到2019年夏天，租房合同快到期了，我们委婉问小厉是不是会按期搬走。小厉说不搬，还给我“普法”：“我已经打电话问了租务法庭，租务法庭说了，租房合同到期，没有填那条‘租期到期后搬离’，就自动转成月租（month to month）。”我当时一听，以为“月租”就跟中国国内租房一样，是随时都可以结束的，这个月房东通知收房，下个月房客就走。但我想错了！加拿大的“月租”，是只要租客还愿意租，房东就只能把房子继续租给TA——这是什么逻辑？政府这是要鼓励房客住进房子就不走、维护社会稳定吗？
大温的中国房东们有好多个微信群，大家成天在里面吐槽和交流各种与房客发生法律纠纷的经验。那些还没经历过听审洗礼的房东们，总是信心满满，觉得天下的道理都在自己这边，而很多人一进法庭经历了听审之后，就变成霜打的茄子了。既然租务法庭都认可租客可以找室友，小厉自然就继续找室友了，我的房子更加热闹起来。一天，一个中国邻居心惊胆战地打来电话告诉我：“你的房子都来警察了！而且警察还从地下室里逮捕了人走！”之后，市政府的官员也闻讯而来，他们直扑地下室，然后将一封公文寄给我。接到信时，我手在抖心在跳，中国人最怕惹事，可我出租个房子，都能招惹“官非”了。公文上写着：“最近对上述房产的检查显示，您的房子（地下室）存在分租使用情况，您的房子属于SFR区域（Single-family residence，单户住宅），这样涉嫌违法。您必须在2020年2月21日之前停止这一非法行为。我们会进行跟进检查，以确定是否符合附例，以及是否需要采取进一步行动……”经纪一看，乐了：“哎哟，警察都来了，现在她在房子里是搞非法活动无疑了。我们就以非法活动结束这‘month to month’的租约。”他又刷刷刷填了一张驱逐通知，然后我们两个一起去贴在我房子的门上——根据上次小厉的“普法”，这次我要严格按照法律的“规定送达”。经纪还很敬业地在通知里回敬了一句：“房客，或者房客允许的人在房子里从事非法的活动，侵犯了房东或者其他的人的权利。” 回来的路上，我俩都很雀跃：“租务法庭总得服从政府领导嘛，政府现在说了，要结束‘非法分租’！”
------没多久，疫情来了，女儿从多伦多回来，在家上网课。她是在我出租的那栋房子里长大的，同学朋友都在周围，便想要和我们两口子分开住。老公顿时有了主意：“自住，这总可以收房了吧？”在中国房东群里，“自住”一直算是房东的杀手锏，总有人会说：“房客太烦人了！我要收回房子自住，不出租啦！”去房子那里贴“自住收屋”的通知之前，我们是查过《租务法》的，法条原文说：“如果房东自己或者近亲属真心实意地（in good faith）要居住在出租屋中，房东可以终止租赁合同。”想到法律终于可以给我们撑腰，我们就像吃了颗定心丸——在我们看来，房子收回自住，女儿肯定是近亲属，还能有更近的关系吗？至于为什么条文里夹着一个“真心实意”，我们没多想。我们谨小慎微地填了张“2个月搬家通知”去贴在房子的门上，说愿意补贴小厉1个月的房租，准备收回房子自住——我们学乖了，一切按照法律办，贴通知的时候检查了3遍，生怕哪个勾勾又打错了地方，哪个词又被她逮住了小辫子。回家后半夜躺在床上，还在想通知上哪个词用得不恰当，想着要不要跑出去打印一张重新贴。我们甚至担心，万一贴通知的浆糊没刷满，会不会也违背了啥法条。果然，又得上法庭。在开庭前，我把女儿的护照都复印了给小厉，以证明我们的母女关系，是近亲属。小厉则什么证据都没有传给我，云淡风轻。这一次听审，我们输得比前两次还要惨，法条里那个“真心实意”，原来是微言大义。我女儿当时在大温另一个城市做兼职，开庭当天她还问：“要不要我请假陪你们去出庭呀？”我们怕耽误孩子上班，连声说：“不用啦，爸爸妈妈有翻译的，这次一定旗开得胜。”结果一开庭，我们就被法官当头一棒：“你说房子你女儿要自住，你女儿怎么没来出庭呢？”“啊？她在上班呀，我们不想耽误她上班。”“她在哪里上班呀？”“在XX城。”沉默就像乌鸦一样轻轻落在我们中间，法官没吭气。接着，小厉立刻向我们开炮了：“房东根本不是真的要自住，就是要想撵我们走！”她把前3次的听审结果拍出来当证据用，揭开了历史问题：“房东之前3次想要撵我，都被租务法庭驳回了，所以这次就想出了收屋这招！”法官顿时挑起眉毛：“房东要收屋自住，法律规定得是真心实意的，若是想用这个名义撵房客，那可不算呀！房东得证明自己是真心实意的。”我们张目结舌：“我的房子，我想收回自住，这还需要什么证明吗？”我在心里想：我们简直是从头发到脚底板，每一个细胞都在“真心实意地”想收屋啊！可在法律看来，房东得证明自己没有“别有用心”（ulterior motive）才能收回房屋，否则，坚决不行。