指数价格是在一直稳定上涨的。







由以上数据可以很明显看出，独立屋平均成交价同比环比增长最多的几个城市是本拿比、列治文和枫树岭。尤其列治文独立屋在11月的表现颇佳，挂售比和平均成交价增长都名列前茅，说明了置业者对于对于这个城市依然情有独钟。



公寓







大温公寓的平均成交价，是三种住宅物业在11月唯一环比有所减少的的，但是也是微乎其微，只有0.36%，同比增长有13.3%。库存量环比减少16.3%，销量环比增加1.39%，这很明显的可以推断，挂售比持续增加。公寓平均成交价环比有所增长的只有4个城市，依次是措瓦森（34.4%）、枫树岭（6.67%）、本拿比（1.33%）和高贵林（0.24%）。列治文价格算是持平，只减少了0.5%。其他城市则显著降低，特别是西温，降幅达到18.8%， 不过因为西温的公寓供应量较小，所以也要辩证看待。公寓平均成交价同比则全部有所增长。11月公寓挂售比方面，高贵林鹤立鸡群有95.8%之多，同比增长也达到了261%，其实措瓦森的挂售比更是惊人，超过了100%，达到了近107%，但是因为该城市的公寓供应量十分少，这个数据咱们也要辩证看待，因此笔者没有把它排第一。公寓挂售比环比则全部有所提升。


综合看来高贵林、本拿比和枫树岭的公寓市场11月的表现颇佳，不仅是平均成交价同比环比均有所增加，而且挂售比都在一直上升，措瓦森的表现也不错，平均成交价和挂售比的环比均有所增加，当然，也和其公寓的供应量较少有关。



之前提到大温公寓的平均成交价几乎持平，咱们再来看下整个大温公寓的MLS指数价格走势图（如下），虽然11月的数据还没出来，但是看整体趋势，确实进入2021年后半部分，价格涨势趋于平缓，但依然是历史上的峰值。







联排屋







自从今年4月以来，联排屋持续霸占大温地区最受欢迎的住宅类型榜首，11月份也不例外。大温的联排屋平均挂售比为93.66%，是当之无愧的强力卖家市场。 平均成交价的与上个月相比增长了7.4%，同比则增加了近29.6%，这两个数值均成为11月份各类住宅涨势之首。11月挂售比最高的城市为枫树岭（169.2%)，但是值得注意的是，这次有数个城市的挂售比均高于100%，高贵林、新西敏、本拿比和列治文。平均成交价同比全部有所增加，环比方面，除了本拿比、温东和北温有所减少之外，其他城市均增幅不少，增长最多的为温西(13.9%)、高贵林(9.8%)、新西敏 (8.2%) 和列治文(6.7%)。西温的增长其实更多超过60%，但是因为其成交数量太少，价格没有参考价值所以未被包括在内。联排屋卖出均价同比环比均增加的城市有枫树岭、高贵林、列治文、措瓦森、西温，温西、北温和新西敏。而与上个月相比，挂售比环比几乎全部城市地区均有大幅增加，除了温西（17.2）和措瓦森（-47.0%）之外。但是因为措瓦森的联排屋供给量实在太小，所以数据的参考价值不高。所有城市地区的挂售比11月份全都高于20%，依然处在强力买方市场，但是温西一如既往的接近20%，临近入市场平衡状态。


综合看来，今年11月份联排屋市场需求依然上升，需求和价格均依然上涨的城市有，枫树岭、高贵林、列治文、温西、西温和新西敏。



大温联排屋的平均成交价11月份已经达到$1,114,250，比起上个月已经涨了7个百分点。笔者依旧延续之前的观点，如果城市位置方便，而该城市的物业价格均价依然低于大温均价，而且挂售比依然高居不下高于平均值，平均价格也持平甚至有所增加的，则此地的物业依然可以入手。完全符合这样趋势的城市有，枫树岭：11月平均成交价$758,351, 价格同比增长36.6%，环比增加3.3%，挂售比达到169%.。高贵林：11月平均成交价$1,026,743, 价格同比增长22.8%，环比增加9.8%，挂售比达到160%.。列治文：11月平均成交价$1,061,493, 价格同比增长21.0%，环比增加6.7%，挂售比达到112.0%.。新西敏：11月平均成交价$937,165, 价格同比增长30.1%，环比增加8.2%，挂售比达到143.7%。



虽然大温联排屋平均售出价格持平，咱们来看看更有指向作用的基准价格走势(如下图)，虽然11月的数据未出，可是很明显可以看到价格的增长又创了新高，算是所有住宅类型中表现最好的。







总结



11月份的大温住宅市场，很明显看出联排屋的需求和价格依然占据整个住宅市场排行榜的首位，但独立屋的趋势也不容小觑，紧随其后，而公寓则是表现稳定，需求增加价格持平。整体而言，整个大温的各类型住宅，依然是处在强势卖方市场，因为市场供应越来越稀缺，而买家的热情不减。目前市场继续有新的供应来注入。可预见的将来联排屋仍然将会是最受欢迎的物业。而列治文和高贵林在11月的表现十分亮眼，三种住宅类型的价格和挂售比全部上涨，值得关注。