从恒大困局看购买加拿大楼花(期房)的风险！

Cobra

“今天比较一下购买中国或加拿大楼花的风险啊！”

最近恒大的事情传的纷纷扬扬，全网都在讨论。

员工、客户、供应商集体声讨维权，很多人在预测恒大官宣什么时候倒下。

简单的说，就是步子迈得太大扯到蛋了，继而引发生死危机。

当然，高管照例先跑了，留下的都是一堆绝望的韭菜和狼狈不堪的银行。

最难过的是可能花了半生储蓄买了恒大的房子的普通消费者，最忧心的问题是：

“钱都交了，但房子建了一半，或者还是烂地一片，那怎么办？这钱还能退回来吗？”

那么问题来了， 如果你在加拿大买商品房，会不会有类似的风险？

如果比较购买中国和加拿大的预售商品房，哪个风险大？

由此引发了一场讨论。

有人说，中国的商品房的风险小，因为中国很多地方政府对预售的要求更高，例如申请预售至少达到：

1）交付土地使用权出让金，取得土地使用权。
2）必须要完成商品房屋设总投资的百分之二十以上或完项目的基础工程后，还有更详细的要求：

例如在广东，三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程。

基本上在中国至少已经完成了基础工程之后，才能申请预售许可证。

相比之下，加拿大对商品房预售（楼花）的门槛更低，一片空地一张户型图就开卖了。

但也有人说，加拿大的商品房的风险小，因为烂尾楼在中国的城市太普遍了，到处都可以看见，但在加拿大几乎看不见。

的确，中国几乎每个城市都有不少的烂尾楼。根据公开的数据，中国一线城市，100米高的摩天大楼中，烂尾比例几乎有10-15%。这些烂尾楼普遍都是：已经完成了基础工程，地上部分完成，但后面就断粮了，无以为继。

第一个问题，对于普通购房者而言，究竟哪国楼花项目的风险小？

我只想说，在加拿大，预售房也有风险。据KPMG调查，大概有接近三分之一的项目在建成之前失败掉。

但是我们普通人很少看到烂尾楼，那是因为其中的大部分不合格项目会被扼杀在摇篮里，也就是根本等不到施工的那一天就停止了。

主要的原因是资本市场起到强烈的筛选作用，对项目去芜存菁。

资本的眼光是最毒辣的了，如果资本认为这个项目是不成熟的，风险比较大的，是不会借钱给发展商的。

那怕有政府拍胸脯的担保，银行家也是嗤之以鼻的，因为银行是私有银行，有很高的独立性。而且彼此都知道政府换届可比银行董事换得勤快多了。

发展商拿不到钱，高楼自然建不起来。所以，多伦多市内不少地方的项目因为各种原因不成熟，地一直空着，用作停车场。

在中国，政府是强势的，很多地方政府的财政收入中超过三分之一是卖地来的，房地产是地方领导政绩的主要部分，而银行是要配合地方领导做好工作的。

所以只要地方领导出面，银行和开发商金风玉露一相逢，便胜却人间无数。

万千宠爱在一身，其实也就是万千风险在一身。

第二个问题，购房者的定金能否有保障，存放在那里，能否退回？

在中国，购房预付款按照法律规定是存放在银行指定的专款帐户的，但仍然是在开发商的名下。

全国各地房企挪用“预售金”频频发生，屡禁不止。2021.8月南方周末报道：多位业内人士表示，地产商挪用资金已是行业潜规则 （见2021.8月南方周末文章：房企挪用“预售金”为何屡禁不止？）

加拿大是怎么做的呢？（今天只讨论高层公寓楼花 high rise pre-construction condo)

所有的定金都存进某家律师行的监管账户，直到房子交接过户的时候才能取出给发展商。

律师是西方社会中最精明最狡诈的角色，但也是最守约的群体。开发商很难从律师那里挪用定金。

这一安排最大程度的保障了购房者定金的安全。

如果项目失败了，购房者的定金将可从律师那里退回，或者跟项目的下任接手人谈判。

有没有冒着丢失律师执照的风险也要跟开发商勾结侵吞定金的呢？也有，但极少。

如果出现这种情况，还有类似政府保险的补偿，在安省大概在2万加币，聊胜于无，就当众筹诉状费吧。

小结：在加拿大，购买高层公寓楼花condo，开发商挪用定金和故意讹诈的风险比较小，主要的风险还是市场风险。项目失败，基本上定金能退回，损失的主要是投资机会。                                            

来源：加国第一生活