小厉的针锋相对，再加上我们之前的3次失败的官司，让我们的“就是想收屋”的“别有用心”就跟写在头上似的。小厉接着说：“这个房子有7个卧室，房东要收回去给她女儿一个人住，这合理吗？”翻译和我们面面相觑，无论中文英文，都找不出话来解释——在我们想来，房子是我们的，我的女儿要住，轮得着你房客来管她住多大多宽吗？她的质问在我们看来毫无逻辑，却说得法官连连点头：“虽然房东说女儿读高中的时候是住在这个房子里的，现在女儿上网课，也需要在这住。但我不信——大学的网课是随时可能变成线下课的，女儿是随时可能被召回大学复课的，女儿没有来出庭，这也让我更加怀疑她自住的必要性和真实性。”“我想问房东女儿接下来的课程安排，房东答不出来；我想问房东女儿上班的通勤距离，房东也答不出来——一个单身女孩，为什么非要占有7个卧室的房子？房客的质问有道理。”“综上所述，房东收屋自住的说法，不是真心实意的，房东的驱逐通知被取消，房客可以继续住，休庭！”我们和窦娥一样冤，觉得天空黑沉沉的压下来，大温的天空要飘下雪。拿到裁决后，我们两口子用谷歌翻译一字一句地学习。法官洋洋洒洒写了几千字，语重心长：“房东必须得是真心实意地要自住，不要欺骗房客搬迁。不能逃避法律义务，也不可逃避履行租赁合同的义务，包括维修和维护房屋的良好状态。”所以，微信群里拿“自住”做杀手锏的华人房东，都是在盲目自信。有的房东傻呼呼的在庭上说“我要收屋是因为我没有精力打理出租屋，想收回来”，法官一句话就会给他打回去：“那你请人打理呀。”如果房东说，“我的房子现在又老又破，不适合居住，所以要收回来”，法官则会说：“就该房东去按照居住标准修缮房屋，修缮期间租客可以继续住，或者由房东提供周转房……”我复盘几次在法庭上的表现，发现小厉每次的发言是教科书级的——知识就是力量啊！她是不是天天都在家里学法律？一个美国名校毕业的高材生，学习能力这么强，为啥不去找个工作，偏要在这里和我死磕呢？（笔者注：其实对于房东“自住收屋”，本地法律还规定了房客可以秋后算账——如果房客搬走后，房东或者近亲属没有在里面住满6个月，就不符合“真心实意”的条件。此种情形，法律鼓励搬出去的房客去告房东，要求房东赔12个月的租金。所以，如果房东大姐真的以“自住”为由收回了房子，万一半年内疫情过去、女儿返校复课，小厉只要一告，房东依然会损失一笔钱。）
2021年7月，我们终于拿到了收屋令。我简直就像拿到了圣旨一样激动。感谢谷歌翻译，感谢挑灯夜读法律的日日夜夜，也感谢加拿大的法律维护了“房客就该交房租”的底线。我们不指望小厉会自觉还钱，也不指望她能自觉搬家，立刻跑到卑诗省小额法庭去申请扣押令。这时候我和老公已经是满腹经纶了，开口就说要申请一个“Order for Seizure and Sale”（查封与变卖令）。这个词，就像个暗号，对上了，法律就知道怎么帮我们了。小额法庭把租务法庭的裁决看一眼，说：“现在有个新流程，只要20块钱，法警拿着这张令，就可以扣押她单件5000元以上的财产。”不到10分钟，Order 就发到我们手中。我们又马不停蹄去高等法院申请Writ of possession（占有令）。我们把这些法令一并交给法警，再给法警公司交了执行费用，外加额外的350刀“扣押费”，就等着扣押小厉的财产还我们这7427刀。这时候，小厉也鱼死网破，开始了新的申诉——法官说不准再申请听审，但她还有“复议”的权利。她先申请租务法庭复议法官的审判结果，租务法庭眼睛不眨地给她驳回了。她再申请卑诗省高等法院的司法救济，申请法官搁置收屋令。我们的律师朋友说，听说过有房客把官司打到卑诗高等法院的，但还是第一次见。（笔者注：高等法院的法官有权推翻租务法庭的裁决，如果小厉证明了程序瑕疵、实体不公，她仍然有机会翻盘。房东大姐说的“法官”，其实是仲裁员，Arbitrator。为了便于理解，就写法官judge算了。）她的申请书我和老公认真地研读了——不知什么时候，我也能看懂她写的英文文件了——照我看来，她的理由都是些车轱辘话，无非就是“过去5次判决都是我赢，为什么这次要判我输”和“房东就是要卖屋，不想给我4个月的通知，想要用1个月的通知驱逐我”之类。我们砸了上万刀的律师费，提供了250页的证据材料。小厉能提出的每一条理由，都有一堆证据在等着反驳她。终于，她的申请书被驳回，法官当庭口头宣判了20几分钟——收屋令有效，继续执行。可惜我们没出庭也没看到庭审记录，不知道法官有没有谴责她的行为。至此，小厉已经穷尽了卑诗省租务纠纷的法律程序了。
狗仔卡
发表于 2021-10-22 12:06 PM
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